賣厝阿明／觀察全球房價指數 漲幅第一名的土耳其怎麼了？

羣洋國際地產總經理張惠山(中)。 圖／張惠山提供

由萊坊（Knight Frank）針對2024年第二季全球房價指數，提供了56個市場主流住房市場的趨勢資訊，其中土耳其以46.4% 的年房價增長率領先全球指數，但如果參考全球房產指南（Global Property Guide）統計，土耳其10年房價漲幅竟然達1773 %，土耳其政府現在正面臨着極難控制的經濟問題，如同一個失控的國度，經瞭解土耳其房價上漲的原因主要有以下幾個方面：

1.通貨膨脹：土耳其的通貨膨脹率非常高，這導致了物價的普遍上漲，包括房價，2024年9月CPI（消費者物價指數）竟高達49.38%，同年5月更高達75.45%，其通膨極爲嚴重。

2.貨幣貶值：土耳其里拉的貶值使得房地產成爲保值的投資選擇，吸引了大量投資者，2024年內里拉對美元的匯率已經下跌了約40%。這種貶值使得進口商品價格上漲，進一步推動了通貨膨脹。

3.土耳其的基準利率：在短短不到兩年的時間，土耳其央行利率從8.5%攀升至50%，於2024年10月其央行宣佈維持50%的利率政策，這也是今年第7次維持利率不變，人民預期其央行會於年底或明年初降息至45%，故認爲會有一波資金投入房市，而再推升房價，故仍保有資金的民衆在高利狀況下仍選擇入場購屋。

4.土耳其的購屋貸款成數：土耳其國民購屋貸款的成數通常取決於房產的評估價值和借款人的信用狀況。一般來說，土耳其的銀行會提供房產評估價值的50%到70%的貸款。

5.土耳其的基本薪資調整：土耳其政府於2024年最低薪資調漲幅度高達49%（由11402里拉調整至17002里拉），去年同期漲幅更是高達100%。

羣洋國際地產總經理張惠山表示，綜上所述土耳其極可能進入停滯性通膨的時代，這種經濟狀況對政府和投資者來說都是一個挑戰，因爲傳統的經濟政策工具往往無法同時解決通貨膨脹和經濟停滯，房市同樣也隨之難以控管。

反觀臺灣房市經由政府的積極管控，雖在萊坊（Knight Frank）發佈報告中全球房價指數年度成長11.9%，排名第4，但在全球房產指南（Global Property Guide）統計的10年漲幅，臺灣位於第32名，近10年房價漲幅約49.9%，尚屬觀察國家中的中段班，但今年度的漲幅達11.9%，似有偏高，故央行投以第七波信用管制，期待緩和控管房市；從9月份各項房市數據察看，目前應略有緩和調整的趨勢，量能部份由內政部統計的全國建物買賣移轉棟數得知已連續二個月降低，而價格部份參考9月信義房價指數，新北市已降低1.18%的信義房價指數，房市正在緩和修正中，有利房市健康，並以土耳其爲借鏡，應避免踏入相同的困境之中。

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