美的置業營收遇挫銷售降46%收回購房優惠 淨利降64%剝離地產轉型輕資產自救

長江商報消息●長江商報記者 江楚雅

受宏觀市場環境因素和行業競爭加劇影響，美的置業銷售銳減。

近日，美的置業（03990.HK）披露前9個月銷售簡報。簡報顯示，2024年1—9月，美的置業合同銷售金額約爲284.1億元，同比減少46.65%，而相應的已售建築面積約爲255.5萬平方米。

今年上半年，美的置業的營收和利潤均出現大幅下滑。報告期內，公司收入爲251.34億元，同比下降30.8%；淨利潤爲5.96億元，同比下降64.2%。

公司財務狀況也開始惡化。今年上半年，美的置業的財務成本淨額爲93.66億元，較2023年同期的1.86億元大幅上升，主要由於利息費用增加及利息收入減少所致。與此同時，公司的淨負債率也上升至50.1%，較2023年末的35.8%顯著增加。

爲優化債務結構，美的置業計劃剝離房地產開發業務。今年6月23日，美的置業宣佈進行資產重組，剝離房地產開發業務，交由控股股東接收，此次重組完成後將資源聚焦到輕資產開發業務。

值得注意的是，美的置業宣佈，自10月8日起，全國在售房源全面回收2%的購房優惠。對於回收價格優惠，美的置業方面表示，近期政府出臺的一攬子利好政策對房地產市場產生積極影響，提升市場預期和客戶信心，企業也堅定響應國家的要求。

銷售銳減宣佈漲價

公開資料顯示，美的置業創立於2004年，於2018年10月在港交所上市。目前，該公司主要業務包括房地產開發與銷售、物業管理服務、商業物業投資與運營，以及房地產科技。

當前房地產市場正經歷深度調整，尤其是在“房住不炒”的政策背景下，市場需求受到抑制，公司銷售持續下滑，2023年合約銷售降至658.5億元。

在此情況下，美的置業將2024年的銷售目標進一步調至550億元。簡報顯示，2024年1—9月，美的置業合同銷售金額約爲284.1億元，同比減少46.65%，而相應的已售建築面積約爲255.5萬平方米，距全年目標仍有較大差距。

值得注意的是，銷售不振，美的置業宣佈漲價，自10月8日起，全國在售房源將全面回收2%的購房優惠。同期，保利發展等房企項目也陸續宣佈收回折扣或漲價。

對於回收價格優惠，美的置業方面表示，近期政府出臺的一攬子利好政策對房地產市場產生積極影響。“提升市場預期和客戶信心，企業也堅定響應國家止跌回穩的政策要求。”

今年國慶假期，美的置業共銷售36億元，完成率超過目標值120%。

剝離核心業務發力輕資產

近年，由於房地產業務銷售下行，進一步拖累了美的置業整體盈利水平。

財報數據顯示，2023年美的置業營業收入實現735.65億元，同比下降0.1%，歸母淨利潤爲9.14億元，同比大降47.1%；毛利爲84.84億元，同比下降25%；毛利率爲11.5%，下降3.8個百分點；淨利率爲2.9%，下降2個百分點。

今年上半年，美的置業的營收和利潤持續下滑趨勢。報告期內，公司收入爲251.34億元，同比下降30.8%；淨利潤爲5.96億元，同比下降64.2%；歸母淨利潤3.76億元，同比下降51.9%。

財務方面，美的置業方面表示，儘管公司2023年年度維持健康的財務比率，並設法滿足“三道紅線”的要求，仍須承擔沉重負擔及債務以支持公司的房開業務。

截至2023年末，美的置業手上總現金及銀行存款合計201.42億元，其中現金及現金等價物爲175.5億元，比上年末減少42.6億元，若剔除17.7億元預售監管資金，該公司可動用資金餘額爲156.8億元。債務方面，美的置業一年內到期的有息債務合計122.3億元，應付賬齡超1年的貿易應付款爲62.7億元，兩者合計已超過了可動用資金餘額。

今年上半年，美的置業的財務成本淨額爲93.66億元，較2023年同期的1.86億元大幅上升，主要由於利息費用增加及利息收入減少所致。與此同時，公司的淨負債率也上升至50.1%，較2023年末的35.8%顯著增加。

此外，報告期內，美的置業來自關聯方的貸款顯著增加，期末餘額爲51.89億元，較2023年同期的19.44億元大幅上升。這一變化可能反映出公司在融資渠道上的依賴加大，進一步加劇了其財務風險。

行業持續調整之下，美的置業決定剝離核心業務。公司在今年6月宣佈，採用實物分派的方式，將全資持有的房地產開發業務從上市公司重組至控股股東，以減少負債及與房地產開發業務的重資產屬性相關信用風險。未來將構建圍繞房地產開發全價值鏈的低槓桿、輕資產的綜合實力，持續探索房地產發展新模式。

據瞭解，美的置業重組之後，除了保留現在的物業管理、商業資產、房地產科技板塊之外，還有剝離出的全鏈條的服務業務，也會由美的置業去實施。未來，美的置業將構建“開發代建+物管服務+資產運營+房地產科技”的業務模式。

美的置業管理層在會上透露，“未來三年整個上市平臺我們定的目標，營收復合增長率不低於25%，歸母淨利潤複合增長不低於20%，派息政策保持行業有競爭力的水平，重組完成之後，我們會有更良好的資源聚焦到輕資產開發業務”。