明年樓市前景展望:三大領域確定方案發布

文｜鄧浩

中央經濟工作會議已經結束。房地產政策明年取向如何？重點在哪裡？機遇在哪裡？針對今年會議提出的內容，我們對比了去年強調的重點。

以下內容值得留意：

1、化解房地產風險、滿足房企融資方面

去年提出：滿足行業合理融資需求，有效防範化解優質頭部房企風險。今年提出：積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求。

今年的表述和去年相比，範圍明顯擴大了，對象也更加具體了。結合此前發佈的“三個不低於”的要求（即各家銀行自身房地產貸款增速不低於平均房地產貸款增速、對非國有房企對公貸款增速不低於本行房地產增速、對非國有房企個人按揭增速不低於本行按揭增速。）還有最近各大銀行約談房企瞭解融資需求的動作看。明年針對房地產尤其是房企的融資，將會大面積提升，大額度增加。並且有望採取有針對性的重點支持。

由於“三個不低於”是金融機構的剛性任務，所以明年房企的資金情況，有望得到大幅的改善，房企債務問題也有望得到較大程度的緩解。

2、住房建設方面

去年強調：要因城施策、支持剛性和改善住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。今年只提出：促進房地產市場平穩健康發展。

內容和涉及範圍都有比較大的縮減。最主要的是租賃產品和市場的發展，目前遇到了一些阻礙。一方面傳統房企參與這個領域，全部鎩羽而歸。而新孵化的租賃企業，也是無一例外地面臨着嚴重虧損。所以市場化推進租賃市場發展遇到了瓶頸。另一方面，政府主導的各種租賃型物業發展計劃又受到財政緊張的掣肘，大量工作都面臨着缺乏足夠資金推動的問題。

所以，明年在住房建設方面，只求平穩健康發展，應該是一個比較穩妥的選擇。租賃物業的發展，新市民、青年人等住房等問題只能先放一放。

3、行業發展方面

去年強調：推動房地產業向新發展模式平穩過渡。今年調整爲：加快構建房地產新發展模式。另外，今年經濟工作會議中出現了“加快推進城中村改造”的全新表述，且今年以來中央也多次在重要會議中強調該工作的重要性。

這兩點都要結合新房改的14號文提出的房地產發展新模式中的“三大工程”去理解。所謂“三大工程”就是：保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造。由於新建商品房市場總體規模出現明顯萎縮，由2021年的18萬億下降到今年的12萬億左右。商品房市場規模減少留下的巨大空白由誰來填補？這個是個重要問題。它關乎房地產及上下游產業的生存，也影響着經濟和就業的復甦。根據中央“先立後破”的工作指導思想，“三大工程”將會成爲明年行業的全新的增長點，將會填補商品房市場萎縮留下的部分空白。而“三大工程”所屬的領域，也是明年行業方面最值得關注的新商機。