明知房子被查封還簽訂了租賃合同，1266萬拍來的學區房遭遇入住難？

好不容易通過法拍買下的學區房，結果發現房子裡不但有人居住，而且對方始終以“買賣不破租賃”爲由，拒不騰房。回過神來的楊先生一家傻了眼，當初買房子是爲了方便孩子就近上學，現在花了1200多萬，房子卻住不進去……無奈之下，楊先生只好到法院求助。幸運的是，最終在南京六合法院執行法官的溝通下，雙方達成了搬出和補償協議。

法拍買來的學區房竟變成糟心房

事情還得從頭說起，家住上海的市民楊先生一家爲了給孩子上一個好學校，選擇了跨區就讀，但上學後單面通勤就達一個多小時。後來爲了節省時間就選擇在學校附近租房子。爲了解決這個問題，老楊一家沒少研究附近的學區房，但熱門小區在售房源很少，屬於有價無市。

後來，楊先生一家發現關注的小區出了一套法拍房，估價比市場價便宜不少，當即就動了心。瀏覽完南京六合法院發佈的這套房源信息後，老楊覺得這是個撿漏的好機會，心裡暗自高興，立刻決定參與競拍。今年8月，楊先生以1266萬元的價格成功拍下了這套房產。拿到房產證的那一刻，他感覺自己簡直像中了彩票一樣。

可當楊先生興沖沖地去收房時，卻發現房子裡有人在居住，當場蒙了。他連忙上前詢問。對方告訴他，這套房子是她租下來的。直到這時，楊先生纔想起當初競拍房屋時拍賣公告中，確實載明瞭房屋已出租，並附有租賃合同以及相關風險提示。

租客以“買賣不破租賃”拒不搬走

原本以爲自己拍下這套房子，拿到房產證後租戶就會立馬搬走，但現實並不如他意。不管楊先生怎麼勸說，租戶都以“買賣不破租賃”爲由拒不騰房。楊先生氣得不行，自己花錢買的房，居然不能住，怎麼想都覺得太虧了。無奈之下，楊先生只能向執行法官汪莉珍打去求助電話。

採訪中記者瞭解到，原來，在該房屋因建築設備租賃合同糾紛案件被法院查封前，租戶王某就已實際承租該房屋，但此前未簽訂書面租賃合同，而最近一份租賃合同的簽訂時間則在法院查封之後。考慮到當前房地產市場低迷，在王某承諾配合拍賣後的房屋騰空，同時向王某講明騰房政策，強調拒執責任後，法院暫未要求王某騰空並遷出房屋。

參拍時，楊先生認定在法院查封后簽訂的租賃合同無效，打定主意在拍賣成交後要求王某騰空房屋並交付。沒想到，當房屋成功拍賣后王某竟然反悔了，不僅在拍賣期間將房屋轉租給一對陪讀母子，更耍賴不願騰空。

執行法官介入幫雙方“談判”

深知騰退法拍房一事不僅關係到買受人的切身利益，還關係到司法的公信力，汪莉珍多次與楊先生、王某溝通，並向執行局彙報案件情況。

經過執行局內部召開的法官會議對案件進行分析後，初步形成三種解決方案：一是由買受人自行通過訴訟，確定租賃合同的效力問題後進一步採取措施，但此種方式會形成多個訴訟，增加相關當事人的訟累，擴大矛盾；二是異地強制騰退，但在租賃關係尚有爭議的情況下，風險較大，且利害關係人可以提出執行異議，通過執行異議、複議程序解決，耗時耗力；三是組織雙方協商解決，最爲經濟便捷。最終，執行局決定由杜道靖帶隊前往上海，組織雙方調解，力爭高效化解矛盾。

到達上海的當天下午，執行法官們先分別約談楊先生和王某，“背靠背”瞭解雙方的意願，與雙方充分分析法律關係，讓雙方權衡利弊，爲後續和解作鋪墊。令人欣慰的是經過一下午的努力，雙方當事人的心理差距正在逐步縮小。

雙方達成彈性搬出與補償協議

第二天一早，執行法官一行正式將楊先生和王某約見，就騰房一事進行磋商。一見面，雙方就開始脣槍舌劍，互不相讓。楊先生認爲，自己租的房子快到期了，搬不進新房又得籤一年合同，而買法拍房的按揭也下來了，還得還房貸。關鍵王某交的房租也不是交給自己的，完全是在做賠錢的買賣。

而王某則表示，自己也不是不搬，只是希望楊先生能推遲幾個月，畢竟租客要搬走，找房子也要時間，而且自己租金早就付了，沒道理給了錢不讓住。

聽了雙方的話，杜道靖和汪莉珍分別給雙方講情講理，釐清雙方的矛盾點，分析調解和強制執行的利與弊，希望雙方能和和氣氣把這件事解決好。

最終，經過面對面溝通，楊先生與王某達成彈性搬出與補償的協議。半個月後，楊先生一家順利搬進了新房，事後他還專門帶着錦旗來南京對執行法官表示感謝。

通訊員 吳迪 現代快報/現代+記者 王瑞

（通訊員供圖）