萬科闖關寒冬

2023年11月，萬科遭遇了近半年來首次股債雙殺，股價一度跌至8年新低的11.07元/股，但時至今日，這一股價已不是其最低點。

2024年3月29日，萬科舉行2023年度業績發佈會。截至收盤，萬科A（000002.SZ）每股9元，跌幅達2%。

打破了31年來持續分紅的傳統，萬科董事會做出了取消2023年分紅的決定。董秘朱旭也對此作出迴應：“萬科一直以來非常注重現金分紅來回饋股東，連續31年分紅1030億元，歷史平均分紅率33.3%，也是萬科歷年股權融資的2.8倍，這也是我們一直引以爲傲的。基於這個背景，董事會在考慮取消2023年分紅的時候，真的是非常艱難。”

市場還在超跌、分紅從有到無，在這場近120分鐘、超時半小時的年度業績會上，萬科管理層坦言，短期的確碰到了挑戰和壓力，眼下的難關並不是可以輕鬆度過的。

淨利腰斬，鬱亮月薪降至1萬元

萬科董事局主席鬱亮維持“市場還在超跌”的判斷。中指院數據顯示，2024年1-2月，TOP100房企銷售總額爲4762.4億元，同比下降51.6%。從2月單月來看，百強房企銷售額爲1957億元，環比下降29.3%，降幅仍保持在較高位。

2023年，萬科集團實現合同銷售面積 2466 萬平方米，合同銷售金額3761.2 億元，同比分別下降 6.2%和9.8%。根據第三方統計，萬科2023年銷售額排名行業第二。

萬科聯席總裁、開發經營本部首席合夥人張海表示，過去兩年萬科開發業務重點聚焦投資原點、產品原點和操盤效率三項工作，從結果來看，都取得了明顯進展。

過去兩年萬科主動投資的項目裡，有28個新項目已在2023年上市，貢獻銷售544億，毛利率在20%左右；2023年當年獲取、當年銷售開盤的項目有26個，銷售金額481億，平均開盤週期120天。企業新增投資的精準度和投後管理在優化，2023年新項目投資兌現度達88%。

儘管投資精確度和效率在提高，萬科還是出現了過去20年來的營業收入首次下降。2023年年報顯示，集團營業收入4657.4 億元，同比下降7.6%；歸屬於上市公司股東的淨利潤121.6億元，同比2022年的226.9億元下降了105.3億元，降幅46.4%，接近腰斬。

應對當下的寒冬局面，萬科高管主動進行自願降薪。2023年年報顯示，萬科董事會主席鬱亮、總裁祝九勝、監事會主席解凍自願領取月薪稅前1萬元。

據悉，鬱亮在2019、2020年的稅前報酬總額超1200萬元，同期祝九勝稅前報酬總額超1100萬元，解凍稅前報酬總額超800萬元。

2021年萬科歸母淨利接近腰斬，鬱亮也是自願放棄年度獎金，實際年度即時現金薪酬爲（稅前）144.9萬元。

融資模式轉型

年報發佈三天前，惠譽再次下調萬科評級。將萬科企業股份有限公司（萬科）的長期外幣發行人違約評級自‘BBB’下調至‘BB+’，並列入負面觀察名單。

惠譽認爲，此次評級下調原因是萬科銷售業績不佳，疊加資本市場波動，令其融資途徑進一步收窄。同時，萬科應對將到期債務等因素，可能導致財務靈活性持續惡化。

截至2023年底，萬科在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內到期有息負債；剔除預收房款的資產負債率爲65.5%，從2018年76%的高點連續5年下降。

2023年，萬科在境內外合計新獲取的融資近900億元，其中，境內新增融資766億元，新增融資的綜合成本爲3.61%。鬱亮表示，未來兩年計劃削減付息債務1000億元以上。

雖然獲得了金融機構的實際支持，管理層也坦言，剔除預售監管資金後，2024年公司在債務償還上，“有壓力，但能過關”。

總裁祝九勝解釋稱，萬科與融資有關的挑戰來自於三方面：一是開發業務收支不平衡帶來的挑戰，銷售額快速下降，疊加早前高銷售額帶來的集中交付，主要現金流來源與支出錯位；

二是融資模式改變帶來的挑戰，過往萬科融資模式爲“總對總”，現在轉爲項目制，使得總部原有的現金流儲備會被逐步消耗；三是經營性業務的收益率不足以覆蓋利息。萬科經營業務佈局已接近4000億水平，但是經營業務的EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）還不足以覆蓋利息爬坡的狀態。

關於融資模式帶來的挑戰，一位從事房地產融資的人士對36氪表示：“總對總的融資方式，是企業總部及項目公司需要融資時，由集團直接向金融機構進行融資談判和借款。過去一般是國央企和很強勢的民企、混合制纔會用這種融資方式。項目制融資有助於企業控制負債水平，但每個項目都需要單獨進行融資談判和審批，增加了融資流程的複雜性和時長。”

祝九勝也提出：“過往總對總信用貸，一個好漢三個幫就能解決，今天轉項目制融資，可能要背後300個人做經營提效，萬科有176人有3年以上的金融機構工作經驗，我相信我們能轉得過去。”

談及萬科與銀行合作時，祝九勝表示，26家銀行長期以來支持萬科，在風險防範方面是同盟軍。中國的銀行家對萬科起到的作用：皺了眉頭、提了忠告、給了寬容。

皺了眉頭是對房地產市場下行感到超乎預期；提了忠告，對於企業如何活下去、保持現金流平衡等方面給很多建議，萬科虛心接受，共同商討應對之策，尋找解決方案；給了寬容，過往的信用融資監管轉向抵押融資模式，合作銀行給了1-3年的過渡期，讓萬科慢慢轉化。

六年前，行業尚在欣欣向榮之時，鬱亮悲觀地喊出“活下去”。如今看來，萬科對風險的認知程度還不夠足。

鬱亮表示：“我們雖然很早提出活下去，但現在看來，我們的危機意識還需要加強，改變的決心和力度還需要更大，安全墊還需要更厚。”

3月29日，2家機構更新萬科A評級。華泰證券給予萬科A“增持”評級，目標價不超過10.08元；平安證券給予萬科A“推薦”評級，但未給出目標價。