萬科實現多賽道REITs突破，面向行業新階段加速經營性資產良性循環

9月底，中央政治局會議已對房地產行業明確“止跌回穩”的要求，緊隨其後的一攬子房地產政策推出和落實，使得市場各方信心大振。而行業龍頭萬科抓住政策東風帶來的市場機遇，在國慶假期取得良好銷售表現，實現認購金額超百億。

在“止跌回穩”信號的背後，隨着房地產行業深入到下半場，REITs已成爲行業新發展模式的重要探索之一，萬科則已率先成爲業內少數實現多業態、多層次不動產基金突破的企業。根據數據顯示，今年前三季度萬科經營服務業務實現營收超430億元，同比增長6.3%，在長租、商業、物流等多賽道實現了REITs、Pre-REITs的突破，並獲得衆多專業投資者的支持。有資本行業人士表示，伴隨國內REITs試點的深入，萬科多個經營性業務所積累的優良資產，也將有機會實現更良性的循環，爲萬科的現金流和長期價值增長提供新的來源。

從公司整體來看，前三季度，萬科共實現營收2200億元，已完成今年全部公開債的兌付，第三季度經營性現金流保持爲正，回款率超100%，新增融資、再融資超770億元。同時，萬科高質量交付超11萬套，銷售超1800億跑贏大市。隨着9月底新政利好頻出，萬科在也積極抓住政策帶來的市場機遇，國慶七天認購超百億。

關於此次業績虧損，萬科也進行了坦誠解釋，主要是開發業務結算規模和毛利率下滑、計提減值、部分非主業財務投資虧損，以及部分資產和股權交易價格低於賬面值等。在一位資本市場人士看來，行業深度調整下，房企虧損實屬普遍現象。"既要又要"是不現實的，房企當前第一優先級必然是保現金流安全。而在近兩年市場規模顯著收縮的情況下，全力銷售意味着以價換量，資產交易則不得不虧損出讓，斷臂求生的代價往往是大幅虧損。加上高速發展階段拿的高價且帶有限制條件的用地，導致利潤進一步擠壓。多種因素疊加下，虧損實屬常見。事實上，今年就連頭部央企三季報都出現利潤大幅下滑甚至腰斬，這還未包含大量在H股上市不發三季報的房企。根據半年報時期的不完全統計，超6成的上市房企業績虧損，累計虧損額超千億元。

在堅守安全底線的基礎上，萬科經營服務業務保持穩健增長。其中，萬科長租公寓業務運營規模和效率保持行業第一，營業收入突破26億元，共運營管理約25萬間長租公寓，出租率突破95%，有約12萬間已納入保障性租賃住房。與此同時，萬科長租公寓業務強化運營效率，降低經營成本，1-9月前臺GOP利潤率爲89%，繼續保持行業領先。規模和效率領先的背後，是萬科長租公寓的服務口碑獲得了客戶的廣泛認可，客戶滿意度提升至95%。同時，服務品質獲知名企業客戶認可，共計服務企業超5300家，企業客戶佔客羣比例達到22%。

物業業務夯實基礎服務品質，前三季度存量項目年化飽和收入同比增長12%。8月，萬科物業聯合美團推出業內首個“騎手通行解決方案”，在全國3000多個小區率先破解“配送最後一百米”難題，爲客戶提供更良好的居住體驗。領先的服務品質也獲得了更多優質客戶，三季度新增深圳企鵝島、華勤上海研發中心等項目。

此外，萬科多個經營性業務也保持了行業領先優勢。1-9月，萬科商業業務實現營業收入近70億元，整體出租率94%。同時，萬科商業整體客流同比增長10%，銷售額同比增長4%；萬科物流倉儲業務實現營業收入30億元，開業規模行業領先，出租率保持在較高水平，累計可租賃建築面積超過1000萬平方米。

值得關注的是，萬科已成爲業內少數實現多業態、多層次不動產基金突破的企業，逐步建立了符合行業未來發展模式的資產證券化通路。4月，印力REIT上市，發行規模32.6億元，同時萬科保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進入申報進程。此外，今年萬科還成立了旗下首個商業Pre-REIT基金，同時此前設立的建萬租賃Pre-REIT基金也實現了擴募。目前全國有百萬億級的存量資產體量，未來REITs市場發展有着巨大的發展空間。萬科憑藉在REITs領域的自身優勢和積極進展，在行業的下半場，可以說已手握一張重要的入場券。