萬科旗下萬緯物流實現REIT發行，多賽道REITs突破助力經營服務業務發展提速

本站財經3月1日訊，華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施REIT在深交所發佈招募說明書，正式進入發行階段。公告顯示，該REIT的資產方爲萬科旗下萬緯物流，底層資產爲佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園。

此次萬緯能夠實現REITs的突破，反映了市場對萬緯資產質量和運營能力的認可，將推動萬緯物流建立存量資產與資本市場的連接。更重要的是，對於業內經營性不動產佈局最早、賽道最全的萬科而言，繼旗下印力集團於消費類基礎設施REITs試點中拔得頭籌後，如今物流業務REIT也進入發行階段，使萬科成爲國內極少數同時實現多個經營性不動產賽道REITs突破的企業，這不僅反映了市場對萬科多年轉型成果的認可，也意味着萬科經營性業務將有望迎來進一步提速發展。正如萬科董事會主席鬱亮在其朋友圈所言，REITs對於不動產經營業務的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發的重要性，一旦完成REITs的環節打通，萬科將有望真正從開發商轉變爲不動產商。

根據公開信息顯示，此次REIT的底層資產爲佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園，分佈於粵港澳大灣區和長江三角洲區域等國家重大戰略部署政策支持下的重點區域，區域內產業集聚效應明顯，匯聚了高端製造、電商物流、快遞快運、零售快消等倉儲服務需求較高的行業。此次的3個物流園區均位於當地交通樞紐中心，毗鄰高速公路和機場，園區租戶均爲高端製造、電商等領域的頭部企業，出租穩定性高。截至目前，三個項目均經營表現穩健，爲此次REIT發行貢獻了良好的預期收益。

作爲此次REIT資產運營方的萬緯物流，經過多年的發展，綜合實力已長期位列物流倉儲服務行業第一梯隊。截至2023年三季報，萬緯已累計服務超過1600家客戶，全國開業項目可租賃面積達989.9萬平方米，其中冷鏈倉儲規模全國第一。憑藉領先的庫內服務能力、豐富的行業龍頭客戶資源、強大的倉網協同效應和領先的物流科技賦能，萬緯保持了行業領先的出租率，高標庫穩定期出租率達85%，冷鏈穩定使用率達77%。此外，2021年萬緯物流A輪融資時，成功引入了新加坡政府投資公司、淡馬錫等全球知名投資機構作爲戰略投資人，良好的股東背景也顯著提升了萬緯物流與企業客戶合作的信用基礎。

值得注意的是，未來隨着公募REITs試點的逐步深入，萬科經營性業務“佈局早、賽道全”的優勢將進一步顯現。作爲最早啓動轉型的房企，萬科自2014年提出“城市建設服務商”戰略至今，除物流業務爲外，在長租公寓、商業等經營性不動產賽道已完成佈局，並建立了行業領先優勢。其中，萬科長租公寓業務在規模和效率上保持行業第一，共運營管理租賃住房22.9萬間，出租率達到94.4%，長租公寓REIT也在積極申報中；商業業務方面，萬科旗下印力集團資產規模超過1000億元，整體出租率達95%，參與了國內消費類基礎設施公募REITs首批試點並已獲得證監會批覆。伴隨此次華夏萬緯REIT的發行，萬科也將成爲國內極少數同時在多個經營性不動產賽道實現REITs突破的企業，這不僅反映了市場對萬科多年轉型成果的認可，也將助力萬科經營性業務打通“投、融、管、退”的商業模式閉環，實現資產和資金更高效的運轉，加速業務良性、健康發展。

實際上，過去三年萬科一直以REITs發行對資產的要求標準，持續提升旗下經營性不動產的資產質量。以萬緯物流爲例，目前持有和管理的倉儲規模超過1200萬平方米，有充足的項目可作爲潛在擴募資產。後續伴隨公募REITs的持續發展，底層資產類型持續擴容，市場交易規模和活躍度不斷上升，萬科的經營服務業務也將有望爲其長期價值增長提供更豐富的來源。（甄曉暉）