萬科要邁過三重山

在2018年秋天喊出“活下去”的萬科，真的正在渡一場自己的劫——在六年後的業績會上，鬱亮真的第一次被提問，是否能活下去。

鬱亮看上去其實很樂觀。他說未來兩年萬科要削減1000億以上的付息債務，把債務降下去：

全力行動，堅決不躺平，一定會跨過這個關口。

如果經歷了房地產行業這三年驚心動魄的着陸，你會知道，“不躺平”在這個時代，是多麼難的一個選擇。

一位民企房企老闆在打光了最後一顆子彈後，現在基本上每天在家待着，說：

早知道不還那麼多美元債了。

萬科有息負債還有3000多億。這意味着他們要減去三分之一。

就萬科在中國房地產市場帶頭大哥的地位而言，這可以說是這家今年步入不惑之年的企業，前所未有的境地。

他們開啓了“賣賣賣”模式，低價賣掉了旗下最賺錢的商業上海七寶萬科廣場持股，業績會上還表態會加大資產處置力度。他們還不得不做了一個決定：

打破萬科31年來的慣例，不分紅。

鬱亮和總裁祝九勝、監事會主席解凍也集體降薪，自願領取月薪稅前1萬元。子姨驚奇地發現，自己的月薪只比鬱亮：

少六千塊錢。

這其實是萬科2024年的工作重點之一：節衣縮食。如果僅看財務數據，萬科是安全的。他們2023年：

銷售額3761億元穩居行業第二，還交付了29萬套新房；

經營性現金流連續15年爲正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內到期有息負債；

境內新獲融資成本較上一年下降27bp，平均債務年限也較上年延長了四個多月；

經營性業務打通商業模式，成爲唯一一家同時在三個領域發行REITs的公司。

手裡有錢，業務不僅在賺錢，還有突破，金融機構爲什麼還是擔心萬科？

祝九勝在業績會上也沒有迴避。他說如今橫在萬科和管理層面前的，有三座大山。

一是開發業務的銷售規模在下降，但交付的工程支出卻頻繁；

二是過去總對總的融資模式轉爲了項目制，由整變零，需要時間來適應；

三是部分經營業務的收益率尚處在爬坡期。

關於銷售規模的下降，最近的市場，大家也知道。樓市低迷從三四線蔓延到了一二線城市，從老破小蔓延到次新房，就連北京杭州深圳曾經的神盤，也都出現了破發。

這是有史以來最差的一個小陽春。今年前三月百強房企累計業績同比降了47.5%，前三月銷售操盤金額只要有13億，就可進入全國銷售額TOP100榜單。

碧桂園發不出財報，融創2023年虧80億元。碧桂園和融創這樣，人們會認爲可能是這兩家企業自己的問題。但如果公認穩健的萬科也陷入流言，那隻能說明一件事了。

前幾天，孟曉蘇也說，萬科可以讓人們更進一步反思：

連三好生都出了問題，那問題就不在學生了，你要看一看是不是老師，是不是學校出了問題。

儘管萬科是最早喊出活下去口號的公司，但市場到現在的模樣，還是超出鬱亮意料。鬱亮也在業績會上說，2023年住宅新開工面積不足7億平米，較2019年的高點下降了59%。

市場顯然是超跌了。

他說過去穩定的標準，現在已經不能保障公司安全，萬科得做好極限情況下的壓力測試。萬科在盤活存量：

得有把不動產變成動產的工作決心。

經歷了兩年多調整，不動產真的成爲不動產——這纔是縈繞在金融機構心底的擔憂。

今年一季度，一些央企銷售額降幅其實比萬科還大。但他們上面有人，所以金融機構現在並不擔心他們。但其實，萬科也並非一個人在戰鬥。

去年四季度以來，萬科得到了深圳國資和深圳地鐵的大力支持。

深圳國資委正幫助萬科處置流動性較低的不動產和長期股權投資，通過市場化的方式認購萬科旗下盈利的消費基礎設施，通過深圳國企和萬科之間的產業型協同推動多個項目的合作，積極協調金融資源支持萬科。

金融機構也沒有收傘。去年整個行業的融資都在明顯收縮，萬科仍然新獲融資大約900個小目標。高層也在協調各大銀行給予萬科新的銀團貸款。祝九勝說：

兩岸援聲啼不住，輕舟將過三重山。

幾個月前，常年跑馬拉松的鬱亮，分享過跑馬時經常遇到的“撞牆”現象。30多公里以後，不少人會感覺到自己無論多想跑，但就是邁不開腿，像前面有一堵牆。

人還是企業，都是一場馬拉松式的旅程，都會經歷“撞牆”。別無他法，跑下去，一直跑下去，纔有機會甩開陰霾。

分享這件事的時候，鬱亮其實知道，他的馬拉松，也開始了。