萬科：輕舟將過萬重山

3月28日晚間，萬科（000002.SZ）發佈2023年年報，報告期內，萬科營收約4657.4億元，同比下降7.6%，淨利潤約121.63億元，同比下降46.39%，經營性現金流淨額約39.12億元，連續15年爲正。

年報顯示，2023年，萬科開發業務銷售金額3761.2億元，位居行業第二；經營服務業務穩定增長，全口徑收入同比增長8.9%至558.1億元。截至2023年年末，萬科在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內到期有息負債，全年回款效率保持100%，報告期內新獲融資897億元。

業績會上，萬科總裁祝九勝表示，2024年的工作重點包括“確保安全底線”“堅定降槓桿”“做‘好產品、好服務’”“節衣縮食”等。其中，萬科計劃未來兩年削減有息債務1000億元，將積極利用多種融資工具，全面融入城市房地產融資協調機制，推動融資模式轉型。

緊抓開發業務回款

2023年，房地產市場繼續下行，對房企經營形成全方位的考驗。

年報顯示，萬科開發業務在報告期內受到挑戰，累計合同銷售面積同比下降6.2%至2466萬平方米，合同銷售金額同比下降9.8%；實現結算面積2961.5萬平方米，同比下降12.9%，結算收入4016.1億元，同比下降9.6%；結算毛利率爲15.7%。

2023年，萬科來自房地產開發及相關資產經營業務的營收爲4297.5億元，佔比92.3%，毛利率同比下降4.4個百分點至15.4%。扣除稅金及附加後，房地產開發及相關資產經營業務的營業利潤率爲11.1%，較2022年下降3.5個百分點，其中開發業務的營業利潤率爲11.2%。

儘管銷售承壓，但萬科還是在2023年跑贏大勢，銷售回款排在行業第一陣營。究其原因，據萬科開發經營本部首席合夥人張海介紹，過去兩年萬科開發業務重點聚焦投資原點、產品原點和操盤效率三項工作，“從結果來看，都取得了明顯進展。過去兩年萬科主動投資的28個新項目已在去年上市，貢獻銷售額544億元，毛利率約20%；2023年當年獲取、當年銷售開盤的項目有26個，銷售額481億元，平均開盤週期120天。”

年報顯示，萬科2023年累計新開盤項目50個，首開當日去化率67%，在合肥、東莞、杭州、上海等城市的6個項目開盤即售罄。報告期內，萬科開發業務銷售回款率保持100%。截至2023年年末，公司已售未結合同金額爲3604.4億元。

報告期內，萬科累計獲取新項目43個，總規劃計容建築面積596萬平方米，權益計容規劃建築面積333.3萬平方米，權益地價總額約463.2億元，新增項目平均地價爲13899元/平方米。報告期內公司新獲取資源以住宅品類爲主，並主要分佈在北京、上海、杭州、成都等城市。截至2023年年末，萬科在建項目總計容建築面積約5885.6萬平方米，權益計容建築面積約3727.2萬平方米。

經營性業務毛利率提升

過去一年，萬科持續發力經營性業務。

年報顯示，公司經營性業務收入（含非並表）224億元，同比增長8.4%，NOI（淨營業收入）111億元，同比增長5.4%，該業務稅前毛利率提升5.2個百分點。

分業務來看，2023年，萬科旗下物業服務上市平臺萬物雲（2602.HK）營收334.2億元，同比增長10.2%；物流業務（含非並表項目）經營收入41.8億元，同比增長17.2%；租賃住宅業務（含非並表項目）營收34.6億元，同比增長6.8%，公司旗下集中式公寓提供商“泊寓”在成本法下實現整體盈利；商業業務（含非並表項目）營收91.1億元，同比增長4.6%；酒店與度假業務營收2.8億元，同比持平。

萬科首席運營官劉肖表示，未來公司將持續推動經營性業務模式由重到輕，其中資產交易是業務由重到輕、持續提升經營水平的一個重要路徑，萬科今年的資產交易規模將比2023年（123億元）更大。

值得注意的是，經營性不動產天然存在資金回收週期長、佔壓大的難點，但過往長期以來萬科對經營性業務的退出甚少，且在持續建設大宗交易的能力。2023年對於萬科經營性業務是個里程碑，其經營價值不斷成熟之餘，在資產退出的能力建設上也趨向成熟，且公司在打通資產“投、融、管、退”商業模式閉環方面取得突破，對REITs以及Pre-REITs基金的設立更加成熟。

截至2023年年末，萬科旗下中金印力消費REIT已完成網下詢價，預計募資32.6億元；萬緯倉儲物流REIT申報材料獲中國證監會受理；保障性租賃租房REIT已完成資產端的梳理、評估，正在開展申報工作。

劉肖進一步表示：“萬科對於REITs的資產擴募有充足準備，萬科有望成爲業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業。”

新獲融資綜合成本下降

當前，房地產仍處於深度調整階段。安全，成爲房企的生存底線。

2023年，萬科淨利潤遭遇階段性挑戰，主要原因是開發業務結算規模和結算毛利率均有下降，且公司對部分開發項目計提了減值。同時，受非並表項目毛利率下降、部分非並表項目計提減值以及處置投資收益減少，萬科報告期內投資收益26.9億元，同比下降34.7%。

萬科董事會主席鬱亮在業績會上表示，萬科對行業未來趨勢的判斷沒有改變，維持市場處於超跌狀態的看法。不過，鬱亮認爲，儘管行業已經很難回到過去的高點，但前景依然廣闊。“我們要用動態的眼光來看待住房需求。一方面，中國房地產住宅市場已經從‘有沒有’到‘好不好’的階段，人均居住面積在不斷提升，住宅設施方面也有很大的改進空間，比如配置電梯的需求亟待滿足。另一方面，中國的城市化進程還沒有結束，這當中還有業務發展的機會。”

過去一年，萬科加強與金融機構的互信合作，2023年境內新獲融資766億元，新獲融資的綜合成本3.61%（歷史新低），境外新獲融資131億元。截至報告期末，萬科淨負債率爲54.7%；扣除預售賬款的資產負債率爲65.5%；有息負債合計3200.5億元，佔總資產的比例爲21.3%，其中一年內到期的有息負債佔比爲19.5%。

萬科總裁祝九勝表示：“金融機構對萬科的支持態度是肯定的，力度是足夠的。爲了增加融資端的安全墊，公司正在與金融機構積極商談各種融資方案，銀團貸款代表了一種合作的可能。”

與此同時，據萬科董事會秘書朱旭介紹，大股東深圳國資目前已經採取了四大類措施，以市場化和法治化的方式幫助和支持萬科，在途項目全部落地完成後，預計可幫助萬科釋放的流動性在百億規模以上。

對於後續償債安排，萬科也給市場吃下“定心丸”。祝九勝表示，公司2023年年末在手資金是一年內到期剛性有息負債的1.6倍，整體安全墊相對充足。境外待還款的部分已經做好安排，目前境外僅二季度還有到期債券，到期金額摺合人民幣約56億元左右，公司已提前啓動相關置換和還款準備工作。

萬科管理團隊同樣不躺平，“節衣縮食”主動降薪。年報顯示，在萬科全職工作的8位董事、監事、高級管理人員自願放棄2023年度獎金，萬科管理層2023年度稅前報酬總額同比下降約74%至916萬元。另外，自2024年3月28日起，鬱亮、祝九勝、萬科監事會主席解凍自願領取月薪稅前1萬元。