萬科祝九勝：在手貨幣現金998億元 償債有壓力但是能過關

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

3月29日，萬科舉行線上業績發佈會。萬科聯席總裁祝九勝在回答公司債務結構等相應情況時表示，萬科目前在手貨幣現金998億元，短期債務是624億元，倍數是1.6倍。今年第二季度，萬科只有56億元的公開債到期，不同月份有不同到期金額，也有新的融資渠道和方式，目前融資狀態正常，萬科可以做不同應對。

對於監管資金是否會對萬科的償債帶來壓力時，祝九勝表示，疊加開發業務的銷售規模不斷下降，工程支出目前還存在高支付出現了“剪刀差”，客觀上有壓力，但是能過關，這一關一定能闖得過去。

祝九勝提到，萬科在融資上的挑戰主要是三個：一是開發業務收支不平衡，二是銀行融資轉項目制，三是經營性業務融資挑戰。跟前年對比，萬科開發業務的銷售規模在下降。

在銀行融資轉項目制方面，祝九勝談到，萬科過往90%的融資都是信用債，80%的融資是總部單一融資團隊就能完成，所以過往的融資團隊幹得有聲有色，卓有成效。“今天都要轉項目制，要落到每一個項目，這對萬科來說有適應過程，是個挑戰。”

祝九勝舉例稱，過往可以一筆大額資金全數提款，但目前要轉到項目貸款需要按工程進度才能提款，而由於萬科過往借的信用貸還款就是大額還，轉換到項目貸款上還會被封閉在監管賬戶上，總部的自由現金流就略顯不足，原來的現金流儲備會逐漸被消耗乾淨。

而在經營性業務佈局方面，萬科有接近4000億元的已投部分，目前的EBITA或者NOI都沒有達到銀行利率的支出，這就形成經營性業務的收益率不足以覆蓋利息的爬坡狀態。

針對這幾重挑戰的應對，祝九勝說，如果銷售規模下滑，1000億元的預售規模需要拿50億元的經營性業務去平衡，經營業務就應該去花更多的時間和精力。

面對銷售模式的轉變，銀行給了萬科1-3年的寬限期逐漸轉變，金融機構總對總的這扇窗被關上，同時也開了兩扇窗：一是房地產融資協調機制，二是經營性業務貸款。

在房地產融資協調機制方面，萬科目前有190億元、30多個項目的白名單額度，萬科通過這個模式可以拿到更多的開發貸；在經營性業務貸款方面，今年前3個月，萬科新增大約100億元。

祝九勝說，萬科目前正在梳理資源、盤點資產、提供抵押品，目前萬科的資源和資產是豐富的。“以前‘一個好漢三個幫’就能解決，今天轉項目制的融資可能得‘一個好漢30個人幫’，背後300個人去做經營體系。好在萬科的人才厚度很夠，萬科員工中有176人有三年以上的金融機構工作經驗。”

祝九勝承認，模式轉變的初期有點猛，但萬科對自己有信心，更何況深圳國資對萬科已經提供了幾十億元的資金，未來將達到百億級的實質性自持，所以資金的缺口一定能被彌補。“我們左岸是客戶和金融機構的支持，右岸是股東爲代表的國資支持和政府支持，我們自身也在努力，一定能夠克服三大困難，翻過三座大山。”

在談到與金融機構的合作時，祝九勝則表示，萬科長期以來跟銀行的合作都基於良好的戰略和長期的合作關係，萬科白名單合作銀行有8家，長名單合作銀行有16家，長期合作的有26家銀行，這些銀行一直支持萬科，與萬科一起共同發展、共同來控制風險。“銀行的支持態度是肯定的、力度也是足夠的。”

在與險資合作方面，祝九勝則表示，萬科與衆多的保險公司有合作，險資支持我們的方式更多是以債權計劃對應經營性業務，在期限設置上以“5+1+1+……”的形式進行，是否“+”的選擇權有時候在險資，有時在萬科，臨近“+”的時候就會坐下來談談。“特別感謝各大保險公司長期對我們的支持，長期有耐心的資金讓我們在經營性業務的經營上更從容、更有韌性。險資的支持讓我們在轉型的路上決心更高。”