年報裡的中國樓市｜交出營收淨利雙增成績單後，華潤置地轉向資管賽道

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

新晉“利潤王”華潤置地交出一張方方面面都無可指摘的2023年年報。

年報數據顯示，2023年，華潤置地全年實現營業額2511.4億元，同比增長21.3%；核心淨利潤277.7億元，同比增長2.9%；歸母淨利潤313.7億元，同比上升11.7%。

雖然財務指標表現亮眼，華潤置地對市場的敬畏和判斷卻依然審慎。在業績會上，華潤置地管理層提到，目前市場庫存較高，客戶短期信心仍不穩定，市場仍處在築底回穩的過程。

面對市場的不確定性，華潤置地對業務板塊和組織架構都進行了調整與重塑。

未來，華潤置地在“十四五”戰略規劃框架基礎上，除了對投資、生產運營等常態化工作進行強化和優化外，重點變化是明確把“大資管”業務作爲主航道業務，目標是“十四五”期內，把資管業務培育爲置地第二增長曲線。

開發業務上，華潤置地則提出“練好行活”、賺該賺的利潤，今年更不設置銷售目標。由於市場的不確定性仍然較大，華潤置地還大刀闊斧地進行了架構調整，對旗下區域公司、片區公司進行壓縮，實現組織再造。

華潤置地的變革，並不是典型且可複製的房企樣本。

歸功於早期在商業地產領域的佈局和積累，華潤置地早就是國內商業地產的“老大”，其餘房企難望其項背，即便是央企同行中的保利、中海和招商也不能。

審慎開發

2023年，華潤置地的開發業務表現仍然良好。當年華潤置地實現簽約額3070.3億元，同比增長1.9%，行業排名穩居第四。

在投拓方面，華潤置地量入爲出，以現金流安全爲第一原則，期內新獲取項目68個，一二線城市投資佔比92.8%，全年拿地金額808億元，僅次於保利發展、中海地產。而截至2023年12月，華潤置地總土地儲備約6250萬平方米，足以支持其開發業務中長期的穩健發展。

資金成本方面，華潤置地也控制得十分得當。2023年，華潤置地現金及現金等價物爲1127億元，總有息負債率及淨有息負債率分別降至38.4%和32.6%的行業低位。

即便是業績表現不錯，但是華潤置地卻不再設下業績增長指引。

華潤置地副總裁陳偉解釋稱，今年房地產市場整體的政策會持續爲促需求和穩市場注入積極的動力。但市場庫存依然比較高、客戶短期信心還不穩定，二手房持續分流一手房的壓力也存在，因此市場處在築底回穩的階段。

陳偉表示，房地產行業已經過了單純追求規模增長的階段，華潤置地也不追求單純的規模增長。而據21世紀經濟報道記者從華潤置地投資者獲得的信息，華潤置地執行董事、首席財務官郭世清在投資者業績說明會解釋稱，因爲市場變化比較大，所以在銷售方面目前沒有做進一步的指引。

市場不確定性加劇，華潤置地今年年初也進行了一次組織架構變革。今年2月，華潤置地將原有的七大區重組爲五大區，28個片區公司合併爲20個片區公司，五個大區分別是：深圳大區、華南大區、中西部大區、華東大區、北方大區。

華潤置地執行董事、董事會主席李欣在投資者業績說明會上表示，組織變革的原因有三，一是行業發生變化倒逼房企必須改變原有的管理架構、組織形式、戰略規劃；二是行業從靠規模增長改變爲內涵式增長，因此組織能力要好、“行活兒”要練好，才能賺到該賺的利潤；三是行業鉅變之下，房企必須有效聚合企業資源、對外部市場快速反應才能抵禦市場風險，穩健穿越行業週期。

聚焦資管

開發業務未來乏善可陳，華潤置地開闢了屬於自己的新航道。

截至2023年12月，華潤置地資產管理規模達4274.6億元，同比增長19.2%，其中購物中心佔比達63.3%。華潤置地宣佈，消費基礎設施公募REITs獲得政策支持後，“推動資管業務轉型，做大資產管理規模，打造行業領先的商業REITs平臺”確定爲公司重要的戰略方向。

郭世清表示，房地產行業規模下滑至12萬億元，通過住宅銷售拉動業績增長已經非常困難，這是外部因素。從內在條件來說，華潤置地過去這20多年在資產管理方面積累了豐富的經驗，也有很多不動產業務，例如購物中心、寫字樓、酒店等，所以內外部都具備做大資管的條件。

從資產自身的條件來說，華潤置地可供證券化的資產非常豐富。截至2023年年底，華潤置地持有的購物中心有76個，資產規模約2500億元。

去年，華潤置地旗下的資產管理業務表現也可圈可點。年報顯示，華潤置地2023年購物中心營業額達178.5億元，同比增長29.7%，旗下76座在營購物中心實現零售額1638.7億元，同比增長44.2%；旗下寫字樓出租率提升2.6個百分點至81.8%。

華潤置地旗下的華潤萬象生活，2023年也實現營業額147.7億元，同比增長22.9%，實現核心淨利潤29.2億元，同比增長31.2%。

郭世清說，華潤置地將通過三方面來確保資管業務的穩健發展，一是持續推動資產管理規模增長；二是加強金融化運作；三是不斷強化資管平臺和能力建設。“未來3-5年，華潤置地每年計劃REITs的發行規模是100億元左右，五年內希望可以達到500億元以上的規模。”

以此來看，無論是資產規模或者是資產質量，華潤置地都具備發展資管業務的基礎條件。華潤置地表示，將繼續堅定信心、把握形勢，抓住行業格局性變化帶來的新一輪發展機遇，應對好行業趨勢變化、消費需求波動帶來的一系列挑戰，加快向城市運營商定位轉型，實現“加快建設綜合實力領先的城市投資開發運營商，創建世界一流企業”的整體戰略目標。