年中土地交易升溫 長三角土拍頻現高溢價
21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道
隨着“517新政”後住宅市場的升溫，土地市場表現也開始有了起色。
今年年中以來，多地土地交易出現回暖，交易量、交易價格、溢價率都比此前有所提高，流拍情況則有所下降。
根據中指研究院的統計，今年7月，全國300城成交住宅用地面積（規劃建築面積，下同）1863.95萬平方米，雖然同比仍有明顯下降，但環比上漲14%，連續三個月上漲。
7月，300城住宅用地流拍率爲9.06%，連續兩個月保持在10%以下。
雖然土地交易小幅升溫，但與往年相比，整體熱度仍然不足，且區域分化的情況仍然存在。在中指研究院統計的五大區域中，僅長三角區域的住宅用地單價同比上漲，其他四個區域均下降。
上海某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，土地市場升溫有多重因素帶動，包括住宅交易回暖、土拍規則鬆動、供地質量較高等。但這一趨勢能否延續，還存在不少變數。
長三角土拍熱度最高
8月7日，上海完成了5宗土地交易，共攬金超百億元。其中，備受關注的徐彙區斜土街道地塊以48億元的總價競出。該地塊的溢價率觸及30%的上限，單價達到13.1萬元／平方米，時隔八年，再度刷新上海市單價“地王”記錄。
此次交易前，該地塊就備受關注。2萬平方米的體量，36.96億元的底價，使得該地塊的起始樓面價達到10.1萬元／平方米，出讓前就鎖定了上海單價“地王”。
這在一定程度上反映了近期的土地市場態勢：土地質量好，需求端也有所升溫。
今年以來，住宅交易市場繼續處在調整過程中，並一度影響了土拍表現。“517新政”後，住宅交易升溫，土地市場幾乎同步回溫。
中指研究院統計顯示，從5月開始，全國300城住宅用地成交面積連續三個月上漲，流拍率則明顯下降，並已連續兩個月保持在10%以下。
其中，長三角地區的部分城市土地交易升溫明顯，頻現高溢價地塊。
今年6月末，杭州市區年度第六批集中出讓地塊開拍，兩宗宅地共攬金約28.3億元，溢價率分別爲22.57%、33.87%。
7月下旬，在杭州市區年度第七批土地集中出讓中，兩宗宅地再次高溢價競出，溢價率分別爲22.55%、59.19%。
6月以來，長三角地區的上海、南京、杭州、金華、台州等地均有高溢價地塊誕生。
去年年末，浙江、江蘇等地取消了土地拍賣中的最高限價。今年年初，這些區域曾誕生數宗高溢價地塊，但二季度又一度沉寂，到年中才再度升溫。上海於今年6月初放鬆溢價率10%的上限要求，一個月後，楊浦區的兩宗地塊便分別以17.12%、21.18%的溢價率競出。
年中，其他城市也曾誕生高溢價地塊。6月20日，青島嶗山王家村地塊以18.87億元、37.23%的溢價率競出，該地塊共經歷了364輪競價，接近4萬元／平方米的單價刷新了青島的記錄。
但總體來看，長三角的土地市場熱度仍然最高。中指研究院的統計顯示，今年前7月，長三角成交住宅用地樓面均價12530元／平方米，同比增長6.9%。同期，珠三角、京津冀、長江中游、成渝等地區的宅地成交價格均同比下降。
市場分化局面將長期存在
長三角土地市場升溫明顯，與其樓市升溫幅度較大密不可分。“517新政”後，全國樓市交易不同程度地回暖，其中長三角區域升溫幅度最明顯。
根據國家統計局的數據，今年6月，僅有4個城市的二手房價格環比上漲，除北京外，上海、杭州、南京均位於長三角區域。其中，上海的新房、二手房價格分別環比上漲0.4%、0.6%，領跑70大中城市。
前述房企人士還表示，長三角的一些城市，推出的地塊質量比較好。一些優質地塊位於城市核心地段，且底價不高，這也是其能吸引企業爭奪的原因。
但就全國市場而言，土地交易無論供應還是需求，都未恢復到往年的熱度。
中指研究院統計顯示，今年1-7月，全國300城共推出住宅用地1.39億平方米，同比下降41.53%，成交1.08億平方米，同比下降36.3%。同期，300城共流拍地塊366宗，流拍率爲19.79%，較去年同期增長2.65個百分點。
該機構指出，截至7月，今年全國商品房交易仍處於負增長狀態。住宅市場的回溫幅度有限，信心向土地市場的傳導也較爲有限。
與此同時，市場分化的局面仍然存在。重點城市和區域的樓市升溫明顯，土地交易也表現良好；但在大部分三四線城市，無論土地還是房屋交易，表現都較爲冷淡。
根據中指研究院的統計，今年前7月，300城中的三四線城市住宅用地出讓金下降幅度最大，溢價率也最低。
未來一段時間，土地市場的表現仍將取決於市場信心恢復情況。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，大城市高價住宅用地和優質住宅用地的出讓，在助力改善型居住需求釋放和財政收入增加的同時，也將向市場釋放積極的強勁信號，有助於引導市場預期進一步向好。
他指出，當前房地產市場的政策環境較爲寬鬆，各地政府部門推地的熱情也較高。但住宅交易的熱度能否持續，尚存一些不確定性，這也將在一定程度上影響房企拿地的積極性，並進而影響土地市場的熱度。
但他同時指出，土地市場分化的局面將長期存在。短期內，三四線城市的土地市場熱度很難恢復。