上海土拍降溫：4宗地塊有3宗底價成交，最高溢價僅2.3%

上海第六批次土拍熱度降低，出讓的4宗地塊有3宗爲底價成交，僅楊浦地塊低溢價出讓，總攬金148億元。

10月25日上午，上海開啓年內第六批次土拍，共計出讓4宗地，其中閔行區2宗、寶山區1宗、楊浦區1宗，總起拍價147.7億元，總出讓面積11.3萬平方米。

本次土拍依然採取“雙高雙競”規則，即先進行第一輪競價，達到中止價後進入競品質環節，如仍未分勝負將進入第二輪競價，直至價高者得。

不同的是，此次地塊出讓方式將按地區組合式出讓，來自楊浦區、寶山區、閔行區的9幅小地塊組合之後，合併成4幅大地塊出讓，即楊浦1幅、寶山1幅、閔行2幅。

具體而言，位於楊浦區的定海社區兩幅地塊合二爲一，起始總價31.4億元；位於寶山區大場鎮的兩幅小地塊合二爲一，起始價約46.1億元；位於閔行區浦江鎮的三幅小地塊合併出讓，起始總價約41.06億元；閔行區華漕兩幅小地塊合併出讓，起始總價29.13億元。

根據各個地塊出讓須知，楊浦地塊第一輪中止價溢價率爲40%，其餘地塊爲30%。

作爲本批次的唯一市區地塊，楊浦區N090602單元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地塊受市場關注更高。現場經過19輪競價，最後被中海以總價32.13億元獲得，樓板價69158元/平方米，溢價率約2.3%。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，今年7月楊浦區也有2幅地塊土拍，都出現較高溢價。此次出讓的楊浦地塊位於東外灘板塊，板塊內的黃浦江沿線作爲“新質秀岸” 將依託互聯網產業集聚優勢，促進區域整體轉型，打造工業遺產與新質生產力充分融合的新秀帶。

而且，區域內居住條件成熟，商業配套比如地塊西北面有寶龍旭輝廣場，東南面是國際時尚中心等，都能滿足基本生活所需。

據瞭解，該地塊北面1公里左右爲地鐵12號線隆昌路站，若自駕距離北橫通道雙陽路出入口2公里，西南側還有隆昌路隧道，預計2027年通車，過江去浦東更爲便利。地塊周邊在售項目是縵雲三期，售價爲12萬元/平方米。

“雖然該地塊關注度高，但只有2個競買人蔘與，所以競爭過程並不激烈。中海今年還未在上海公開市場中有所建樹，所以這幅土地算是及時補倉。中海在江浦社區有項目，對楊浦規劃發展前景、積累客戶等都有一定認知，深耕楊浦有優勢。”盧文曦表示。

其餘3塊土地均以底價成交。其中，華潤以46.12億元拿下寶山區大場鎮W12-1301單元居住用地32-04地塊、11-01地塊；上海城投以29.13億元拿下閔行區華漕鎮MHP0-1404單元39-02地塊、40-02地塊；象嶼地產以41.06億元拿下閔行區浦江鎮MHPO-1316單元01-03地塊、03-02地塊、32-04地塊。

值得一提的是，就在本月，上海城投還以70.8億拿下黃浦豫園舊改地塊，一個月內在上海拿地總額近百億。而閩系國資房企象嶼地產近期因新政獲益，各項目銷售火熱，決定繼續堅守外環外，此次拿地也顯示其深耕上海的決心以及對上海市場抱有信心。

整體來看，本次土拍參拍企業只有5家企業，較此前大幅減少。楊浦區定海社區地塊吸引中海、保利置業共2家企業競拍，而閔行沈杜公路地塊、閔行華漕地塊、寶山大場地塊均僅一家競買人託底，分別爲象嶼、上海城投以及華潤。

可見，雖然正處樓市“金九銀十”，但房企拿地積極性並不高。

盧文曦認爲，樓市雖然轉好，但從這次土拍結果來看，房企拿地熱情似乎沒有被近期市場變化所左右。一方面與此次土地質地有關，所有土地由多幅小地塊組合而成，開發商投入成本相對較高；另一方面，市場雖然在轉暖，但是房企還是要面臨更多自身壓力，比如資金的流動性、保交付等。

此外，一些房企會擔心政策持續性問題，因此面對投資，會比較保守。

第六批次土拍剛結束，上海又公佈了下一批次土拍名單，共有10幅地塊，分佈在浦東、虹口、楊浦、普陀、寶山、閔行、青浦等七個區。

其中，關注度較大的應屬浦東的唐鎮和新楊思，區域內不乏日光盤。本批次地塊出讓公告將於10月底發佈，11月底進入競拍環節。