平均地權條例將加速房價趕底 專家：最快下半年看到

內政部長林右昌今（25）日表示，平均地權條例已修法完成，其中9項子法已有5部子法今起預告20天，重點包括：禁止私法人買房、限制預售屋及新建成屋換約轉售、預售屋解約申報、地價評議專業化，及檢舉獎金制度，檢舉獎金將採實名制，盼全民共同協助，精準打擊違規炒作，獎金比率爲實收罰鍰30％，每案上限1,000萬元。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，平均地權條例和相關子法將限制預售屋轉讓及私法人買房、建立吹哨條款，預料預售屋銷售時間恐將拉長，對於財務結構不夠健全的中小型建商來說，將是財務上的考驗。

不過對於外界認爲，以後預售屋會愈來愈不好賣，以後建商也可能愈來愈不會推出預售屋，等到成本大致確定，房子蓋得差不多，纔會開始對外銷售，因此未來預售市場是不是就將會不會存在？對此，何世昌認爲，倒未必盡然。

他指出，儘管市場看法紛歧，但他認爲大多數剛性需求購屋人反而需仰賴預售制度，慢慢付款，因此建商未必會全部改採先建後售，預售市場也一定持續存在。

何世昌表示，此次修法反而對於代銷公司來說，是一個新的機會點，因爲建商爲避免觸法、承擔風險，反而會更依賴專業代銷公司負責把關，因此對於代銷業來說，會是挑戰、也是一大機會點。

最近多位法學界專家、全國商業總會主席賴正鎰，紛紛主張此次在禁止私法人買房、及禁止預售屋轉讓等修法方面，涉及違憲，應該要儘快形成案例，再向大法院提出釋憲？對此，何世昌表示，要提出釋憲，必須要有人先申請私法人買房被禁止、或申請預售屋轉讓被禁止，然後打官司，官司輸了，有了訴訟案例了，法官才能再向大法官提出釋憲，這樣釋憲才能到達門檻，所以，要達到釋憲這一步，在時間和過程上，都會是非常冗長的，因此短期內根本不可能說要釋憲就提出釋憲。

不過何世昌指出，針對預售屋禁止換約轉讓的子法方面，今天內政部預告的條件，是「限簽約後發生重大事故纔可換約，避免變相炒作」，其中有關「本人因非自願離職且逾6個月未就業」，構成要件就有2個，1個是非自願離職的證明，另外1個是離職後有超過6個月沒有工作和收入，才能滿足內政部所定的條件，這樣的條件，對於極需賣房、籌錢的人來說，還要等到6個月以上，這中間失業救濟金大概只有原本薪水的小部分，再加上期滿可以賣房了、還要等產權過戶1.5～2個月，加一加，就要7～8個月，到底叫人怎麼撐得下去？這豈不是要逼他走上絕路嗎？

至於此次修法，到底可以平抑房價、打擊投機炒作嗎？何世昌分析，其實從去年疫情後、連續升息、兩岸地地緣政治動盪、醞釀打炒房之後，第四季房價已處於高檔盤整階段，到了今年第一季，有部分區域房價已開始鬆動，這是總體大環境因素使然，並非單純平均地權條例修法三讀的單一政策所造成，也就是說，房價正在軟着陸。

何世昌指出，如果平均地權條例於年中正式上路實施，由於現階段房市量縮已成定局，因此預料現階段房價高檔盤整後，只要一立法實施、房價將快速趕底，最慢下半年會看到。

何世昌坦言，「此次修法，對於建商來說，坦白講，應該是短空長多！」因爲短線炒房客被擊退了，修正完成、子法公佈，且正式上路後，投機客紛紛被鎖住了，以後要買預售屋或新成屋，只能跟建商買，沒有其他二手市場或預售屋換約市場可以買到，因此建商已經不會有其他競爭者，可以完全掌握定價權！

何世昌指出，因此可以預料的是，未來建商將佔盡優勢；只是修法後還需要各界消化新的遊戲規則，因此估計上路後至少要觀望1～2季左右，因此在量縮格局下，房價短期內不易再攀升。