取名晟鴻茗苑新城國企地王啓動、文體三強再遇對手？

我們今天從公共資源交易網獲取了晟鴻茗苑的EPC中標結果公告：

項目名稱：晟鴻茗苑工程總承包（EPC）

招標單位：晟鴻集團

項目地址：薛城區長江路北側、巨山五路東側、巨山三路南側、井岡山路西側

中標信息：

那麼這塊地具體是哪裡？

薛2020-3號規劃指標：

該地塊出讓面積70247平方米 或 約105畝，

1.0＜容積率＜1.8

成交價7.841億，約743萬/畝

樓面價約6200元/平方

晟鴻茗苑便是我們前幾天還在討論的薛2020-3號地塊，該地塊與鴻鑫聚景（薛2020-2）於去年的9月3號同時間成交。或許定價太高無人購買均入了國企晟鴻集團的口袋。

薛2020-2號（鴻鑫聚景）規劃指標：

該地塊出讓面積91671平方米 或 約137.6畝，

1.0＜容積率＜2.0

成交價8.255億，約600萬/畝

樓面價約4500元/平方

單論土地價值我們認爲鴻鑫聚景的薛2020-2號地塊要高於薛2020-3號地塊，畢竟一步金兩步銀嘛！但是薛2020-3號地塊卻高了近150萬/畝。 大有國企對文體片區地價託市的意味了.......

那麼這個盤的價格會是多少？

根據招標信息：

工程規模：70274平方（我們獲取的土拍信息是70247平方）、總建築面積185000平方（地上建築面積125000平方、地下建築面積60000平方）。

招標範圍：項目紅線內施工圖園林景觀設計等、紅線內工程配套及園林景觀所有工程施工(不包含門窗）。

那麼晟鴻茗苑的成本會是多少？

我們且看成本的構成：土地成本（樓面價）、建安成本、契稅等、財務成本、配套費等！

以上的EPC招標信息已經顯示了建安成本：根據中標總價7億元計算，總建築面積18.5萬平方，其建築單價成本約在3784元/平方。但是地上和地下的成本肯定不一樣，地上的成本要明顯高於地下（地上包含園林及公建配套）。門窗摺合樓房面積裡面成本約在120-150元/平方，因此我們認爲樓房的土建成本不低於4500元/平方。

加上6200元/平方的樓面價、結合配套費及財務成本晟鴻茗苑的綜合成本不會低於11000元/平方。

結語：

我們綜合測算晟鴻茗苑的綜合開發成本將會是文體片區的賣價（榴芳郡高層已至10700元/平方），那麼晟鴻茗苑的賣價又會是多少？國企會賠本賺吆喝嗎？

顯然晟鴻茗苑並非是爲拯救韭菜而來，大有燃燒自己照亮文體三強的意味了！這讓我們突然想起東湖片區的湖西景苑三期，9500元/平方送車位的價格至今照亮西部新區，以至於鴻鑫御景南區、麗景水岸等盤都在其庇護下肆意收割..........

榴芳郡、紫悅山、鴻鑫聚景文體三強走勢如何？歡迎加入韭菜羣探討.....

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