“三中全會”定調地產新模式，地產債市場融資持續收緊，久期投資以2年內爲宜
財聯社7月23日訊（編輯 李響）近期，在黨的二十屆三中全會審議通過的《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》（以下簡稱《決定》）指出，要加快構建房地產發展新模式。
其中在供需方面，要加大保障性住房供給，並強調滿足剛性和改善性住房需求。在政策調控方面，仍延續“因城施策”的主基調，地方政府被賦予充分的市場調控自主權。在制度方面，對於房地產開發融資方式和商品房預售制度進行改革，並完善房地產稅收制度。
多位業內人士表示，考慮到我國房地產市場供求關係已發生重大變化，而央行貨幣政策的重心仍在“地產+基建”，需要持續跟蹤行業融資政策變化和基本面企穩信號。目前地產債收益率已全線下行，信用利差在不同主體間仍有分層，在房企信用環境趨勢性拐點尚未到來之前，地產債下沉仍需謹慎，以2年內短久期央國企地產債爲宜。
房地產市場出現積極變化，但市場態度仍偏謹慎
自“5.17”房地產新政後，一線及重點二線城市剛需釋放，房地產市場正在出現積極變化。
據中指數據顯示，2024年6月，重點100城新建商品住宅銷售面積環比增長約30%，同比降幅收窄至10%以內，降幅較5月收窄超20個百分點，7月前兩週，重點城市新房周均成交面積較上年同期僅下降6.9%。
此外二手房市場表現好於新房，中指數據顯示，6月重點城市二手房成交量同比轉增，此外7月前兩週，全國重點城市二手房成交量同比延續增長態勢。
不過儘管在近期三中全會審議通過的《決定》）中指出，要加快構建房地產發展新模式，不少業內人士對房地產判斷依然謹慎。
華泰固收首席張繼強表示，地產政策當前仍在觀察期，考慮到我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，即使地產政策放鬆，地產也恐難像以往一樣成爲經濟支柱，此外7月政治局會議即將召開，密切關注是否會對下半年地產政策、財政貨幣配合、以及財政支出進度等提出新的要求。
興業證券固收首席黃偉平也表示，當前央行貨幣政策的重心仍在“地產+基建”，而從政策層面來看，掛鉤中長期信貸的5年期LPR也與“地產+基建”投資增速較爲一致。
黃偉平認爲，居民中長期貸款的主要構成是房貸按揭，而房貸利率掛鉤5年期LPR利率。自2021年以來，伴隨房地產供求關係發生重大變化的新形勢，房地產新發展模式推進，LPR下調可能仍難以在短期內帶動房地產貸款明顯回升。
地產債發行規模收縮，債券投資仍以短久期高評級爲宜
從近期地產債市場表現來看，據東方金誠統計，6 月，地產債發行規模維持較低水平，淨融資額連續 2 個月落入負值區間。整個上半年，地產債發行規模較去年同期下降 7.6%，其中國企發債規模佔比超九成，民企發行佔比較去年同期再降1.6 個百分點；受民企發債規模較低影響，地產債整體淨融資額爲-136.3 億元。而受發債房企信用保障能力增強、“資產荒”延續等因素影響，上半年地產債發行利率持續下降，較去年底累計下行超100bp。
據Wind數據統計，6 月共計20 家房企發行地產債30只，合計發行規模爲 219.6 億元，環比增長 10.5%，但同比下降 10.9%，發債房企數量較去年同期減少2家。淨融資方面，當月到期規模同比下降 29.6%至 299.7 億元，淨融資缺口爲80.1 億元。
進入7月以來，截至23日，地產債當月發行規模爲198.77億元，淨融資額-57.09億元，兩者數據較去年同期406.65億元和131.13億元同樣下降不少。
地產債收益率也全線下行。據西部證券固收團隊統計，相較其他評級，AA+級地產債表現最佳，多數AA+評級地產債收益率下行幅度均大於AAA級和AA級券種。此外，2年期、4年期和5年期地產債收益率下行幅度相對較大，其中4年期AA+級地產債收益率下行7.7bp，高於其他券種。
信用利差方面，信達固收首席李一爽表示，信用利差在不同主體間仍有分層，其中民營地產債利差繼續上行43BP，混合所有制地產債利差下行105BP，央企和地方國企地產債利差分別下行2BP和3BP。上週地產債主體方面，萬科地產債換手較爲活躍，利差下行172BP，此外龍湖利差下行128BP，金地利差下行31BP。
李一爽表示，儘管在政策放鬆後二手房銷售的高頻數據也有所改善，二手房銷售的熱度好於新房，但房價仍未有明顯回暖的跡象，且二手房掛牌量也在擡升，居民對地產市場偏悲觀的預期尚未逆轉，後續市場改善的可持續性仍有待觀察，而以舊換新和已完工未銷售存量房收儲政策更利於地方國企地產和涉房業務較多的城投，短期對地產銷售的促進作用也相對有限。
在李一爽看來，房企信用環境的趨勢性拐點可能還尚未到來，現階段還是需要選擇優質央國企地產 2 年以內債券投資，負債端穩定且對收益率要求較高的投資者可以參與部分弱資質央國企地產短久期債券投資。
海通固收首席鄭子勳也表示，對於地產債需持續跟蹤行業融資政策變化和基本面企穩信號，可控久期適時佈局基本面相對健康、債務壓力可控的央國企地產主體債券。