廈門樓市盤整：島內首套房最低首付比例降至20% “內外有別”成歷史

本報記者 楊讓晨 張家振 上海報道

（廈門市鼓鑼公園周邊居住小區。圖片來源：廈門市住建局官網）

曾與南京市、蘇州市和合肥市並稱“樓市四小龍”的廈門市樓市政策再度迎來了鬆綁時刻，廈門島內、島外首套房最低首付比例“內外有別”的時代宣告終結。

日前，廈門島內包括思明區、湖裡區兩個行政區域的首套房最低首付比例迎來下調，從此前的25%降至20%。對此，《中國經營報》記者向廈門市住房和建設局（以下簡稱“廈門市住建局”）方面求證，一位工作人員在確認島內首套房首付比例下調真實性的同時也表示，此次調整沒有收到相關文件，“相關銀行對此次島內首套房首付比例政策調整情況可能會更清楚一點”。

包括工商銀行廈門分行、建設銀行廈門分行等多家網點銀行工作人員和多個樓盤銷售顧問均向記者證實島內首套房首付比例下調至20%屬實，並已開始執行，但相關部門沒有下發正式文件。

據克而瑞福建區域相關統計數據，今年一季度，廈門樓市供應量、成交量和成交均價均呈明顯下滑趨勢。“整體來看，廈門一季度市場表現不佳，供求均呈現明顯下跌，僅有兩個新盤在春節前入市，且去化率均不理想，與往年同期相比，供需兩側轉弱，市場呈現淡季特徵進入盤整階段。”

“小步快跑”調整政策

據相關媒體報道，4月17日，廈門市島內房貸政策做出調整，其中首套房最低首付比例降至20%，二套房最低首付比例降至30%，與廈門市島外區域保持一致。

廈門市多家商業銀行工作人員也向記者確認了這一消息。廈門島內一建設銀行網點工作人員向記者表示，島內首套房最低首付比例確實已經降到了20%，不過沒有下發正式文件，“新的最低首付比例政策已經開始執行了”。

工商銀行廈門分行在廈門島內的相關網點工作人員也給出了類似說法。據瞭解，根據廈門市2023年11月15日發佈的《關於進一步優化房地產市場相關政策的通知》（以下簡稱“《通知》”），對於貸款購買思明區、湖裡區商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例爲25%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例爲35%。

上述《通知》還規定，在廈門市轄區範圍內，多子女家庭（二孩及以上）購買的第二套住房認定爲首套，購買的第三套住房認定爲二套。在限購方面，在思明區、湖裡區購買商品住房，不再審覈購房人資格（商品住房項目土地出讓合同中另有約定的除外）。

“適時調整優化思明區、湖裡區首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例和利率下限。”《通知》表示。

此前的2023年9月18日，廈門島外限購政策已先行進行調整，不限購、不限售，即在集美區、海滄區、同安區、翔安區購買一手、二手商品住房，不再審覈購房人資格，不再限制上市交易時間。

政策還規定，對於貸款購買上述四區商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例爲20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例爲30%。

這也意味着，廈門島內、島外購買首套住房、二套住房的最低首付比例已保持一致，“內外有別”正式成爲歷史。

與此同時，4月19日，廈門市住房公積金中心也發文表示，自4月17日起，在廈門市全市範圍內，使用公積金貸款購買首套房，最低首付比例也降至20%，和商業貸款保持一致。

對此，廈門市住房公積金中心方面表示，這是根據《關於調整我市住房公積金部分提取貸款政策的通知》（廈公積金〔2019〕11號）文件精神，對照廈門市商業性住房貸款政策，對住房公積金貸款首付款比例作出的調整。

樓市進入盤整階段

在廈門市適時調整優化思明區、湖裡區首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例背後，廈門樓市整體呈現出疲軟、盤整態勢。

克而瑞福建區域統計數據顯示，今年一季度，廈門市商品住宅新增供應18.11萬平方米，環比下滑60.4%，同比下滑60.5%；成交22.17萬平方米，環比下滑58.3%，同比下滑58.0%；成交均價37784元/平方米，環比下跌17.9%，同比下跌6.2%。

今年1月，廈門樓市供應相對活躍，但成交量相較2023年四季度已經出現大幅度下滑；2月進入春節長假後，隨着“新廈門人”的離開，廈門樓市進入停滯期，供求規模均不足5萬平方米；進入3月，廈門樓市依舊以舊盤供應、去庫存爲主旋律，成交量雖回升至9.13萬平方米，但市場規模依舊低位盤旋。

分區域來看，克而瑞福建區域方面指出，廈門島內成交規模和島外區域相比下滑較爲明顯。今年一季度，廈門樓市的成交主力爲翔安區、同安區主要通過低總價吸引剛需購買者。廈門島內的思明區和湖裡區則由於可供應貨量影響，特別是失去島西“高熱”產品的支撐，成交規模結構性下滑。

記者注意到，從2023年5月開始，廈門新建商品住宅銷售價格二手房價格

已分別連續下行11個月和12個月。在國家統計局4月16日發佈的“2024年3月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”統計數據中，廈門市新房價格環比下降0.6個百分點，同比下降5.6個百分點。

對此，諸葛找房數據研究中心分析認爲，政策端的持續鬆動對促進需求釋放仍然具有一定的積極影響，但今年房地產市場不同於去年，熱度或將緩慢回升，時間週期會拉長，價格修復節奏亦較緩慢，短期仍然缺乏穩定回升的動力。

諸葛找房數據研究中心方面預計，隨着針對改善性住房需求的政策支持力度繼續加大，樓市政策密集發佈或帶動市場情緒逐步修復。“4月，包括廈門在內的70個大中城市新房、二手房價格總體下跌的局勢不會改變，環比跌幅或將呈現收窄或趨穩態勢。”

島內樓盤“價格內卷”

受房地產市場有效需求不足，供需兩側轉弱影響，廈門島內在售樓盤面臨的去化壓力也與日俱增。

克而瑞福建區域方面分析認爲，當前，廈門島內板塊分化明顯，成交明顯疲態，再加上產品同質可選擇面大，島內樓盤也不得不進入了“價格內卷”模式。

在房企端，今年一季度，廈門樓市在供應上除中海地產有新盤入市之外，其餘房企均以在售加推爲主，集中於消化在售貨量，這使得今年一季度廈門樓市頗顯冷淡，包括操盤金額、權益金額、全口徑金額等在內的多個指標門檻均大幅下滑。其中，房企全口徑操盤金額TOP1較2023年一季度下降了72.5%。

記者從位於廈門島內的中海國貿上城、學仕裡、招商灣湖臻境等多個樓盤營銷中心瞭解到，均推出了不同程度的促銷優惠活動。

學仕裡銷售顧問劉鬆（化名）告訴記者，學仕裡項目共包括9棟住宅，目前僅剩6號樓的少數房源和7號樓在售。“學仕裡學區比較好，賣得會好一些。”

劉鬆進一步表示，學仕裡推出了“工抵房”優惠，價格比之前優惠不少，“剛開盤的時候還捆綁車位銷售，均價在7.3萬元/平方米左右，現在均價大約6.8萬元/平方米。”

劉鬆以106平方米在售戶型爲例介紹稱，該戶型在2023年年底網籤時的總價在740萬元左右，“現在同樓層、同戶型的房源總價只需要約690萬元，相當於便宜了50萬元”。

中海國貿上城銷售顧問也告訴記者，該項目110平方米左右的剛需房源總價在750萬至770萬元左右，目前推出了4套特價房源。“每套特價房源的價格優惠幅度均在20萬元左右，具體優惠價格以現場公示價格爲準。”

另據招商灣湖臻境銷售顧問介紹，目前該項目還有三套特價房源，單價在5.9萬至6.4萬元/平方米不等。“在項目剛開盤時價格都在7萬元/平方米左右，現在各種優惠基本上該有的都有。”

廈門市住建局“廈門網上房地產”系統顯示，截至4月22日，廈門市全市一手房在售樓盤總數爲1088個，批准住宅套數34.95萬套，在售住宅套數爲2.6萬套，批准住宅面積3890.04萬平方米，可售住宅面積295.21萬平方米。一手房簽約方面，4月11—20日，廈門市六區（思明區、湖裡區、海滄區、集美區、同安區、翔安區）共銷售住宅319套，其中，位於廈門島內的思明區、湖裡區網籤量僅分別爲3套和14套。

（編輯：張家振 審覈：童海華 校對：翟軍）