上海誕生全國宅地最高樓面單價 綠城60億包攬2宗溢價地塊
8月7日，上海迎來2024年第四批次土拍。本次土拍共出讓5宗地塊，起始出讓總價97.67億元。最終，5宗地塊全部成交，成交總金額約109.5億元。
值得關注的是，徐彙區斜土街道地塊成爲本次土拍最大焦點，由綠城以48.05億元的價格斬獲該地塊，成交樓面價約13.10萬元/平方米，溢價率30%，也刷新了全國住宅樓面單價最高的紀錄。
斜土街道地塊成交樓面單價約13萬元
此次備受市場關注的徐彙區斜土街道xh128D-07地塊“未拍已熱”，其起拍樓面單價達到了10萬元/平方米，而此前全國單價“地王”的紀錄保持者融信中興路一號項目地塊的成交樓面價爲10.03萬元/平方米。
該地塊地理位置優越，地處徐匯濱江，四至範圍爲東至兆豐路，西至大木橋路，北至中山南二路，南至龍華中路。此地塊原爲商業地塊，由小米於2021年10月以15.5億元競得該地塊。今年5月，該地塊因久未開發等原因被政府收回，並由商辦混合用地調整爲三類住宅組團用地。
按照此次競拍規則，徐彙區斜土街道地塊採用招掛複合方式，按照通過資格審查的有效申請人數確定“標價+掛牌”的方式，地塊設置最高限價48億元，溢價率上限30%，地塊開拍前有效申請人數小於11人，根據出讓文件規定，確定採用掛牌方式出讓。
值得注意的是，徐彙區斜土街道xh128D-07地塊也是今年上海“滬九條”出臺後，第一個額外附加了限價條件的地塊，最高限價30%，即成交上限爲48.048億元。
在今日土拍現場，包括保利發展、招商徐匯城投聯合體、中海西岸集團聯合體、華潤置地、宸嘉、綠城、越秀象嶼聯合體在內的7家房企“你來我往”、先後加價，在72輪叫價之時，招商徐匯城投聯合體觸及了48.048億元的最高限價，該地塊隨後轉入搖號。最終，綠城中國幸運搖得該地塊，成交樓面價約13.10萬元/平方米，將全國樓面單價最貴的地塊收入囊中。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進點評稱：“該地塊爲全國住宅用地最高地價項目，在當前土地市場形勢下，體現了更多購地資本關注優質城市和優質市場，對於增強房地產和重點城市的信心具有積極的作用。同時，該地塊依然設置最高限價，也進一步說明從穩定房價的角度，上海基於‘一城一策’的考慮，對於重點地塊會有不同的定價要求。其既保障了地塊未來的開發空間，也防範未來售價過高所產生的風險問題。”
徐彙區斜土街道地塊之所以熱度非凡、備受關注，盧文曦分析表示：“這幅地塊之所以被關注有多方面因素。首先，徐匯濱江一直是高端項目扎堆區域，推出的產品幾乎都受到熱賣。隨着地塊越來越少，靠近江水的地塊幾乎快沒有了。這次推出的地塊就在啓元和匯元璽中間，雖然江景看得不全面，但距離徐匯濱江已經足夠近。徐匯濱江豪宅氛圍越來越濃厚，商業配套越來越齊全，居住舒適度和便利度顯著提升。”
盧文曦還特別指出：“地塊的起拍樓面價達到10.08萬元/平方米，起步已經刷新單價地王紀錄，且這次技術上不設定中小套型比例，‘豪’的基因已經鎖定。”
綠城中國連奪兩地，成爲“最大贏家”
除徐彙區斜土街道地塊外，今日上海還有4宗地塊出讓，其中3宗以底價成交，1宗溢價成交。最終，浦東新區北蔡地塊由浦開集團斬獲，青浦區重固鎮地塊由保利發展摘得，奉賢新城地塊由奉賢新城公司底價摘得，而虹口區江灣鎮地塊由綠城以12億元、溢價6.48%斬獲。
也就是說，綠城今日在上海“梅開二度”，囊括了2宗溢價地塊。虹口區江灣鎮地塊位置也相對不錯，地塊所處位置交通便捷、配套完善，直線距離3號線江灣鎮路站約600米，周邊有平溪商業廣場、第四人民醫院等商業和醫療配套。
“綠城今天是大贏家，上午拿下虹口地塊，下午又斬獲徐匯濱江地塊，連拿2宗市區的重要地塊，在上海補倉相當積極，這兩宗地塊也符合綠城走高端路線的品性，預計未來其在上海的營收會有較好表現。”盧文曦表示。
其實，綠城中國在今年年中的股東大會上公佈了加碼上海的計劃：“去年到今年，綠城在上海的投資和銷售情況都是比較穩健的。根據上海新政以後的策略，綠城還是積極主動地挖掘上海的某些點狀的機會，努力做到好地段、好項目，好的兌現度。”
值得關注的是，綠城中國成爲今年龍頭房企中爲數不多依舊在土地市場持續加碼的房企，而其拿地目標也很明顯，就是瞄準杭州、上海等長三角“要地”。根據中指研究院發佈的榜單，今年上半年，綠城中國權益拿地金額爲228億元，位居排行榜第二位。
“綠城近幾年的投資不斷聚焦於核心的城市，比如像杭州、西安、上海是我們重倉的城市。所以在行業普遍去庫存艱難的當下綠城優勢比較明顯。這也是綠城堅持在覈心城市核心板塊拿地的理由。”綠城中國在股東大會上透露。
綠城中國在上海土地市場的運氣也頗旺。回顧去年8月，在上海2023年第二批次第二輪土地出讓中，綠城以總價139.2億元接連斬獲3宗宅地，分別爲閔行區梅隴社區地塊、嘉定區南翔地塊和青浦區徐涇雙聯路地塊。而這3宗地塊均是當時的熱門地塊，競買人均在15家以上，綠城也是最終通過搖號獲取。
此外，從上海今日土拍結果也可以看出，土地市場冷熱不均、分化嚴重的趨勢越來越明顯，優質核心地塊高溢價，而郊區地塊基本以底價成交。
中指研究院上海高級分析師陳炬蘭表示：“整體來看，本場土拍整體較往常冷清，5宗地塊僅吸引11家競買人蔘拍，其中3宗地塊僅一家企業託底，地塊熱度分化嚴重，熱門地塊徐彙區斜土街道地塊吸引了7家競買人，虹口區江灣鎮街道地塊吸引了3家競買人。保利發展拿地意願強烈，本場土拍報名參拍了3宗地塊。從參拍房企性質來看，除宸嘉一家民企及綠城一家混合所有制企業以外，其餘均是國央企。”
編輯 楊娟娟
校對 柳寶慶