上海房貸利率的五個熱點問題

“打聽房貸政策的人明顯變多了，熱線接聽量也一下子上去了。”上海新“滬九條”房地產新政落地一週以來，銀行工作人員開始接到越來越多關於房貸問題的各種諮詢。

有人詢問如何變更還未發放的貸款利率，有人詢問是否可以提高貸款額度，還有人關心存量房貸會不會調整……

帶着這些房貸利率的熱點問題，記者詢問了滬上多家銀行——

問：什麼樣的貸款可以享受利率調整？

答：新簽訂的貸款合同可以享受最新的利率，已經簽約還未完成發放的貸款，也可以進行利率調整。

目前，滬上各家銀行都在忙於變更原先已經簽約但尚未發放的貸款利率。“從5月17日國家層面政策出臺，到5月27日上海政策落地，中間這段時間我們儘量放緩了放貸的速度。這樣在上海政策出臺後，那些已經簽約但是還未完成貸款發放的客戶，就可以很快做好利率的變更。”工商銀行一位信貸人員解釋。

工商銀行、交通銀行、浦發銀行等工作人員表示，會主動通知新政覆蓋的客戶，前來銀行簽訂變更協議，以更改貸款利率。

問：已經簽約的貸款可以提高額度嗎？

答：“前提是貸款還沒有完成發放。然後主要看上家，如果上家同意撤銷原買賣合同、抵押合同等，銀行會配合進行貸款額度的重新簽訂。”一位銀行人士解釋。

王玥一家在新政出臺前，買了上海閔行區一套價值530萬元的二手房，剛剛簽訂買賣合同，正在等待貸款發放。新政出臺後，她立刻聯繫經辦銀行，得知在賣家配合下可以進行額度和利率變更。她和賣家溝通後，順利變更了首付比例和貸款利率，首付從30%減到20%，少付了56萬元，貸款從371萬元加到424萬元，在新利率下，每個月多付1600多元。

但多家銀行表示，具體問題具體分析。如果購房者貸款尚未發放想要變更額度，建議先諮詢經辦行的客戶經理。

問：20%的首付是否意味着可以貸滿80%？

答：理論上如此，但是要看所購房產的具體價格和貸款人本身的條件。

比如一套價值1000萬元的房產，如果首付200萬元，貸款人就要貸款800萬元，選擇等額本息每個月需要還款超過3.5萬元，銀行也會要求貸款者提供大額資金流水。所以，不是每個人都符合這樣的經濟條件。

那麼，在現在的政策背景下，貸款條件是否要比前幾年更爲寬鬆？

多家銀行的官方口徑頗爲一致——貸款條件和審批風格不會有太大變化，貸款者還是應該按照自身條件量力而行。

問：現在是房貸政策力度最大的時候嗎？

答：一位銀行客戶經理坦言，“20%的首付和3.5%的利率，應該是這些年來最低了。我印象中，現在的力度和2008年左右推出七折利率相當，當時打完七折利率是4.158%。這樣的力度，市場肯定會有一波反應。”

2008年全球經濟危機背景下，商業性個人住房貸款利率的下限擴大爲貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整爲20%。

問：存量客戶可以享受現在的政策嗎？

答：以目前的政策，存量客戶無法享受最新的利率調整。

以2021年7月底至2023年12月中旬購買首套房爲例，目前這批購房者雖然是首套房，但是利率維持在LPR+35個基點，也就是4.3%，和最新3.5%（LPR-45個基點）的首套利率顯然有不小的差距。仍然以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，每月還款要多還約458元。如果購房者貸款四五百萬元的話，差距將更大。

這些客戶近幾輪政策都沒有享受到，有些人正在轉而考慮提前還款，但還有些人仍然在關注存量貸款的政策是否會有變化。

歷史上，存量房貸利率的確出現過變更。2008年，個人新增房貸利率優惠從八五折降到了七折。存量房貸經過了幾個月之後，在2009年初也實現了利率七折優惠。（記者 張楊 劉惠宇）

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