存量房貸利率下調重磅落地，十大熱點問題權威解讀
存量房貸利率終於迎來重大調整。
9月29日晚，中國人民銀行發佈公告，完善商業性個人住房貸款利率定價機制，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點幅度，促進降低存量房貸利率。
圖爲中國人民銀行大樓
當晚，利率自律機制在其微信公衆號上發佈《關於批量調整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》），就批量調整存量房貸利率作出相關安排。
第一財經記者採訪獲悉，此輪穩地產政策思路大致可分爲兩步。
第一步，2024年10月31日前批量下調存量房貸利率。在此輪存量房貸批量調整後，“高位站崗”的購房者存量房貸利率均將降至不低於LPR-30BP（除北京、上海、深圳二套房貸外）。
第二步，優化且突破此前的一些制度障礙。比如，原有政策規定（中國人民銀行公告【2019】第16號），新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率爲定價基準加點形成。加點數值在合同期限內固定不變。
此次優化調整後，當存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，一是允許借貸雙方可以通過協商變更合同等方式調整加點幅度；二是，取消房貸利率重定價週期最短爲一年的限制。符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價週期。（詳見報道《幾個典型案例告訴你，你的房貸能降多少？》）
第一財經整理了十大熱點問題，進行權威解讀：
1、借款人最快何時可享受到利率下降好處？
《倡議》明確2024年10月31日前，商業銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發放房貸利率附近，讓借款人儘早獲益。
去年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內（圖片來自網絡，與內文無關）
批量調整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調整。去年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。
第一財經記者獲悉，各商業銀行正抓緊制定實施方案，主要商業銀行原則上將於倡議發佈當日對外發布公告，不晚於10月12日發佈操作細則，及時迴應客戶關切。
2、批量調整後，借款人利率可降至什麼水平？
《倡議》明確，批量調整階段，商業銀行將在LPR上加點幅度高於-30BP的存量房貸加點幅度降至不低於-30BP。
簡單來說，此輪存量房貸批量調整後，大部分購房者的存量房貸利率均將降至LPR-30BP。
由於重定價日的不同，不同借款人的利率在批量調整後會有所差異。批量調整後的利率下降主要是加點幅度下降至-30BP所致。重定價後，最近一個定價週期內LPR的降幅也將體現出來，參與此次批量調整的借款人利率將調整至同一水平。
3、如何正確理解此次存量房貸利率批量下調？
現行房貸利率定價機制暴露出一些不足，人民羣衆反映較爲強烈，迫切需要調整優化。
根據此前合同約定，房貸在LPR基礎上的加點部分在合同期限內固定不變。房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發生轉變，容易造成新老房貸利差擴大。
2023年8月，中國人民銀行充分響應羣衆訴求，本着急用先行的原則，聯合金融監管總局，引導商業銀行採用協商變更合同利率等方式批量調整了存量房貸利率，取得較好效果。但由於現行房貸利率定價機制不能促進加點幅度自主調整，近期新老房貸利差矛盾再次累積擴大。
根據央行最新公告，將完善商業性個人住房貸款利率定價機制，推動降低存量房貸利率。商業銀行將通過行業自律協調一致，對符合條件的存量房貸再開展一次批量調整，將利率降至全國新發放房貸利率附近。
4、完善商業性個人住房貸款利率定價機制的內容是什麼？
權威市場專家對第一財經表示，批量下調房貸利率方式治標不治本，要從根本上解決問題，還需要通過深化利率市場化改革，在維護合同嚴肅性的同時，破除制度性障礙，促進銀行、客戶雙方基於市場化原則自主協商進行動態調整。
2024年11月1日起，滿足一定條件的存量房貸借款人，可按照市場化、法治化原則與商業銀行自主協商，以新發放貸款置換或變更合同的方式，調整房貸利率在LPR上的加點幅度，加點幅度應反映市場供求形勢和借款人信用風險的變化，使得利率適時靠近全國新發放房貸利率水平。
具體調整細則由各商業銀行自行確定並公佈。中國人民銀行將在官方網站按季度發佈全國新發放房貸平均利率，供商業銀行和借款人參考。
中國人民銀行將督促指導商業銀行儘快發佈具體操作細則，及時完成合同文本擬定、系統改造等前期準備工作，確保有關工作如期開展。
5、目前銀行準備如何？
《倡議》表示，各商業銀行應儘快完成合同文本變更，系統改造等前期準備工作，確保如期完成存量房貸利率調整相關工作。鼓勵商業銀行通過網上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，爲借款人提供便利。
記者從幾家國有大行相關負責人處獲悉，各銀行將組織專班討論制定利率調整具體實施方案，明確調整範圍、調整規則、調整方式、時間安排、服務渠道及方式等，擬於10月12日通過銀行官網、微信公衆號、網點、95588等渠道發佈實施細則及相關事宜，同步配套研發優化系統功能，及時上線手機銀行查詢功能等，確保10月31日前完成批量調整工作。
6、允許變更房貸利率在LPR上的加點幅度，如何理解？
根據合同約定，存量房貸利率由LPR和加點幅度（加點幅度可爲負值）形成，加點幅度主要反映合同簽訂時的市場供求、風險溢價等因素，在合同期保持不變。因此，利率水平只會在重定價後跟隨LPR同幅度變化。
不過，考慮到房貸期限普遍較長（最長可達30年），在合同存續期間，市場供求形勢、借款人的收入、財產和信用狀況等因素均可能發生變化。當這些因素髮生較大變化時，加點仍保持不變，可能導致對合同一方較爲不利，需要允許以適當方式變更合同，維護合同的公平性。
比如，2019年11月發放的一筆房貸，當時的加點幅度是+55BP，但現在房地產市場供求形勢也發生了重大變化，新發放房貸加點幅度可能已降至-45BP，存量房貸借款人情感上也有落差。
一位權威市場專家對第一財經表示，對於這種情況，有必要優化制度設計，允許借貸雙方自主協商，對加點幅度進行變更。國際上很多經濟體，如美國、德國、英國、日本、中國香港等，都允許房貸發放滿一定時間後，若市場利率變動較大，借貸雙方通過適當的方式，重新約定利率等相關條款。
據悉，中國人民銀行完善房貸利率定價機制，允許存量房貸與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借貸雙方可通過協商變更合同等方式調整加點幅度，引導存量房貸利率適時反映市場利率變化，降至全國新發放房貸平均利率水平附近。
7、本行新發放貸款能否置換？
央行答記者問表示，央行允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。借貸雙方可通過協商變更合同等方式調整加點幅度，以更準確體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化。
8、存量房貸是否可以調整重定價週期？
重定價週期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔，由借貸雙方自主協商確定。
新老房貸利差收窄後，提前還貸會明顯減少（圖片來自網絡，與內文無關）
中國人民銀行取消對個人住房貸款重定價週期最短爲1年的行政性限制。
此次政策調整後，對於新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協商重定價週期。重定價週期可爲按年、按半年、按季度等。
市場權威專家對第一財經表示，在利率下行階段，重定價週期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。
9、此次調整是否區分首套二套？
爲適應房地產市場供求關係的新變化，在批量調整和常態化調整階段，均不再區分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區分首套二套的城市除外），引導首套、二套存量房貸利率降至全國新發放房貸利率平均水平附近，減輕存量房貸借款人利息負擔。
10、此次批量調整對銀行淨息差有何影響？
批量調整完成後，預計存量房貸利率下降將減少銀行利息收入約1500億元。但新老房貸利差收窄後，提前還貸會明顯減少，有利於銀行穩定貸款規模，提高貸款質量。
市場權威專家表示，考慮到中國人民銀行降低存款準備金率0.5個百分點，降低政策利率0.2個百分點，預計帶動MLF利率等利率下行，也節省了銀行負債成本，提升銀行可持續經營能力，爲銀行更好支持實體經濟提供必要支撐。綜合考慮這些政策措施，對銀行淨息差的影響基本中性。