上海優化新出讓商品住房用地套型供應結構，住宅套型比例和麪積標準有新變化

東方網記者柏可林8月27日報道：近日，市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局聯合印發《關於優化本市新出讓商品住房用地套型供應結構的通知》，旨在落實《關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，適應房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，優化本市新出讓商品住房用地套型供應結構，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

上海住宅套型比例和麪積標準有新變化

《通知》明確，優化新出讓商品住房用地中小套型住房建築面積標準。根據本市人均住房建築面積、家庭人口結構、住房套型的市場需求以及住房建築設計和施工等情況，本市多層、小高層、高層建築的商品住房中小套型住房建築面積標準分別調整爲100平方米、110平方米、120平方米。提升住房套型配置均衡性，引導套內空間合理佈局。

《通知》明確，優化新出讓商品住房用地中小套型住房供應比例。原則上，中外環間區域不低於70%，中環以內區域不低於60%，新城和南北轉型重點區域不低於60%，外環外其他區域不低於50%。繼續將新建各類商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租賃房等納入商品住房用地套型結構統籌範圍。根據市場主體住宅產品適銷等情況，符合《關於進一步完善上海市詳細規劃實施深化的工作意見》中所列住宅套數調整適用情形的，結合統籌實施方案，可適當彈性調整。

《通知》明確，加強新出讓商品住房用地套型結構的區域統籌。加強區域協調，相關區（管委會）可根據城市總規、單元規劃，對擬規劃用作商品住房的地塊按照建築面積總量不變原則，統籌中小套型商品住房；新出讓的商品住房地塊在一定時間內做好項目統籌平衡；具體地塊規劃設計條件在土地出讓合同中予以明確。

其他有關政策，對新建商品住房用地套型結構另有規定的，可根據實際情況，繼續按相關規定執行。

專家分析：新政適應了房地產市場供求關係的新變化

2016年，上海四部門曾聯合發佈《關於進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》，明確上海中心城區中小套型住房供應比例將不低於70%，郊區將不低於60%；軌道交通站周邊區域商品住房用地的中小套型住房供應比例提高到80%以上；保障性住房的中小套型供應比例，中心城區爲100%，郊區不低於80%。《意見》還明確，多層、小高層和高層建築的中小套型，建築面積標準分別爲90平方米、95平方米和100平方米。

今年3月15日，上海已在土地出讓要求中作出調整。上海土地市場官網掛出今年第一批次第二輪土拍的6宗宅地，並在出讓要求中規定多層、小高層、高層的中小套型住宅建築面積上限爲100平方米、110平方米和120平方米，中小套型佔比爲50%到70%。同時，6宗地塊的中小套型比例要求也進行了下調。6宗地塊中，浦東曹路、閔行浦錦地塊要求比例50%，奉賢新城地塊要求比例55%，嘉定菊園、靜安中興地塊60%，普陀桃浦地塊70%。

“上海已在今年土地出讓中已做戶型調整，本次新政是以文件形式正式公佈，核心要點可總結爲‘房子更大了，大房子更多了’，充分說明上海立足供求關係變化和改善型住房需求導向，在戶型政策方面做了進一步放寬和引導。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認爲，“對比可見，原本多層、小高層和高層建築的中小套型建築面積標準分別爲90平方米、95平方米和100平方米，現在調整爲100平方米、110平方米、120平方米，意味着後續各樓盤項目會有戶型更大的房源推出，客觀上滿足了不同樓盤認購的需求，表明了住房產品設計更加註重戶型寬敞的導向。”

此外，新政優化了新出讓商品住房用地中小套型住房供應比例。“原本，中心城區的中小套型住房供應比例不低於70%，郊區不低於60%。而新政調整後，中小戶型比重最大的區域是中外環之間，這比較符合目前剛需購房者的購房選擇。”嚴躍進認爲，“對於購房者來說，好房子的一個重要標準就是寬敞舒適，當前戶型新政具有良好的導向和啓示。”