爲何要優化新房戶型供應結構？

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近日，上海市住建委、市房屋管理局、市規自局發佈《關於優化本市新出讓商品住房用地套型供應結構的通知》，優化多層、小高層、高層建築的商品住房中小套型住房建築面積標準。其中，多層建築中小套型標準從90平方米調整爲100平方米，小高層從95平方米調整爲110平方米，高層從100平方米調整爲120平方米。相比2016年規定，調高了10~20平方米。

同時，關於中小套型住宅最低比例執行的區域要求，2016年的規定是，中心城區不低於70%，郊區不低於60%（部分矛盾突出區域爲70%），軌道交通站周邊區域80%以上。此次新規提出，中外環間不低於70%，中環以內不低於60%，新城和南北轉型重點區域不低於60%，外環外不低於50%。相比2016年，各區域下降10個百分點，不再一刀切執行“90/70”政策。

這個政策出臺的背景，就是住房供求關係發生重大變化。執行“90/70”政策，目的是單位用地上創造更多的房子，滿足住房供不應求背景下不斷上升的需求，而且以中小套型爲主，反映了以滿足剛性需求爲主，突出民生屬性。但目前來看，剛性住房需求開始轉向二手住房市場。今年1~7月份，重點25城二手住房銷售佔比達到65%，相比2019年上升30個百分點。

而且，1~7月份90平方米以下二手住房佔比43%，增長7個百分點。這就導致，新房供應越來越偏向改善型需求。數據顯示，近年來熱點城市120平方米以上戶型的新盤受到市場歡迎，銷售佔比在明顯提升。考慮到新房加二手房在內的總的供應已經平衡甚至飽和，存量住房消費時代開啓。由此，調整新房供應戶型結構，增加中大戶型供應，乃順應需求變化的結果。

同時，二手住房具有分佈廣、即買即住，單價較低（總價也低），具備學位等綜合優勢，導致新房中小戶型銷售去化較難。另外，近年來地方政府爲了穩定地價，供地區域轉向中心區，而開發商爲實現確定性業績，也迴歸中心區獲取優勢地塊。因此，調整新房供應戶型結構，也是爲增強新房供應有效性，壓縮供應總量，與二手住房錯位競爭，吸引開發商拿地開發。

當中心區地價在高位徘徊，開發商都在爭取中心區的高端改善客戶，新房供給端競爭就比較激烈，倒逼各開發商都在打造高溢價產品，即所謂大戶型、大平層等高端產品。可見，土地市場也進入了“買方時代”，地方政府也要順應拿地需求的變化，而類似上海出臺的新房戶型結構調整政策，收縮中小戶型佔比，一定程度也在給開發商讓利，完善營商環境。

同時，中心區地價比較高，很多還有歷史文化或建築保護，容積率也不會太低。如果仍執行“90/70”政策，片區居住擁堵、界面會不甚美觀，不僅導致小戶型去化難（需求被二手房分流），而且針對改善型需求的大戶型也無法獲得客戶的認可。當然，考慮到很多二手房供應效率不高（比如老舊小區），剛需和保障性住房客戶也有買新房的訴求，政策也做了考慮。

比如，即便增加了中大戶型新房供應的比例，但中小戶型供應仍舊是主導，多數區域佔比在60%及以上，中外環間不低於70%，只有外環外中大戶型佔比可到50%。這意味着，土地資源緊張的中心區，還是要以中小戶型爲主。把中小戶型最低面積調整到100平方米，也可以打造“緊湊型”的三房戶型，這也是近年來普通改善型需求的普遍形態，或經濟型改善。

上海的外環外土地資源充裕，中大戶型可以做到50%。如果真想消費一些超大戶型的，甚至是低密度住房，基本要轉向外圍區域了。同時，政策還提出，繼續將新建各類商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租賃房等納入商品住房用地套型結構統籌範圍。也就是，總的住房供應中還是要配建保障性住房。考慮到這一點，上海土地供應仍堅持民生消費導向。

政策還提出，加強新出讓商品住房用地套型結構的區域統籌，也就是在大區域範圍內實現中小套型的達標。比如，中外環間區域不低於70%，指的是中外環這個大片區內不低於70%，不是每一個項目都要達到70%。這就需要對中外環間區域內各個片區的需求進行摸排，實施差異化的指標控制，更有利於滿足需求。當然，也對地方政府的規劃能力提出了更高要求。

總的來說，上海優化新房供應戶型結構，是以供給端的積極變革，順應需求端的新變化、新特徵。在充分保障開發商合理利潤的前提下，把如何開發、如何定價（限價也鬆綁了）的主動權給到開發商。這有利於區分新房和二手房供應的差異性，更好激發開發商拿地，打造差異化的住房產品，滿足和激發居民改善住房的願望，促進新房和二手住房的良性循環。