上海最不幸的幾個板塊，很難翻身！

上海的市場，跟過去完全不一樣了。

人口增速緩慢，基本就是定局了。

對於上海來說，這是樓市徹底分化的開始。

未來，核心地段會越來越貴。有些板塊割肉都沒人要！

不要覺得有的看起來是價格窪地的板塊，以後還有發展機會。

這種想法是錯誤的。

上海發展最高光的10年已經過去了。

在2000~2010這十年當中，上海每年新增60萬人，地鐵通了11條。

而上海過去的十年，每年只有6萬新增人口，地鐵加起來只通了5條。

這就意味着，

你買對了房子，依舊會吃到城市發展的紅利。

買錯了房子，連普漲的機會都撈不到。

我自己買房，從來都是：買新不買老，能買南不買北。

強者恆強，地段固化。

一些沒有希望的板塊，碰都不要碰。

未來沒有接盤俠，割肉都沒人要。

這一期就給大家講講，三個未來發展希望不大的板塊。

給大家避一下坑。

這個板塊大家可能聽的少，更多的是聽說過陽城和大華。

永和就在這兩個板塊邊上。

讓這裡出名的應該是新靜安搞得市北高新總部在這裡。

除此之外，這個板塊並沒有多少亮點。

儘管永和板塊屬於新靜安，但絲毫沒有靜安的氣質，反倒寶山的氣質很接近。

老房子扎堆，城市界面老舊。

軌道交通上面，儘管有地鐵1/7號線，但最近的地鐵站也要1.5公里以上。

板塊中間位置的居民，地鐵通勤還是很難受的。

這裡呢，學校醫院也很一般。

商業上自己沒有，主要依靠寶山的日月光。

整個區位來看呢，永和的東南西北都是窮親戚，想起飛難於登天。

正東方向上，是虹口的涼城和江灣鎮，也是虹口最難的兩個板塊。

涼城連個地鐵都還沒有，肯定指望不上。

西面呢，是寶山的大華和大場。兩個板塊本身性價比還是不錯的。

只可惜，這兩個板塊自身的造血能力也不足，還等着真如副中心起飛帶一把呢。

等到永和，那得猴年馬月了。

正北方向，有鐵路南何線，直接封印住了北向的發展。

正南方向，陽城自己還要吃一吃大寧的發展呢。也管不了永和。

沒辦法，整個老閘北歷史上都很難，經歷了戰火，底子太薄了，一度是棚戶區聚集地。

也難怪，當年整個閘北併入靜安，很多老上海人覺得是高攀了。

永和這裡買房，還是要謹慎一些。

不要看大寧金茂府衝到了14萬，窪地永和就能漲起來。

錯過了上海高速發展的時候，窪地就是窪地，翻身太難。

這個板塊在楊浦的東北角，可以說是楊浦最偏的一個板塊。

坊間外號“楊浦區的西伯利亞”。

這裡可以說是楊浦最沒有發展希望的地方。

地鐵呢，目前只有一根擠得要命的8號線。

儘管未來的20號線東西方向，從嫩江路站穿過，但太過靠南。

板塊內有90%都是老公房，約10%的小區是2000年以後的。

主要是因爲當年的工人新村建設太過密集，沒有預留地塊來搞新的開發。

十幾年間，很少有新樓盤宣傳。

除了上海北四區的人民清楚這個板塊，可能很多老上海人都不記得這個板塊的存在了。

中原板塊內部的教育資源也比較一般。

小學初中沒有一個是區級一梯隊二梯隊的，隔壁的新江灣城學校倒是很不錯。

可是，基本沒有好資源向中原板塊傾斜一點趨勢。

商場呢，板塊內也不過只有小小的中原城市廣場和歐尚超市。

從產業規劃來看，中原板塊大部分規劃爲戰略發展區，自身幾乎難有新增產業。

西面的新江灣城倒是有產業，但又被寶山的大吳淞規劃借走了。

新江灣城以後，大概率是往西北拓展。

中原板塊，看不到任何出路。

也許，中原可以等一等，未來老房子拆遷。

不過，目前看希望依然渺茫。

近二十年來GDP增速，楊浦一直是在市區墊底。

楊浦估計也是有心無力。

中原板塊的發展，也只能是自求多福了。

這個板塊，估計是普陀去最尷尬的板塊。

整個板塊是上海內中環唯一一個沒有地鐵穿過的板塊。

7號線擦板塊西邊而過，3、4號只留下了中潭路一站地鐵。

板塊北面去個地鐵站，累的要死。

經過鐵路去中潭路地鐵站的天橋，更是被網友吐槽是“上海難度最高的天橋”。

過個天橋能把胖子變瘦子。

明明眼前就是地鐵站，幾層的樓梯能把人累死。

要是推個共享單車，那簡直是噩夢。

東西穿行的鐵路，把宜川和普陀主城區分開來。

宜川的城市界面和鐵路以南城市界面幾乎兩個世界。

上海的城市化，到了甘泉宜川這裡，就像冰封停止了一般。

城市界面幾乎和二十年前沒有什麼兩樣。

沒有什麼新發展，房價也是波瀾不驚。

這讓都讓人懷疑，這還是不是內環邊上的板塊。

這裡老上海人很多，生活氣息很濃厚。

你時不時可以去花鳥市場湊湊熱鬧。

板塊裡面小區房齡比較老，70-80年代的比較普遍。

但是又比曹楊板塊60年代的要年輕，可價格也比曹楊同樣年輕，便宜很多。

房子新一點，還要更便宜一點。

甘泉宜川真是沒得救了。

這裡沒有產業規劃，通勤也不夠便利。

未來，很難有大的發展。

上海樓市已經發展了二十多年，很多板塊的發展都基本定型了。

特別是那些錯過城市高速發展時候的板塊。

這裡需要時間和資源去發展，

但這些時間和資源，都是未知數。

之前我在寫外環買房避坑的時候，提到過要避開一下板塊：

崇明北、崇明長光島、金山全境；

寶山的月浦；

松江的小崑山；

虹口涼城；

嘉定的徐行、外岡；

青浦的白鶴、香花橋；

奉賢的金匯、海灣、奉城、青村、莊行、柘林；

浦東的合慶、泥城、書院、宣橋。

本質上，也是這裡缺資源缺時間。

這個也沒有辦法，一個城市的資源是有限的。

上海樓市，就是有分化，有高有低的。

最後的最後，我想說一句：

請記住，有些板塊是成熟定型的，有些是未來可期的，有些是沒有前途的。

那些沒有前途的板塊，就是你要避開的坑。

不要有奢望，有機會翻身。