商品房按套內建築面積計價，是取消公攤了嗎？

來源：中央廣電總檯中國之聲

日前，河北張家口提出逐步推進“取消公攤”。湖南衡陽上週也明確，自明年1月1日起，當地商品房銷售實行套內建築面積計價。此前，也有多地提出類似舉措。

一系列新動作讓“取消公攤”的話題再度引發關注。按套內建築面積計價，真的是取消公攤面積了嗎？公攤面積能不能取消、可不可以馬上取消？取消公攤對開發商和購房者有何影響？

按套內建築面積計價是取消公攤嗎？

12月17日，河北張家口發文明確，取消商品房銷售價格限價機制，鼓勵實行“現房銷售”，逐步推進“取消公攤”。

12月12日，湖南衡陽發佈通知，明確自明年1月1日起，當地商品房銷售實行套內建築面積計價。（根據這份通知，套內建築面積由套內房屋的使用面積、套內牆體面積和套內陽臺建築面積三部分組成）由於新的政策當中，沒有了“公攤”一詞，由此被不少人視爲“取消公攤”開始落地。

但記者梳理後發現，其實這份通知當中並沒有“取消”二字，反而明確了房企在銷售前應當公示“被分攤的共用部位”“參與分攤共用建築面積”等內容。也就是說，調整套內面積計價方式和取消公攤面積，是兩回事。

專家表示，衡陽市的樓市新政通過公示公攤面積信息，使消費者能夠明確瞭解自己購買房產的實際公攤面積，從而更加清楚地進行消費。

不只是衡陽，廣東肇慶、安徽合肥、湖南湘潭等地今年也明確提出要按套內面積計價宣傳銷售。從各地實施效果來看，不論以建築面積計價，還是以套內面積計價，只是兩種不同的計算方式，購房成本不會發生變動。

清華大學房地產研究中心主任吳璟：假設我們買了一套總價200萬元的房，房子建築面積是100平方米，套內建築面積是80平方米，可以按照建築面積計價是2萬元每平方米，也可以按照套內建築面積計價是2.5萬元每平方米，計價方式可能有所差異，但付出的總價其實一樣。

不僅購房成本沒有變化，兩種計算方式下，其實相關的供暖費和物業費也不會因此發生變化。在業內人士看來，之所以此次衡陽的政策備受關注，主要原因是此前由於房地產行業對“公攤面積”缺乏約束性的條款，造成在部分地方公攤面積過大、導致得房率過低，推高了購房者的買房成本和後續維護成本，從而引發了大家對是否取消公攤面積的猜測。

什麼是“公攤面積”？

公攤面積制度在我國實施已久，2001年實行的《商品房銷售管理辦法》明確規定：商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。具體來說，套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽臺建築面積。而公用建築面積一般由兩部分組成：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他爲整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；

單元與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆。

簡單來說，如果電梯和公共設施以及走廊過道越多，那麼公攤係數自然也就越大。

購房者之所以對於“公攤面積”詬病已久，原因有兩點——

第一，目前市場上對於“公攤面積”的計算方法不夠公開透明。

第二，一些開發商違規增加公攤面積。

這都使得長期以來，公攤面積成了一筆“糊塗賬”。

山東青島的一位購房者曾購買了一套120多平米的商品房，但在收房時發現，公攤面積佔據了近一半，“房產證面積是128.35平米，套內面積是不到70平米”。

目前，公攤係數在多大範圍內算合理，國家沒有明確規定，僅規定了公攤係數的上限和下限。浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，一般情況下，需要根據以下內容來測算公攤面積：

一是設計單位的圖紙；

二是主管部門對公攤的核算。

但由於一些地方還沒有建立“多測合一”體系，缺乏第三方監督，從而出現公攤面積計算不透明等現象。

取消公攤對房產市場有何影響？

面對公攤面積的“不透明空間”，購房者常感到無奈，這也是“取消公攤計價”呼聲日益高漲的原因。然而，取消公攤計價能徹底解決當下的問題嗎？已經執行“套內價格計價”的區域目前效果如何？全面取消公攤計價會產生怎樣的影響？

2022年8月1日起，重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建築面積”計價的政策，即取消“公攤面積”計價。這一政策明確規定，商品房買賣合同及商品房權證應當寫明房屋共用部位及設施。

重慶大學副校長劉貴文認爲，這使得購房者即便不具備建築專業知識，也能清晰地瞭解自己購買的房屋實際使用面積有多大，從而有利於市場的規範化和透明化。

重慶之所以率先改革商品房計價方式，最大目的在於讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產交易糾紛。有專家表示，從計量口徑上取消公攤，會導致整套房的面積減少，而房屋總價不會發生變化，以住房面積計量的單價就會上漲。

例如，一套建築面積100平方米的商品房，公攤面積20%，實際使用面積是80平方米。如果按照總價800萬元來計算，每平方米單價爲8萬元。取消公攤之後，總價不變，單價則變成每平方米10萬元。因此專家認爲，從資產角度來看，這將有利於保障購房者的權益。

上海易居研究院副院長嚴躍進對此也持樂觀態度，認爲“所買即所得”的模式會增強購房者對買賣房屋的信心，促進房地產市場的向好發展，並更好地保障購房者的居住權益。

對於開發商而言，取消公攤面積計價總體上有利於銷售房源。近年來，一些開發商已經開始主動選擇“按套內面積”計價來出售新房，以此來規避因公攤面積引發的爭端或民事糾紛。

全面取消公攤的條件尚未成熟

專家：進一步增加公攤面積透明度

中原地產首席分析師張大偉表示，取消公攤對於二手房市場可能產生較大影響。“在相同區域，二手房的得房率只有70%，而新進入市場的房源的得房率可能達到90%。如果兩者的銷售單價相差不大，那麼過去的二手房和開發商手中庫存的在售房源可能需要降價以保持競爭力。”

從現階段來看，多名業界人士都認爲，全面取消公攤的條件尚未成熟。目前市場上也存在一些建議和反饋，一是“取消公攤之後房價是否會上漲”。二是“取消公攤後小區品質是否會下降”。

對此，專家建議增加公攤面積的透明度纔是解決問題的關鍵所在。張大偉表示，得房率和公攤都有其存在的必要性，真正需要管控的是在銷售過程中製造高得房率的違法違規行爲。

記者/周堯 牟亮 楊瀟 譚振華