香港10年前取消公攤面積，從香港經驗看取消公攤如何影響房價？

關於取消公攤面積的討論很火，2013年香港已經全面取消了公攤面積，時隔11年時間，內地城市該不該取消公攤面積？

取消公攤面積已經是一種發展趨勢。個別城市已經開始探索取消公攤面積。例如，張家口、衡陽市等，都在積極探索取消公攤面積。早在2002年，重慶已經率先取消了公攤面積制度，並以套內建築面積作爲計價的依據，爲以後內地城市取消公攤面積提供了有益的經驗。

爲什麼要取消公攤面積？

取消公攤面積的主要原因，來自長期以來公攤面積的劃分比例沒有一個明確統一的數字。有的樓盤公攤面積比例不足15%，有的樓盤公攤面積比例超過30%，沒有明確的劃分標準，導致了公攤面積成爲了一筆糊塗賬。

取消公攤面積最直接的目的是提升透明度，打破公攤面積比例不一的現象。

2013年，香港取消了公攤面積，取而代之的是用實用面積作爲計價依據。使用實用面積作爲計價依據，意味着購房者無需額外購買公共面積。取消公攤面積之後，購房者的房屋價格、租金價格、物業管理費、電梯使用費等，將會按照“實用面積”計算。

因爲過去業主與開發商簽訂了合同，所以取消公攤面積之後，開發商並未給業主提供直接的經濟補償。所以，取消公攤面積之後，如果原業主需要買賣交易房產，公攤面積佔比高的原業主，將會面臨較大的損失。公攤面積佔比低的原業主，損失相對較低。

不過，取消公攤面積之後，業主將會根據實用面積計算物業管理費、電梯使用費、維護費等。取消公攤面積以後，業主們每月承擔的各種費用將會明顯降低，業主們也可以享受到取消公攤面積後的好處。

從香港的經驗分析，取消公攤面積之後，香港房價並未出現明顯下跌的走勢。房價受到土地緊張與否的影響很大，並未因爲取消公攤面積而改變香港房價的走向。

取消公攤面積，最大的影響是改變了計價依據。對購房者來說，以後會更關注實用面積，而不是建築面積。從新房交易到二手房交易，實用面積將會成爲重要的計價依據，開發商也會根據實用面積進行定價，或者對房屋進行重新設計，以滿足購房者的需求。

取消公攤面積之後，原來公攤面積比較大的房屋，在二手房交易市場中的競爭優勢將會被顯著削弱。公攤面積佔比低的房屋，在二手房市場中的投資優勢將會被顯著提升。

在公攤面積取消之後，香港的小戶型房屋受到了追捧。在需求量顯著提升的影響下，也會推高小戶型房屋的價格，促使其單價價格的快速上漲，大幅增加了購房者的購房成本。

取消公攤面積之後，將會深刻影響着房地產市場的發展狀況。對開發商來說，它們可能會重新設計房屋，儘可能壓縮公攤面積，以壓縮房地產的開發成本，提升資金回收的速度。

對購房者來說，取消公攤面積之後，他們購房的透明性會大幅提升，不再受到公攤面積的影響。實用面積的明碼實價，也從一定程度上保護了購房者的切身利益。

取消公攤面積是大勢所趨，取消公攤面積之後，預售制度也可能會發生改變。房地產市場將會迎來重要性的改變，在房地產市場處於調整期內，與房地產相關的利好政策還會陸續出臺，對購房者也是比較友好的。

本文源自：郭施亮