社科院研究員:推進房地產稅立法 建議考慮輕稅原則

（原標題：房地產稅立法如何積極穩妥推進）

楊志勇（中國社會科學院財經戰略研究院研究員、《財經智庫》副主編）

房地產稅改革一直備受社會各界關注。重慶、上海兩市早在2011年1月28日就開始個人住房房產稅試點。兩市試點之後，其他地方均未跟進，兩市也未將個人住房房產稅制度正式化。對於外界來說，試點實施情況也不是那麼清楚。時隔十年，試點的成效如何，當對社會有個交代。

兩市個人住房房產稅何去何從暫可按下不表。2013年十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》要求“加快房地產稅立法並適時推進改革”，明確將房地產稅改革納入法治渠道。2015年修改的《中華人民共和國立法法》落實稅收法定原則，明確“稅種的設立、稅率的確定和稅收徵收管理等稅收基本制度”只能由法律規定。這意味着房地產稅的推進，必須有房地產稅立法作爲前提。2020年《中共中央 國務院關於新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》涉及房地產稅的表述是“穩妥推進房地產稅立法”。從“加快推進”到“穩妥推進”，不是房地產稅改革進程的倒退，而是更加務實的表述。

房地產稅立法關係千家萬戶的利益。房地產稅開徵的難點絕對不在技術層面上，而是在利益格局的調整上。房地產市場能否承受房地產稅開徵的壓力，可能是最重要的需要考慮的難題。

從中長期來看，房地產市場價格與房地產稅的徵收幾乎沒有關係。上個世紀二三十年代的大蕭條之後，多數國家都選擇了寬鬆貨幣政策來應對可能的經濟危機，結果是市場上的貨幣越來越多，房價的上漲在許多時候也只不過是讓業主有了應對通貨膨脹的機會。當然，由於市場主體趨利避害，更多人通過購房來應對通貨膨脹，也會讓房價進一步擡升。除非這個市場還能讓市場主體有更多的選擇。由此所引申出的政策含義是，爲了應對房地產市場價格上漲，政府可以在房地產市場之外尋找對策。其他市場有更好的機會，市場主體就不會集中在房地產市場，從而給房地產市場上漲增加壓力。

“房住不炒”政策的出臺，已經在很大程度上形成了“房住不炒”相關政策的預期。實際上，這是在倡導一種住房消費（投資）理念，是對既往各種炒房行爲的糾正。“炒房”曾經給炒房者帶來了豐厚的回報，形成了炒房者及追隨者對於住房價格迅速上漲的預期。顯然，“房住不炒”政策只要堅持，那麼已有的預期是可以得到改變的。政策需要久久爲功，不能半途而廢。

住房稅收政策，應與老百姓的居住需求相適應。改善性住房政策包括相關稅收政策。政策應讓老百姓的改善性住房需求更容易實現。人民對美好生活的嚮往，就是我們的奮鬥目標。小住房換大住房，住房品質的改善，都是消費升級換代的表現。相關稅收政策的制定當以支持爲導向。相關交易的稅收政策應以低稅乃至免稅爲方向。

房地產稅開徵，在短期內可能導致部分住房拋售。這種拋售對房地產市場的影響需要評估。也是房地產稅開徵中必須重點關注的一個問題。由於這種影響關係全局，房地產稅立法必須穩妥推進。

房地產稅立法要考慮業主的支付能力和支付意願。否則，房地產稅開徵之後，業主沒有能力支付或沒有支付意願，就可能嚴重影響政府公信力。房地產稅制設計必須充分考慮這個問題，這是因爲業主如果沒有支付意願，那麼房地產稅這樣一種與自然人關係密切的稅種就無法順利開徵。

房地產稅的開徵意味着對自然人徵稅提出更高的要求。2019年以來，綜合與分類相結合的個人所得稅制的推行，特別是彙算清繳補繳稅款的順利進行，讓稅務部門有了更豐富的自然人稅收徵管經驗，讓房地產稅的徵管有更紮實的基礎。智慧稅務建設幾乎可以克服房地產稅徵管的所有技術難題。

現代國家是法治國家。房地產稅立法就是讓新稅種在法治的軌道內開徵，充分體現稅收的法治性。標準意義上的房地產稅是一種以房地產評估價爲基礎所課徵的稅。房價上漲較快，意味着評估價可能與業主當年的購買價有較大的差距。房地產稅稅率的設定要充分考慮房價與個人（家庭）收入的比例關係。順利開徵房地產稅，只能以較低的稅率（如不超過千分之一的稅率）來換取民衆的支持。

房地產稅制的設計還必須考慮到已有的房地產五稅（房產稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅、土地增值稅、契稅五種只對房地產開徵的稅種）所提供的稅收收入佔全部稅收收入之比已經不低的事實。2012年-2020年房地產五稅收入佔比分別爲10.07%、11.08%、11.60%、11.22%、11.52%、11.39%、11.49%、12.18%和12.76%。這五種稅均爲地方稅，五種稅稅收收入佔地方稅收入之比爲20%以上。房地產稅按年度徵收，替代已經按年度徵收的房產稅和城鎮土地使用稅沒有太大爭議。其他三種稅都是一次性徵收的，但都是基於房地產價值的。房地產能承載多少稅負，是房地產稅開徵必須考慮的問題。從減少重複徵稅的目標出發，房地產稅替代這五種稅種是合理的選擇。

實際上，來自房地產的增值稅、企業所得稅收入也不少。房地產提供的稅收收入佔比絕不止上述五種稅收入佔比。政府從房地產取得的收入還包括國有土地出讓金收入。這些在設計房地產稅制中都需要充分考慮。

總之，積極穩妥推進房地產稅立法工作，建議考慮輕稅原則。唯有如此，房地產稅立法才能得到儘可能多的老百姓擁護，房地產稅開徵工作纔有望順利進行。