申花次新房價格反彈 爲什麼它卻越來越難賣出好價？
“邊上小區幾乎都價格反彈，我家次新房爲什麼還是賣不出好價？”
小謝是申花九龍倉天珏的業主，原本計劃趁着新政後的這一波行情，趕緊把手頭的天珏出手。“最近行情這麼熱，說不定還有機會微漲一波。”
沒想到，這兩天，中介在朋友圈裡發佈的成交統計，讓他破了大防。
“別說漲價了，成交價格越來越低。我這可是育才登雲的學區房啊！”
小謝發現，11月，一套九龍倉天珏的頂樓17樓的138㎡房源，居然以760萬成交了，單價才5萬5。
這個價格，和小謝對自家房源的心理預期有100萬的落差。
5萬5的天珏頂樓，到底什麼概念？
首先，成交價格和當初新房售價幾乎持平。算上各種成本，房東勉強保住本金，大概率虧利息和稅費。
其次，和今年3、4月小陽春行情相比，價格回調明顯。當時，有一套低樓層的同等戶型，成交價格在870多萬。半年時間，行情經歷波動，差價高達110萬。
而且，最近一段時間，申花幾乎每個次新房都呈現了價格輕微反彈，偏偏就天珏的價格曲線走勢不同。
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相比8、9月的一片慘淡，由於成交相對活躍，申花大部分次新房小區在11月的成交價格，都相當給力。
先說同屬於育才登雲小學的其他次新房。
領頭羊宜和園，11月成交了3套高層，單價7萬2-7萬6不等。其中也有一套頂樓的153方，帶1個車位，已滿二，1100萬成交，單價7萬2。
養雲靜舍，11月成交了一套中等樓層139㎡，單價7萬5，帶1個車位和儲藏間，已滿二。
交付多年、當初定位偏剛需的尚景國際，一套128方低樓層，居然同樣也能以760萬成交，單價5萬9。
再把目光聚焦到育才登雲學區之外。
首開杭州金茂府，11月高層最新價格7萬2到8萬6不等。古翠隱秀11月成交全部上7萬。
沁園高層，只有低樓層的成交價格略微低於7萬。錦繡之城一套158㎡中等樓層，賣出了8萬1的價格。
濱融府一套低樓層139㎡以925萬成交，單價6萬7，不滿二。
甚至當初新房發行價便宜一大截的申花北，杭樾潤府也有不俗表現。同樣139㎡的大四房，杭樾潤府11月成交4萬8到5萬4不等。
其中，最貴的一套高樓層，以756萬成交，不滿二。
和我們剛剛提到的那套天珏頂樓138㎡的成交價，只差了4萬元。
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着急賣房的小謝一直在思考：問題到底出在哪裡？
成交偶然性？個例確實不能代表全貌。不過，追溯九龍倉三兄弟更多的歷史成交，勉強保本金的成交似乎不止這一套。
都怪不滿二？在九龍倉三兄弟內部，天薈和天璽已經基本滿二，天珏不滿二，三兄弟本身有價差，但整體都比周邊次新房便宜一截。
而且，前面提到的濱融府、杭樾潤府，同樣在有大稅的基礎上，賣出了相對不錯的價格。
歸根結底，品質還是二手溢價的王道。
“神對手”一抓一大把的申花，最不缺的是品質感好的次新房。手握千八百萬預算的購房者，對品質也會有更多期待。
相對平庸的九龍倉三兄弟，在這樣的高壓競爭中，很難賣出高價。
雖然總價在申花次新房中相對親民，同事也面對了更多競爭。
申花其他次新房，和申花北的造紙廠三兄弟，同等戶型有很大的總價差。但九龍倉三兄弟，卻要面對造紙廠三兄弟的直接衝擊。
10月杭樾潤府成交32套，11月成交13套，搶走了不少九龍倉三兄弟的買家。
於是，九龍倉三兄弟被造紙廠反向擠壓。九龍倉越便宜，競爭對手反倒越多了，越是難以賣上好價。
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當然了，我們探討這套天珏的低價成交，並非爲了拉踩。
在申花，九龍倉三兄弟一直被買家和中介們，定位爲高性價比。如果預算相對受限，又想要有個強勢學區，九龍倉三兄弟的優勢就很突出了。
畢竟，不是每個家庭，都能爲了更高的居住品質，一下子多拿出大幾百萬的預算。
但很顯然，後限價時代的杭州二手市場，品質對二手房價的作用力，一定會比前些年更大。
在一輪輪市場洗牌中，分化變得更明顯了。
接下來，同一板塊、同一學區、房齡相近的次新房，房價也很可能走向完全不同的結局。
反向思考，對買家來說，無論是繼續搖號，還是轉投二手房，都應該更關注房子本身的價值。