深受房地產拖累，物管“現金奶牛”盈利大跌

房企和旗下物管公司的關係，可謂“一榮俱榮、一損俱損”。

地產上行期，房企是物管堅實的“後盾”，爲其輸送源源不斷的在管項目；當房企身陷困局，物業公司也難逃波動，不僅增長速度下滑，業績表現也遭到“反噬”。

近日，多家物管公司披露2023年業績預告，其中僅兩家淨利潤實現增長，包括碧桂園服務、雅生活服務在內的6家物管公司，淨利潤則均出現不同程度下滑或虧損。

關聯方應收款減值撥備、對商譽進行減值計提等，是物管公司業績下滑的主要原因。雖然近年來，物管公司紛紛謀求獨立發展，但短期內房企母公司的狀況，還是會對物管企業帶來巨大影響。物管公司要真正實現獨立穩定增長，還需要不少時間。

“現金奶牛”失意

過往以來，物管公司因其業務、收入的穩定性，被市場稱爲“現金奶牛”。房企在售和已售的衆多新房項目，都是自家物管公司收取物業費的一大穩定來源。

但隨着房企接連陷入困境，新開工及推售項目減少，已售項目交房也困難重重，物業公司“躺着賺錢”的日子也變了。除了增長速度放緩，如今盈利也大幅下滑。

3月12日，有兩家物管公司披露2023年業績預告。弘陽服務預期2023年淨利潤將介於人民幣1000萬元至人民幣2000萬元之間，較2022年同期9390萬元下降79%至89%。

同期，中天服務實現營業收入3.40億元，同比增長10.95%；歸屬於上市公司股東的淨利潤出現較大幅度的下滑，爲2021.98萬元，同比下降67.19%。

在這之前，有兩家更頭部的公司——雅生活服務和碧桂園服務，業績預告更是引發關注。

據3月10日雅生活披露，公司預計2023年股東應占溢利將介於3.2億元至5億元之間，這一數字較2022年同期的盈利水平大幅下滑73%至83%。消息一出，引發物業板塊震動，業績發佈第二天雅生活服務股價大跌，盤中跌幅一度接近14%。

投資者疑惑的點在於，2023年中期，雅生活服務還錄得收入約77億元，同比增長1.0%；股東應占利潤8.39億元，同比下降20.7%。到年底，爲何股東應占利潤繼續大幅縮水？

對此雅生活服務給出三點原因。一是，集團正在進行業務結構調整，其中外延增值服務的收入及利潤佔比有所下降，同時非週期性業務的佔比提高導致相關成本增加。

第二，由於房地產市場供求關係發生重大變化，集團關聯方客戶面臨階段性資金流動性壓力，導致關聯業務結算週期增長，公司對關聯方客戶貿易應收款項的減值撥備金額進行評估，計提大約2億元至3億元的減值準備。

第三，因過往年度收併購的部分附屬公司，業務拓展未能如預期開展，集團對該部分業務進行調整，導致部分附屬公司收入及利潤下降，因此就商譽減值計提約4億元至5億元。

碧桂園服務給出的原因與此類似。3月7日，碧桂園服務發佈盈利警告，預計2023年未經審覈綜合期內淨利潤約4.52億元至5.77億元，同比降約74.5%至80%。

利潤大降背後，碧桂園服務就關聯方所欠的貿易應收款項進行了計提減值撥備約18億元至23億元；同時對公司的商譽及其他無形資產減值計提約14億元至18億元。

碧桂園服務進一步解釋稱，公司若干業務開展情況不及預期，相關業務毛利率下降；此外，出於謹慎性原則，對若干信用風險顯著上升的客戶提供服務後，在本集團完成履約義務且已收取該等客戶的對價時，方將收取的對價確認爲收入。

早在去年，碧桂園服務的應收賬款問題便受到關注。截至2023年中期，碧桂園服務來自於關聯方的貿易應收款爲23.01億元，來自第三方的貿易應收款爲160.91億元。“會依法依規處理應收賬款問題，必要時會適當縮減一些不必要的關聯交易服務。”管理層稱，確保與碧桂園業務和財務獨立，不會做任何利益輸送行爲。

再看其他物管公司，盈利下滑的原因，無一例外都逃不開受房企“拖累”。

弘陽服務表示，利潤顯著下降，主要因房地產行業市場環境變動，關聯房地產開發商客戶面臨流動性困境，這導致對關聯方的應收款項計提減值準備大幅增加。同時，由於房地產開發項目服務需求的減少，非業主增值服務收入也呈現下滑趨勢。

金科服務也表示，預計2023年度公司股東應占淨虧損介於8億至11億元人民幣之間。主要虧損原因是對金科地產集團未償還應收款項的減值撥備，儘管金額較2022年有所下降。

物企何時能獨立發展？

物業公司的發展，一直繞不開“難以獨立”這一問題。

作爲房企旗下板塊，物管公司與開發商休慼相關。曾經的業績高速增長期，物管公司的非業主增值服務及社區(業主)增值服務毛利率過高，被質疑存在房企利潤輸送，以刺激上市公司股價；當母公司陷入資金困境，物管公司甚至會對其進行“反向輸血”。

克而瑞物管表示，2023年是房企償債高峰年份，但市場銷售疲軟、企業融資不暢，物企反向“利益輸送”仍在上演。年內，物企通過擔保付款、動用IPO資金向關聯方發放貸款、股權被出售/減持等方式“變相輸血”關聯方。但這些操作的風險也在持續暴露，多家企業核數師發現企業違規操作，給物企帶來了負面影響。

與房企關聯方深度綁定，也給物管公司帶來了業績風險。

中指研究院總結稱，近年來，上游出險房企數量多、違約金額大、債務重組週期長，房地產市場不穩定因素增加，部分物業企業受到關聯方“拖累”，面臨巨大的發展挑戰。

“在關聯方的影響下，物業服務企業面臨以下後果：應收賬款惡化，財務壞賬風險加大；大額資產減值計提，導致企業利潤‘失血’持續經營風險升高，企業戰略發展受限；控制權轉移風險及其破壞性被加速放大。”中指研究院表示。

據克而瑞物管統計，2023年中期物管上市企業應收賬款均值上升至16.6億元，同比增長23.5%，同期營收增速僅9.3%，應收賬款增速依然超過營收增速，未來仍有壞賬暴露風險。

爲遏止風險蔓延，不少物管公司和母公司“對簿公堂”。此前，至少有鑫苑服務、金科服務和恆大物業等三家上市物企，對關聯方提起法律訴訟，追繳借款及被挪用的資金。比如，2023年5月，金科服務起訴金科股份要求償還借款及利息15.32億元。

但中指研究院表示，物管公司通過訴訟直接追回欠款或被挪用資金的可能性較低，此舉的意義在於：從法律角度公開確認債權關係；表明企業獨立發展的態度，向市場和投資者交代。

如今，對關聯方應收賬款計提減值，已大幅影響了物管公司的業績。中指研究院物業總經理牛曉娟表示，隨着地產行業流動性危機，關聯方資金緊張，應收賬款回收難度增加。未來收回的可能性，取決於地產行業復甦情況和物企自身的風險管理能力。

此外，之前物管公司“瘋狂”收併購，以擴大在管規模，刺激資本市場表現，但也埋下了後續隱患，引發大額商譽減值。牛曉娟表示，商譽減值的原因包括被收購方業績不達預期、行業環境變化等。當前原因主要是市場變化，被收購方盈利能力下降。

“過去幾年在開發商支持和資本的助推下，部分物業公司取得了超過正常經營均值的增速，隨着突如其來的地產週期下行與疫情，增速又快速回落。”中泰證券表示。

整體來講，經過地產震盪後，物管公司發展正迴歸正常水平。克而瑞物管表示，未來3年物管行業營收增量約5000億元。其中，基礎服務營收規模淨增長約2565億元，增值服務營收規模淨增長約2412億元。

中指研究院認爲，當前關聯房企風險尚未出清，物業企業應守住不被關聯方“拖垮”的底線。中長期來看，需優化企業治理結構，突出業務能力建設；改善治理結構，優化控制權配置；強化外拓能力建設，最終實現對關聯方的業務乃至品牌的反超。