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方直瓏樾山位於南山區安託山北邊，按嚴格劃分來說屬於西麗片區，但是與西麗中心位置留仙洞基地那些距離較遠，主要享用南山華僑城和安託山一帶的資源。

方直瓏樾山開發商售樓處諮詢/預約電話：400-855-2986（官方）中介勿擾

01.產品分析

項目和北環大道相距大概是140米左右，噪音干擾會是一個較爲嚴重的問題。

離得最近的地鐵是深雲地鐵站7號線深雲站，距離約135米左右，前往羅湖、福田和南山較爲方便。

距離核心片區的時間，參考以下的數據：

商業圈距離/公里時間/分鐘歡樂海岸8公里16分鐘福田星河Cocopark11.7公里19分鐘海岸城構圖中心10.8公里20分鐘萬象天地6.6公里12分鐘

門口就是龍珠大道和北環大道，從項目地千萬周邊的核心片區，還是比較快捷的。

被塘朗山公園的森林資源包裹，也有非常明顯的自然資源優勢。

家門口的這個比亞迪充電站，利弊則見仁見智了，對剛好開着車的人來說，確實很方便，但大部分買房人還是不希望自己家附近存在安全隱患。

之前周邊開盤了的新盤項目就是南面靠近安託山的深鐵懿府，備案均價10.75萬/㎡，278套預售房源和24套現售，選房當天全部售罄。

如果說深鐵懿府的熱賣，蹭了安託山東部的價值，那麼瓏樾山的位置，要打上安託山的標籤，更像是個“遠房親戚”。

項目本身怎麼樣，我們接着往下看。

項目佔地21343.41㎡，總建面113606.92㎡，綠化率30%，容積率3.49，住宅63992㎡，商業4280㎡。

一期由1棟32層住宅+5棟4層商業+社區健康服務中心+6棟兩層商業+7棟幼兒園組成。

二期有2棟24層住宅+3棟32層住宅+4棟29層住宅。

從規劃來看，主要是由高層+聯排墅級洋房組成。

商品房共520套，平層58-200平，複式350-500平。

需要注意的是，項目車位有635個，單和商品房對比，車位比是足夠1:1的，但如果這個車位是和人才房共用的，則不足1:1。

戶型分佈和套數：

A戶型120平套內面積89平3房2廳2衛74套A1戶型120平套內面積89平3房2廳2衛93套B戶型200平套內面積158平3房2廳3衛60套C戶型268平套內面積215平4房2廳4衛20套D戶型58平套內面積41平1房1廳112套E戶型116平套內面積83平3房2廳2衛56套頂複式350~500平套內面積400平5房5衛5套

從項目方給的數據來看，120㎡做3房，74%的使用率，得房率偏低。

120㎡有橫廳和豎廳兩種，其中橫廳戶型看山，豎廳戶型更靠近北環大道。

橫廳戶型每一層有兩個房源，客廳陽臺和一個次臥朝東北，主臥、另一次臥及衛生間朝西南，客餐廚一體化+大陽臺，視野上更加開闊。

主臥借走隔壁次臥的一部分空間做成一個衣帽間。整體上動靜分離，戶型方正，視野開闊。

豎廳戶型每一層有1個房源，客廳陽臺、主臥以及一個次臥朝西南，一個次臥朝西北，與橫廳戶型相比，多出了一個朝東南的生活陽臺，陽臺沒有那麼寬闊。

西南向的次臥進門的通道空間較爲浪費，主臥沒有衣帽間，進門即廁所，整個戶型設計沒有那麼通透，客廳在正中間，無法做到動靜分離。這樣對比下來，橫廳戶型從視野及戶型設計上都較好。

附樣板間：

方直瓏樾山 項目簡介

「方直瓏樾山花園」有剛需上車戶型，改善居住型產品，作爲低密度山景豪宅，居住感非常棒，項目有望今年底或明年初入市，價格參考周邊二手次新房指導價或對面深鐵懿府一二期備案價，預計13-15萬㎡

項目開發爲方直集團，成立於1998年，2006年開始房地產開發，位於深圳市南山區桃源北環大道北側塘朗山南麓，地鐵深雲車輛段B通道以西、香瑞園小區以東；項目鄰近深雲地鐵站。使用的是林地，而且使用期限是永久。原因是因爲這裡的土地是屬於村集體的。項目包含4棟高層住宅，和10戶連排別墅，總建面11.52萬㎡

項目原名“龍延御苑”使用的是林地，而且使用期限是永久

方直瓏樾山花園位於南山區深雲村北片區，安託山山腳，具體位於北環大道-龍珠大道和公園路交匯處，地鐵7號線深雲站C出口北側約150米左右（百度地圖測量，僅供參考）。

方直瓏樾山 交通配套

距離地鐵站7號線深雲村站約150米，3幹道2地鐵1樞紐通達全城。京港澳高速、北環大道、南坪快速等三大幹道高速構建“兩橫一縱”主軸交通網。

坐擁雙地鐵，7號線（深雲站）、2號線（深康站），瞬抵華僑城、香蜜湖、蛇口、後海、福田中心區等核心地段。毗鄰西麗綜合交通樞紐（規劃中），集國家鐵路、城際軌道、城市軌道於一體，將成爲深圳乃至大灣區的交通中心。

方直瓏樾山 教育配套

深圳市大學實驗幼兒園香瑞分園，深圳市教育幼兒園深雲分校，哈工大深圳實驗學校小學部、初中部，中科先進技術院實驗學校是一所九年一貫制公辦學校，是一所教育非常不錯的學校。

方直瓏樾山 生活配套

周邊僅有深雲村附帶的福來島購物中心以及一公里內還有佳兆業香瑞園自帶的底商，但商業氛圍一般！

周邊有雅昌藝術中心、何香凝美術館、華·美術館、OCT當代藝術中心，讓居者可以在日常薰陶大師靈感，共享人文風華的盛宴。

方直瓏樾山 園林鑑賞

02.總結

瓏樾山的定位是改善型小體量純居項目，數據上，低容積（3.49），1:1.2的車位比，加上背靠塘朗山自然生態景觀比較好，符合改善型住宅的基本要素。

價格方面：

①項目旁邊的佳兆業香瑞園，是2009年建成的小區，指導價是7.93萬/㎡，這個小區以雙拼戶型爲主，目前該小區單本證約90㎡的三房價格要10萬左右，雙證177㎡的四房約9萬左右。

②項目對面的深雲村是2010年建成的小區，指導價9.08萬，只有約70㎡兩房和約90㎡三房，兩者學區不一樣，深雲村讀的是中科院先進技術研究院實驗學校，目前該小區90㎡左右的三房是10萬左右。

結合項目周邊二手房指導價、市場價和最近兩年項目周邊入市的新房價格判斷，瓏樾山的備案價大概率在9-9.5萬左之間。以此價格作爲基數去算的話，與周邊二手房倒掛比較小，大概在5000-10000元。

但值得注意的是，香瑞園老是一方面，小區在賣的大多是雙拼，並且指導價與成交價之間價差比較大，即使是同樣的價格，瓏樾山也優勢也明顯。

項目對面的深雲村最大的就是90㎡戶型，兩者產品差異大，不構成直接競爭關係。如果單講性價比的話，那顯然深雲村好過本項目。

但講定位，講舒適性的話在深雲地鐵口附近瓏樾山作爲新房入場，對比二手優勢明顯。

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