深圳！今起，未封頂不放貸！

7月4日晚間，深圳樓市再傳重磅消息。

7月5日起，深圳多家商業銀行要求，個人住房按揭貸款需在樓房項目主體封頂後才能放款。

樓房項目主體結構未封頂不得放貸

7月4日晚間，大型銀行人士確認表示，“主體結構未封頂不得放貸”的規定，自7月5日起認真執行。

事實上，“主體結構未封頂不得放貸”的規定可以追溯至央行2003年發佈的“121號文”及2007年發佈的“359號文”。

2003年，央行下發《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（下稱“121號文”）要求，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款，而購買商業用房則需要竣工驗收後才能發放貸款。

2007年9月27日，央行、原銀監會聯合印發的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（下稱“359號文”）要求，“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。”

近年來，有城市重申“359號文”。2021年1月，上海銀保監局印發《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（簡稱“上海6號文”），強調要求切實執行“359號文”。2021年，人民銀行杭州中心支行等三部門下發《關於進一步加強住房信貸審慎管理的通知》等均提及“359號文”，其中包括“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款”的要求。

深圳爲何重申規則？

爲何銀行會在此時重申這個規定？

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，封頂以後才能發放按揭貸款是2003年121號文和359號文的明確規定。此後由於房價快速上漲，爲了搶佔房貸份額，部分銀行就迎合開發商的需要，在按揭樓盤沒有封頂的時候，打擦邊球就發放了貸款。這也導致劣幣驅逐良幣，加上不良貸款率比較低，封頂前發放貸款成爲潛規則。

他表示，由於開發商高週轉的經營策略，挪用預售資金的普遍性，導致房屋交付出現困難甚至爛尾。其中，在封頂之前發放按揭貸款是重要的助推因素。當貸款被挪用之後，如果項目沒有封頂，延期交付和爛尾的風險將會加大。

北京一位專注房地產法律事務的律師也表示：“我們國家對於辦貸時間是有嚴格的要求的。如果是住宅，只有在房屋所在樓棟的主體封頂後纔可以放貸。而商業辦公則更嚴格，需要整體完工後纔可以放貸。”

他進一步表示，在辦理的爛尾樓案件的過程中，發現一些業主非常聽話，即使項目還沒開始動工，只要開發商說可以辦貸款了，業主們就去辦了。最終提前放貸＋貸款沒有轉進監管賬戶會讓房款徹底逃離資金監管，由此產生了一批爛尾樓。

他提醒購房者，一定要在住宅封頂後再去辦房貸，並確保相關的房款轉入對應的監管賬戶。

實探深圳樓市

“如果把深圳市近三年的二手住宅成交量，逐月拆分，放置在同一條水平線上去審視，不難發現，進入今年，每個月的交易量已經躍升至4000套/月的‘臺階’。”7月3日，樂有家片區專家陳金華一邊展示着自己和廣深團隊梳理的數據圖表，一邊肯定地說：“從成交結構來看，二手房成交量要遠高於新房。”

據樂有家研究中心數據顯示，2024年1—6月深圳全市二手住宅過戶成交21394套，比2023年同期上漲32%，是近三年的新高。一手住宅市場數據則未達到預期。深圳新房網籤12135套，比2023年同期下跌25%。

“低賣仍能低買”置換增量

推動二手房交易成主流

“上半年交易的二手住宅裡，超83%的房源以低於參考價的價格成交，這個比例相較於2023年下半年，增加了13個百分點。低於參考價20%以上的房源佔比也達到了26.45%。”樂有家研究中心分析師蔣飄說，如今的二手房市場上，買賣雙方的心態都已經發生了改變。

陳金華有着更直觀的感受，今年上半年，進入市場且達成交易的買賣雙方，有相當大的一部分，皆爲去年持續觀望的客羣。伴隨利好政策的不斷落地，整體價格步入了又一輪調整的進程，對於計劃賣房置換的房東而言，即使手中房子的價格下降較多，他們依舊能夠成功購置同步降價的心儀房屋，所以此輪降價出售所帶來的“割肉痛感”並不顯著。讓利交易，正在成爲共識。

6月20日，上證報曾通過房產中介，與位於深圳市福田區八卦嶺片區的盛世鵬程小區的一名業主有過溝通。當時，該業主希望出售一套總面積在132.37平方米的大三房，掛牌價爲900萬元，並且對方明確告知，能夠接受的底價在880萬元以內。不過，7月2日晚，前述房產中介又多次打來電話，“房東再次降價，860萬元左右就可以成交。”

不到半個月的時間內，總價再次下降超20萬元。陳金華卻表示，這是正常現象。他表示，“我們樂有家的內網上，深圳市現有的二手房掛牌量已經超過了8萬套。在這種背景下，希望購房上車的客羣，能夠獲得更大的議價空間，購房性價比提升的同時也能擁有更多的選擇空間。”

樂有家門店成交數據顯示，6月深圳二手住宅成交均價爲每平方米6.05萬元，環比下跌4%，同比下跌15%；最新業主掛牌價每平方米6.79萬元，環比下跌1%，同比下跌11%，“以價換量”特徵十分明顯。

此外，深圳的房地產市場發展得比較早，城市面積又相對較小，早在十多年前，深圳就已經進入了以二手房爲主導的市場交易態勢。美聯物業全國研究中心總監何倩茹認爲，進入今年，深圳樓市的新舊分化更爲明顯，促使換房需求加劇，二手房交易已重回主導地位，並且這個趨勢將會延續下去。

美聯物業深港一號分行置業經理陽秋雲也提醒說，需要注意的是過去半年內，購置二手房的客羣應該是近幾年資質最好的一批。“自5月29日起，深圳市的二手房首付比例已經降至30%，然而絕大部分購房者都會選擇支付近半成的房款，同時在和他們的溝通中，我發現很多客戶也都會一次性準備好未來3年的月供。”

一手住宅成交量總體平穩

部分“網紅”項目數據亮眼

那麼，一手住宅市場在過去半年內，又有怎樣的表現？

相關數據顯示，今年上半年，深圳共有51個新開住宅樓盤，福田、羅湖、南山一共僅佔全市的五分之一。全市合計供應新房住宅27555套，同比下降20.3%，環比下降28%。

“首先，供應端已經出現變化。”何倩茹分析，由於深圳城市空間的限制，大部分的新開樓盤已經開發到遠離市中心的位置，在地理位置上要比很多二手房遜色，加之在日漸成熟的房地產市場上，新房可開發的數量也逐漸減少，以二手房爲主供應態勢，正在成爲現實。

“一定程度上來看，深圳一手住宅市場近兩年的表現都相對穩定，每月的成交量基本在2000套左右。”陽秋雲說，2016年深圳全市的新房成交量還有12萬套，但從2022年開始，成交量就驟降至2萬套左右，並保持到現在。

據悉，2024上半年，深圳新房住宅成交12135套，同比下降25.1%，環比下降21.3%。從整體看，新房市場維持冷熱不均，普通項目認籌、去化表現則較爲一般。但的確有部分網紅樓盤，在多項利好政策的推動下，去化顯著。

以位於寶安中心區的鴻榮源胤璇爲例，該項目共推出129套房源，銷售達126套，僅剩3套房源待售，開發商開盤銷售額約14.9億元，去化率達到98%，是“517新政”後第一個近乎“日光”的新盤。地處龍華片區的宏發悅見，也保持着較高的熱度。

陳金華談到，上述項目在各自三公里範圍內皆具備明顯的核心競爭力。其中，有的在開盤階段，周邊短期內無待入市新房可替代，有的則憑藉超高性價比突出重圍。

數據顯示，上半年，整個龍華區的新房成交量一直要領先其他區域，僅在6月，龍華區就成交了609套一手住宅。“原因就是龍華片區的項目普遍採用八五折的營銷策略，甚至有部分邊緣樓盤實際成交價格接近七折。”陳金華說。

中指研究院監測數據顯示，2024年6月，深圳新建商品住宅成交2927套，環比增長45.69%；成交面積29.64萬平方米，環比增長45.26%。

中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅認爲，在5月份一系列樓市鬆綁政策後，深圳樓盤來訪量、看房量上升，市場活躍度顯著增強。6月，房企進入上半年業績衝刺階段，深圳樓市逐步進入政策效果兌現期，近期新房及二手房成交量均表現出持續上漲趨勢。