深圳南山“麻雀盤” 招商蛇口四海名邸的底氣與壓力

觀點網 11月11日消息，深圳南山區招商四海臻邸二期將於月內開盤，預計推出200多套住宅。

該項目位於深圳蛇口老區四海站旁，是四海小區中央空地騰出來建的住宅，與南山南油、南山中心區、後海片區相隔一條東濱路，配套豐富且交通四通八達。

據瞭解，四海臻邸二期包含2#、3#兩棟高層住宅，主力戶型爲建面有105-111平方米的3房2廳2衛和120平方米的4房2廳2衛戶型，小區共212戶，規劃車位315個（充電車位95個），車位配比1：1.48，2梯4戶。

項目預計11月15-20號取證，2026年9月份精裝修交付。

均價11.2萬？

深圳南山蛇口是招商蛇口的大本營，2000年就在該片區打造出了一座花園城。

據瞭解，花園城前期分爲一、三、五期開發，直到12年後，四海臻邸才作爲招商花園城二期備用地項目，於2023年5月28號開盤。又過了一年，四海臻邸二期項目也即將入市。

招商四海臻邸二期也名爲四海名邸，對比於一期可以說是全方位碾壓。

項目體量上，二期相比一期大了兩倍，一期四海臻邸佔地3039平方米，二期四海名邸佔地9849平方米。因此區別於一期的獨棟設計，四海名邸具有一定的小區活動空間，項目總計容建築面積27600平方米，其中住宅23480平方米，規劃建設4棟建築，其中2棟爲高層住宅、1棟3層幼兒園、1棟居住配套設施。

據悉，一期四海臻邸於2023年5月28日開盤，並在今年初售罄。該項目僅有120套建面90-117平方米的3-4房住宅，備案均價約11.2萬元/平方米，單價區間約9.4-12.3萬/平方米，總價區間約856-1442萬/套。

此次二期四海名邸即將推出208套房，戶型包含了105平方米的3房2衛、111平方米的3房2衛和120平方米的4房2衛。目前，四海名邸均價尚未披露，但市場消息指價位將會和四海臻邸一樣，都是11.2萬/平方米。

針於這一價格，有分析認爲“性價比”不算高。雖然四海名邸比一期大了兩倍，但若是對比其他樓盤，體量其實是比較小的，社區公共空間也不是很大。以11.2萬均價算，即便是最小的105平方米戶型總價也要1176萬元，用1000萬坐上一輛擁擠的車，無疑是不划算的。

另有不同聲音認爲，11.2萬/平方米定價或許是深圳樓市多項新政熱度未消帶來的底氣。

今年5月，新版《深圳市建築設計規則》發佈，減少計入公攤的面積、對陽臺及飄窗的建築設計進行尺寸上的調整、住宅和宿舍的建築高度要求不宜超過150米等規則。

新政出臺後，深圳市場出現了一批宣傳口徑爲使用率達到100%的新盤，以高得房率作爲營銷噱頭。

若四海名邸月內正式上線，將成爲今年深圳南山首個入市的新規住宅。同樣地，四海名邸也是一個“高得房率”項目，達到了91-99%。只是從戶型圖上看，飄窗面積看起來不小，在實用性方面有待斟酌。

除了高得房率，深圳“929”新政熱度也點燃了購房者們壓抑許久的需求。根據深圳中原研究中心數據顯示，10月深圳全市二手住宅成交量環比上升91.7%至6118套，爲2021年3月以來首次突破5000套；一手住宅網籤量環比上升146.3%至4153套，創35個月新高。以2004-2023年的區間水平計，深圳月均二手房和新房成交量均已迴歸歷史均值。

在市場回暖的背景下，不少房企在推盤時“信心”也更加充足。

競爭有壓力？

從配套來看，四海名邸是一個“麻雀型”的改善盤。

四海名邸項目容積率僅2.8，在整個南山來說都算比較低的。項目地塊雖小但也沒做超高層，105-120平方米的戶型明顯更適合改善羣體，車位比也從一期四海臻邸的1:1.25提升至1:1.5。

“學鐵商”的學校方面，按照當前學區劃分，四海名邸項目所屬學區爲深圳育才二中，兩者之間距離700米，小學則在深圳大學附屬教育集團後海小學招生範圍內。周邊還有國際私立學校，包括貝塞思、SIS蛇口國際學校等。

交通方面，四海名邸距離地鐵12號線四海站僅300米左右，未來也將與在建的15號線接駁。不過，道路交通可能會比較擁堵，因爲項目處於蛇口繁華區域，周邊住宅、商業、辦公樓較多，早晚上下班高峰期人流、車流比較大。相比於開車出行，地鐵通行更有效率。

商業則是四海名邸強項，作爲招商四海臻邸二期項目，四海名邸緊鄰花園城購物中心。此外，項目200米內還有沃爾瑪，500米內有4.5萬平方米的信和購物廣場，乘坐地鐵一個站可達南山來福士購物中心，乘坐兩個站則可達海上世界。

其他方面，周邊有四海公園和大南山等景觀資源，在一定程度上彌補了小區公共空間小的短缺，但距離有500米左右；600米範圍內還有大劇院、蛇口人民醫院、蛇口體育中心等生活配套。

整體來看，四海名邸雖然體量較小，但各種配套較爲齊全，可以說是“麻雀雖小五臟俱全”，只是11.2萬/平方米均價仍然難言性價比。

如果說四海名邸年內沒有競爭對手，南山、前海、寶安等區域的改善新盤存貨不多了，或許項目的銷售還能取得預期。然而事實上，片區內競爭壓力頗高。

根據深圳住建局數據顯示，深圳2024年第四季度計劃入市商品房項目37個，預計供應房源面積爲149.88萬平方米、13744套，其中住宅111..23萬平方米、11180套。分區域來看，南山預計入市住宅項目10個，總供貨量共3921套。

對於四海名邸這種小體量、優缺點明顯的項目，或許招商蛇口並不着急“日光”，而是看好後市，像一期四海臻邸一樣慢慢賣。

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