深圳土地市場新年第一拍,70%溢價大超預期

深圳2025年首宗居住用地在今日出讓,超70%的溢價率超出市場預期。

1月16日,位於龍崗區大運片區的G01045-0200宗地開拍,吸引了綠城、中海、深業、南山、越秀、建發、華潤、招商8家企業參與競拍,讓人意外的是,這宗位於深圳外圍區域的地塊經過了246輪激烈競價才成交,花落中海。

上述地塊屬於二類居住用地,土地面積2.1萬平方米,建築面積10.4萬平方米,按照“價高者得”的原則出讓,未設置住宅銷售限價,起拍價17.99億元,成交價30.65億元,按此計算,樓面地價29611元/平方米,溢價率70.37%,成爲近年來深圳溢價率最高的地塊。

具體來看,該地塊位於龍飛大道與青春路交匯處東北角,與大運體育中心和大運天地商業一路之隔,所處的片區整體配套較爲完善,大運公園、香港中文大學(深圳)都在附近,不過,該項目距離地鐵站有一定距離,地圖平臺規劃的路線顯示,地鐵16號線大運中心地鐵站到該項目,步行需要走1.5公里左右。

該項目屬於居住氛圍比較濃厚的龍崗中心城片區,周邊住宅小區不少,房產中介平臺上,

該項目附近的陽光天健城小區,上個月的二手房成交均價爲5.46萬元/平方米,佳兆業未來花園小區爲4.45萬元/平方米。新房方面,據報道,與上述地塊同片區的TOD項目深鐵閱雲境近期開盤,300多套房源開盤當天賣完,備案均價爲5萬元/平方米,開盤即給88折,最終銷售均價爲4.4萬元/平方米。

對於中海此次高溢價拿地,不止一名房地產企業投拓人士對該項目後期的盈利情況表示擔憂。“我們的溢價率上限是35%,所以按照最終70%溢價率成交的情況來看,可能會虧。”一位瞭解該地塊的房企投拓人士對第一財經表示,在控制得好的情況下,行業內的建安成本在6000~7000元/平方米左右,但是因爲這塊地下方大概率有溶洞,因此地基成本會比較高,所以建安成本也會隨之提高。

另一房企投拓人士則對第一財經表示,按照其所在公司的測算,70%的溢價率成交,估計整個項目最終會虧損20%左右,建安成本至少8500元/平方米,再加上其他的費用成本,很難賺錢。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅表示,2024年深圳涉宅用地供應大幅縮減,全年共成交5宗涉宅用地,這些地塊均由頭部央國企摘得,民企拿地意願整體仍偏弱。2025年首宗宅地的火爆競拍,有望進一步帶動市場預期的修復。

除了深圳上述地塊,中海今日還以40.08億元的底價拿下了北京市豐臺區玉泉營街道一地塊,一天內在土地市場上花了70多億元。

據悉,北京市豐臺區這宗地是西南郊冷庫及周邊改造項目,屬於麗澤金融商務區的輻射範圍,是純住宅用地無多餘配建,不限地價、不設指導價,建控規模約6.91萬平米,容積率2.52,限高80米,可做高層建築。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示,上述豐臺區地塊所處環線位置優越,北接京滬線,東臨京開高速,南靠南三環,西邊有規劃中的柳村路,構成了一張緊密交織的交通網。另外,項目靠近地鐵10號線、19號線、大興機場換乘站草橋站。周邊競品項目北京瑞府網籤率超過90%,此時拿地能夠有效補充板塊庫存,時機剛剛好。

近年來,中海在一線城市多次推出高端住宅項目,在一二線城市土地市場中頻繁揮金拿地補倉的動作引發關注。

據中指研究院統計,2024年,中海的權益拿地金額共688億元,儘管同比2023年1101的拿地金額有所下降,但是名次更進一步,超過了保利發展、華潤置地,在所有房企中位列第一。值得一提的是,與2023年類似,2024年,中海依舊偏愛高端住宅市場,在北京、深圳核心區域共拿下了三宗百億級地塊。

可以說,佈局核心城市核心區域,是近年來中海踐行的投資原則,2024年年初的業績會上,中海地產副總裁郭光輝就曾表示,2023年公司整體淨利潤率在行業中名列前茅,得益於公司堅守主流城市、主流地段、主流產品的投資理念,這也使得公司在下行週期也能更加穩健,回報更優。

房地產逆週期中,作爲央企,房地產市場中勇於開拓也是中海近年來的發展策略可以用“勇於開拓”來形容。2024年年初的業績會上,中海地產行政總裁張智超公開表示,對標成熟發達市場,美國和英國TOP3住宅開發商的市佔率可達到22%-23%水平,國內的市場格局可能也是這個趨勢。目前國內TOP3房企的市佔率還不到10%。作爲龍頭房企,中海的市佔率還有很大的提升空間。