市場新風向 深圳甲級寫字樓“降價提質”

深圳甲級寫字樓市場競爭激烈，但不同項目的出租率表現卻大不相同。戴德樑行認爲，高水平的綜合運營管理也將成爲助力項目脫穎而出的關鍵之一，產業升級也將成爲持續推動寫字樓去化的主要動力。

1月3日，戴德樑行最新發布的報告顯示，2024年深圳甲級寫字樓市場錄得淨吸納量16.5萬平方米，較上年減少57.9%。截至2024年末，深圳甲級寫字樓總存量爲837.0萬平方米。爲加快租賃進程不少業主願意提供更低的租金價格，截至2024年末深圳甲級寫字樓平均租金同比下降9.3%至每月每平方米169.1元。

不過，報告顯示，除下調租金外，越來越多的業主提供“一客一議”的租賃方案以及更完善豐富的商業配套，以全方位升級服務來吸引客戶。另外，政府也積極促進企業選址寫字樓，通過主動了解企業需求，幫助專精特新或行業龍頭企業匹配到合適的物業，這也在一定程度上帶動了深圳甲級寫字樓的去化。

數據顯示，在企業降本增效的需求導向下，不少深圳寫字樓運營方在激烈的競爭中積極 “降價提質”以刺激企業搬遷需求，全年共錄得甲級寫字樓租賃成交56.2萬平方米，較上年增加4.9%。與此同時，租金水平的進一步下滑，爲越來越多企業升級辦公空間、進駐甲級辦公樓提供低租金窗口，不少跨境電商、物流企業、企業出海培訓、服裝品牌選址甲級寫字樓，令租戶的行業構成呈現出更多元化的特徵。

戴德樑行大中華區副總裁、華南及華中區董事總經理程家龍認爲，在持續多年的高供應且激烈的市場競爭下，物業硬件水平的差距在縮小，相鄰區位物業間的租金差異也在縮小，可以預見，伴隨市場不斷走向成熟，高水平的綜合運營管理也將成爲助力項目脫穎而出的關鍵之一。

戴德樑行華南區項目及企業服務部副董事總經理、企業服務部主管黃書禮則表示，產業升級將成爲持續推動寫字樓去化的主要動力，能夠有效迎合此類需求的辦公產品將優先受益。與此同時，傳統核心地段高品質寫字樓將同時面對供應端持續放量及需求端增長乏力的雙重挑戰。通過引入酒店、醫美等泛商業業態將成爲部分新入市項目實現去化的有效方式。

關於未來供應，戴德樑行研究院副院長、華南及華中區研究部主管及董事張曉端表示，未來三年計劃隊列中的深圳甲級寫字樓項目總辦公面積超過400萬平方米，且有多座總部型物業相繼入市，企業總部的導入雖能在一定程度上帶動去化，但企業需求迴流所釋放出的存量空間還將持續衝擊市場信心。空置率上升、租金持續下行局面的緩解，仍有賴於經濟面的提振。