寫字樓市場繼續築底：需求待提振 業主仍在“以價換量”
21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道
“2018年搬進來的時候，租金籤的是（每月每平方米）16塊9。中間因爲疫情降過兩次，現在的租金不到8塊。”作爲北京國貿區域寫字樓的長期租戶，劉威（化名）對近些年該區域寫字樓市場的變化頗有感觸。
劉威是一名財稅領域的創業者，其客戶主要集中在北京國貿，他也在2018年將公司搬到國貿。近些年，由於業務收縮，他將租賃面積一再縮減，甚至一度有搬離這個區域的想法。但由於業主降價，並開出比較優惠的續租條件，他得以繼續在此辦公。
近年來，北京寫字樓市場面臨供應量充足、需求相對不振的情況，爲實現出租率的提升，業主以價換量的情況較爲普遍。
戴德樑行發佈的數據顯示，2024年第三季度，北京寫字樓市場租金爲每月每平方米人民幣266.1元，環比下降4.7%；與去年同期相比，降幅爲13.5%。
其他機構發佈的數據有所差異，但其反映的趨勢大致相同。“當下企業對租金折扣高度敏感，迫使部分業主提供前所未有的折扣力度以促成交易。”仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示。
除北京外，全國主要城市的寫字樓市場也有着類似的表現。
仲量聯行在一份報告中指出，今年第三季度，全國40個主要城市的甲級辦公樓市場平均租金爲每月每平方米80.3元，環比降幅在0.4%～5.6%之間。該份報告稱，爲抓住流動的存量需求機會，業主方採取更加靈活激進的租金策略，以獲得競爭優勢。
金融、TMT是需求主力
作爲經濟活動的重要空間載體，寫字樓市場被認爲是產業經濟變化的“晴雨表”。
近些年，北京寫字樓市場的需求結構在不斷髮生變化，但主體需求仍然穩定。其中，金融業和TMT一直是北京甲級寫字樓市場前兩大需求來源，合計佔比約在50%。
據統計，金融領域中，在行業不斷提升直接融資比重的背景下，保險、證券、基金、財富管理、資產管理等非銀行金融機構穩步擴張。在金融行業數字化升級背景下，金融科技迅速崛起。
TMT領域中，以個人爲服務對象的互聯網+服務、新媒體成爲近幾年增長最突出的細分行業，而以企業服務爲對象的軟件開發、人工智能、大數據等賽道也貢獻了一定的需求。
從資金性質看，中資企業的擴張速度較快，外資租戶的租賃面積未見下降，但權重有所降低。
不過，受市場和政策環境影響，一些行業的需求出現波動。近兩年，汽車、消費品等行業的需求都有明顯波動。作爲TMT細分領域的電商、新媒體，需求也不穩定。
國貿區域某資深寫字樓經紀人向21世紀經濟報道記者表示，2010年開始，由於供應不足、需求旺盛，北京寫字樓市場的租金一直維持在較高水平。此後，互聯網創業大潮興起，需求進一步增加。
“2018年，國貿三期的租金超過了（每月每平方米）20塊錢。”他說，當時，中關村、金融街、望京等區域的寫字樓租金也處於高位。
從2020年開始，隨着新冠疫肺炎情衝擊，以及行業政策調整，寫字樓市場的需求結構也在發生變化。其中，資本寒冬以及互聯網創業的退潮，使得相關企業大幅縮減租賃面積，中關村、望京等區域的寫字樓市場受到影響。
近幾年，教培、房地產及其上下游行業的需求也明顯萎縮。
期間，雖然人工智能、大健康等領域需求有所增加，但市場整體需求仍然相對不足。戴德樑行的數據顯示，今年第三季度，北京寫字樓市場空置率爲18.2%，環比上升0.2個百分點，同比上升1.2個百分點。其中，五大核心商圈空置率爲12.1%，環比下降0.3個百分點，與去年同期持平。
有效需求不足仍是困境
與北京類似，在杭州、武漢、成都等重要二線城市，金融、TMT也是需求主力，律所、聯合辦公等專業服務業也佔有一定的比重。
但近兩年，這些城市也面臨新增需求下降的情況，加之部分城市的供應量較大，其租金同樣面臨較大壓力。
南京某資深寫字樓經紀人向21世紀經濟報道記者表示，今年南京寫字樓的租賃成交體量普遍較小，超過1000平方米的租賃交易的數量和佔比都有所下降，“今年可能只有20%左右。”
該人士表示，粗略估算，目前南京寫字樓市場的空置率接近30%。
仲量聯行表示，今年第三季度，全國40個主要城市甲級辦公樓市場淨吸納總量爲67.6萬平方米，環比增加4.0%，主要來自於一線及強二線城市的總部自用型需求支撐。
具體來看，金融、專業服務等大面積租戶較爲審慎，拖累新租成交量的表現；跨境電商、新媒體等科技互聯網細分行業雖然帶來一定動能，但主要集中在中小面積段及新興子市場，持續性和穩定性偏弱。
但總體來看，全國市場化租賃成交量仍處於底部，有效需求不足是當前辦公樓市場的主要困境。
受此影響，三季度全國40個主要城市的甲級辦公樓市場平均租金爲每月每平方米80.3元，環比降幅在0.4%～5.6%之間。
爲保證出租率，業主降租留客已是常態。仲量聯行表示，“成都多數業主或困於市場或自身經營難題，不得不提出遠低於市場的價格，或制定非常規商務條款。南寧市場頭部項目租金下調接近極限成本，激發續租與搬遷需求。”
在北京，業主也給出足夠優惠的條件。劉威表示，最近6年間，業主曾三次下調租金。今年初續簽合同時，業主承諾不限定租賃期限，價格也有進一步下調。
近期，多項穩增長政策密集發佈，不僅有助於提振實體經濟，也將利好寫字樓市場的復甦。但分析人士普遍指出，政策效能傳導至企業端進而影響其不動產決策將是一個長期過程，短期來看，寫字樓市場仍將處於築底過程，以價換量的局面也將繼續存在。