時論廣場》囤房稅2.0 政治目的大於經濟效益(林祖嘉)

影響36萬戶囤房稅2.0方案(示意圖/shutterstock)

日前財政部公佈「房屋稅差別稅率2.0方案」,簡稱「囤房稅2.0」,其主要目的是希望國人可以把空屋拿出來出租,一方面可讓房屋不至於閒置,一方面也可經由租屋供給的增加,來抑制近期不斷上漲的房租。

囤房稅2.0有幾個重點,第一,要求各縣市的住宅必須全國總歸戶,而不是依個別縣市計算,也就是每個家庭在全國擁有的房屋最多隻能有3間,第4間起就必須繳納較高稅率的囤房稅。第二,第4戶以上的房屋稅稅率由原本的1.5%到3.6%提高到2.0%到4.8%之間。同時,建商手中2年內餘屋的房屋稅稅率也上升到2%到3.6%之間。第三,地方政府必須強迫採取差別稅率。財政部估計約有36萬戶空屋的房屋稅會增加,同時預估稅收會增加26億元。

此一方案預計明年上路,後年開始徵收。另外,爲了讓社會大衆支持此一方案,財政部也同時宣佈,到時自用住宅稅率可由原來的1.2%下降到1%。

臺灣目前住宅存量約922萬戶,而2020年戶口普查顯示全臺的空屋約118萬戶,也就是說空屋率約爲12.8%,空屋閒置的情況的確相當嚴重。而許多空屋持有者的目的是等待房價上漲,因此即使不出租,但只要房價上漲,他們就可坐享其成,而造成財富分配更加惡化的結果。

另一方面,這些閒置的空房會造成資源浪費,這也是大家所不樂見的。因此,政府提出政策來試圖解決此問題,動機是正確的。問題是,蔡政府已執政7年多,都沒有嘗試處理嚴重的空屋問題,現在在大選之前匆忙推出此政策,顯然是爲了騙取選票的政治目的。

在目前的方案中,最高稅率只增加1.2%,持有空屋者因此而增加的稅負其實非常有限。依財政部估計,受到囤房稅顯響的戶數約36萬戶,增加的稅收約26億,也就是說平均每戶每年因此而增加的稅負爲7200元。試想這些擁有4戶以上的家庭會因每年多繳7200元,而改變作爲嗎?應該會很無感吧!也就是說,目前提高囤房稅率1.2%的效果會非常有限。

其實臺灣房屋稅稅負普遍偏低的主要問題不是稅率太低,而是房屋認定的價值太低。比方說,一棟市價1000萬的房屋,如果以自有住宅方式持有,其名目稅率爲1.2%,但因房屋價值的認定只有100萬,因此其實際的房屋稅負只有1.2萬元;如果依其市價1000萬來計算,其真正的有效稅率只有0.12%。其實在臺灣一棟1000萬的自有住宅每年繳交的房屋稅金額可能比1.2萬還要來得低(此處只計算房屋稅,不包含每年要繳交的地價稅)。

所以,要引導擁有多戶住宅的家庭將其第4戶以上的住宅拿出來出租的一個最簡單的方法,就是將第4戶的空屋依實際市場價格來課徵房屋稅;但如果出租的話,就依自用住宅方式課稅。比方說,一戶市價1000萬的房子如果是第4戶且是空屋的話,就必須每年依市價繳交1.2%的房屋稅,也就是12萬元!如此一來,持有空屋者養房的成本就會大增,他們就必須拿到市場上出租,或直接賣掉,這對於房租或房價都會產生立即的抑制效果。

同時,因爲現在國內租屋市場超過7成以上的租約並沒有公開,主要是因房東要逃避租稅,而房客爲了有屋可租就必須配合房東,而沒有向政府申報租屋交易。但這樣就導致房客產生一些損失,例如無法申請房租補貼等。因此,爲了鼓勵多戶住宅擁有者將住宅拿出來出租,讓房租市場更透明,建議應給房東更多的誘因。例如,目前房東如果申報租金所得,可免證明以43%作爲出租成本,只要申報租金收入的57%作爲實際的所得收入。

爲了鼓勵房東多多申報出租交易,我們建議每年可有12萬的租金收入免稅額。也就是說,如果房東每個月的房租收入在1萬元以下的話,房租收入可完全免稅;至於超過的部分,再依房租收入的57%來課稅。這樣將可大大增加房東申報房租收入的誘因,讓出租市場更爲透明;同時,也可增加空屋出租的誘因,減少空屋資源的浪費。

(作者爲國立政治大學經濟系兼任教授)