實探！北京樓市新政後，“五一”房市如何？
新政後北京樓市表現如何？
4月30日，北京鬆綁了住房限購政策，這是13年來首次調整限購。根據新政，已擁有住房達到限購套數的居民家庭，可到五環外新購一套住房。那麼，新政後北京樓市表現如何？證券時報記者實地探訪了北京多個五環外項目瞭解到，“五一”假期無論是新房還是二手房，看房客戶量都有所增多。接受證券時報記者採訪的業內人士認爲，整體看，北京樓市在一系列政策的影響下有所企穩，但要保持樓市成交的穩中向上，還需要進一步制定有助二手房去化的針對性政策。
5月4日，證券時報記者來到位於東南五環外北京亦莊的某新房項目售樓處，銷售人員小李告訴證券時報記者，該項目本來“五一”要開盤，但因很多客戶假期離京了，所以改到“五一”後再開盤。目前是認籌期，首期將開盤400多套房，現在已經排了300多號了。“我們項目學校、商場、地鐵配套齊全，4月10日開放售樓處後，賣了20天就把客戶蓄滿了。”他說。
（北京亦莊某新房項目售樓處沙盤前看房的人。張達/攝）
證券時報記者瞭解到，該項目開盤均價6.5萬元/平方米，戶型面積最小99平方米，屬於改善型項目。就在記者在售樓處以購房人身份諮詢期間，進進出出有十幾組客戶前來看房。
小李說，假期幾天看房人挺多，他的客戶好多都是換房。新政策出來後，釋放了部分購房需求，比如有人舊房子還沒賣出去，原本“五一”根本不出來看房，因爲看了也沒有購房資格。
位於北京西五環外石景山區的某新房項目，假期看房人相對較多。證券時報記者下午4點多趕到售樓處時，被告知十幾個銷售人員都去帶客戶了，暫時沒人能接待。等待一會兒後，銷售人員小劉趕來告訴證券時報記者，這已經是他今天接待的第10組客戶了。
（北京西五環外石景山區某新房項目售樓處內看房客戶較多。張達/攝）
“假期看房人挺多的，‘五一’前三天我們項目賣了20多套房了，新政前，週末一天也就賣個兩三套，平日一天一兩套。”小劉對證券時報記者說，之前有一部分在觀望的人現在可以直接來定房了。
合碩機構首席分析師郭毅接受證券時報記者採訪時表示，從目前市場情況看，整個“五一”各個新房項目的到訪量都有明顯增加，其中，一些五環外原本客戶基礎就比較好的區域，客戶到訪量增加得更加明顯，而內城的一些改善家庭也會因爲市場預期的改變出來一些新客戶看房選房，包括六環沿線的一些剛需盤客戶到訪量也有所增加。但是真實的成交量提升更多還是在五環外。
不僅五環外新房項目到訪客戶量增加，“五一”假期北京五環外二手房帶看量也有所增加。北京東五環外通州區某房產中介門店的工作人員小王告訴證券時報記者，他假期這幾天比較忙，每天都有兩三組客戶帶看，大部分是新政後出來的新客戶。通州區另一個房產中介門店的工作人員小張也對證券時報記者表示，“五一”假期看房的客戶比平時多一些。
中原地產監測數據顯示，2024年5月1日至5月4日，北京新房成交量分別爲35套、21套、32套、22套，上年同期分別爲7套、4套、6套和97套；二手房成交量分別爲5套、16套、9套、12套。整體看，網籤市場成交量基本平穩，但實際成交量相比前期有所企穩。
不過，中原地產首席分析師張大偉認爲，網籤數據並不代表市場實際情況，因爲2023年同期只放假三天，相比2024年5天假期週期不一樣。
張大偉認爲，北京新政策影響五環外市場，“五一”假期期間熱點新房項目主要集中在順義、昌平等性價比較高的北五環區域市場。整體看，北京樓市在一系列政策的影響下有所企穩。
在郭毅看來，與北京以往幾次對限購進行的微調相比，此次針對五環外多套改善的限購寬鬆，影響範圍更大，對買房人的預期也有所提振，從實際成交上對部分項目形成一定拉動，但政策效力很難持續，想要保持樓市成交的穩中向上，北京還需要進一步制定有助二手房去化的針對性政策，才能夠幫助改善家庭更好地實現“賣舊買新”的改善升級。
據中原地產研究院統計，北京2023年下半年以來已經累計發佈了8次政策：2023年9月1日，北京執行“認房不認貸”；2023年12月14日，北京首套房首付比例降至3成；2024年2月6日，北京通州區“雙限”政策鬆綁；2024年3月27日，北京取消“離婚家庭三年內不得購房”限制；2024年4月8日，北京公積金貸款額度最高可上浮40萬元；2024年4月17日，購買改造後的老舊小區公積金貸款年限增加；2024年4月22日，離婚不滿一年的房貸申請人，如家庭名下在北京市無成套住房，執行首套房信貸政策；2024年4月30日，北京放鬆五環外限購，已擁有住房達到限購套數的居民家庭可到五環外新購一套住房。
責編：朱雨蒙
校對：李凌鋒
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