視同「強迫儲蓄」！聰明償貸 專家教你打破寬限期、40年迷思
幾乎所有的人買房子都會申請房貸，但現在房貸的年限、還款方式多元，到底該採取什麼樣的方式還最有利，房仲業者指出，最好的方式當然還是採取本利攤還的方式，但若有臨時資金需求的民衆則可以善用寬限期，至於年限由於多數人在5~10年就會換屋，因此貸30年或40年的差異就沒那麼明顯。
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▲民衆購屋時都會辦房貸，但年限及還款方式往往還是有疑問。（圖／記者陳建宇攝）
多數人買房子的時候都會辦房貸，除了極少數「大戶」會用現金買房之外，就算是有錢人買房也會辦房貸，畢竟現在的利率位於相當低的水位，等於房貸利息並不高，利用申請房貸讓自己手邊多留一些現金也更好運用。
▲各家銀行都有承作房貸業務，目前利率差異也不大。（圖／記者陳建宇攝）
不過不少民衆還是對於該申請怎麼樣的房貸有疑問，特別在於貸款年限、還款方式等不是很清楚，信義房屋農十六店店長吳宗德表示，民衆房貸該怎麼貸要看自身的條件，如果是收入穩定、每個月扣掉固定生活開銷仍會有一部分金額的人，就適合採用「本利攤還」的房貸型態，但若是新婚、剛生小孩、有短期特別支出的民衆，就可以暫時性採用「寬限期」這種先還利息不還本金的方式。
▲房貸還款方式比較。（圖／記者陳建宇攝）
若以月收入5萬元、購買總價1000萬元的房子、貸款800萬元，而房貸年限30年、利率約1.35%計算，採本利攤還每個月要繳的房貸總額約爲2.8萬元，吳宗德表示，房貸總額約佔月收入的6~7成有些人會認爲比例太高，但只要民衆沒有其他信貸、車貸、學貸等債務，銀行基本上還是會核貸。
吳宗德指出，本利攤還的意義就是「強迫儲蓄」，把原本可能是租屋的費用拿來買房子，以高雄3房加車位的房子來對比，若以承租的方式每個月租金約在2.2萬元，比起繳房貸只少了6000元，差距並不是太大，但買房子可減少需要常常搬遷的困擾，未來房價增值也不會看得到吃不到。
而若採用所謂的「寬限期」，也就是在短期1~2年期間只還利息不還本金，用上述同樣的條件每個月只要繳約9000元，東森房屋研究中心副理謝欣亞表示，寬限期對於有資金需要調動的貸款人有很高的便利性，因爲不用還本金只需要還利息的關係，所以寬限期內的大概只要繳正常金額的一半不到，但在期滿之後每月不僅要攤還利息，連之前的本金也要一併攤還，每月還款壓力倍增，也就是說，其實是比一般正常繳本金的方式還多繳了利息給銀行。
謝欣亞指出，以往投資客會運用高度操作資金槓桿的模式，來達到快速累積房產，建議一般自住客，在使用前還是好好衡量一下，以免操作資金槓桿失靈，但若有換屋需求者，舊屋尚未售出，已購買新房的狀況下，這時候就可利用寬限期，因爲舊屋出售後就有資金入袋，可以加速本金之攤還。
▲一般民衆多在5~10年就會換屋，因此貸款30年或40年的差異不明顯。（圖／記者陳建宇攝）
另外，很多民衆也會在意貸款年限，尤其現在部分銀行推出40年的房貸，到底該申請幾年的房貸較理想？吳宗德表示，這點可由民衆自身的收入狀況來判斷，若本身屬於高收入的族羣，當然可以採用20年、甚至15年的房貸年限就好，但一般首購族多半申請30年的年限，也有部分民衆採用40年的房貸。
若採用上述的條件來看，房貸年限延長到40年每月要繳的房貸金額約是2.2萬元，不過利息的佔比就會比較高，吳宗德指出，實務上民衆其實不用太在意貸款30年或40年，因爲一般大概5~10年就會換屋，房貸也會在移轉到買方後塗銷，實際上真正繳到30~40年的人非常少，也許民衆會在坊間的試算軟體看到利息總額會因爲年限不同而出現很大差異，但這些金額往往是後手承接的人去負擔，因此除非是打定主意不換屋的人，否則就算貸款40年也沒關係。
也有民衆問到，若是繳納房貸的期間有其他收入，是否可以不定期增加還款次數，吳宗德表示銀行當然願意接受，而本金還得多接下來的利息自然會降低，但利率並不會因此而調整。
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