首創證券：住建定調保障房制度，新房環比持續回升

樂居財經 李禮 12月26日，首創證券發佈房地產行業週報。

政策端：中央方面：上週住建部表示加快建立一種“保障+市場”的房地產業發展新模式，保障性住房不得上市交易，需實施嚴格封閉管理；全國新一輪存款降息即將落地，國有大行於12月22日下調存款利率。地方方面：上週無錫積極鼓勵房票可在全市範圍購買新房，實施房票回購；瀋陽開展房屋“賣舊買新”活動 ,每平方米補貼100元；北京商品房預售資金監管主體由商業銀行調整爲政府；上海繼續實施調整後的房產稅房產原值減除比例；上海崇明宣佈不能通過農用地轉爲新增建設用地入市。

市場端：2023W51首創證券重點監測的39城商品房成交面積爲377.7萬平米，環比19.1%，同比14.5%；全年累計成交面積17564.7萬平米，同比-10.8%。2023W51首創證券跟蹤的10個城市商品房可售面積爲6323萬平米，較上週環比-0.24%；庫存去化週期爲15個月，環比-0.3個月。其中上海和杭州去化週期相對健康，分別爲7.4和3.3個月；弱二線城市福州，三線城市莆田和寶雞去化週期較高，在29個月以上。

二手房方面，2023W51首創證券重點監測的15城二手房成交套數爲15883套，環比-0.7%，同比60.6%；全年累計成交面積867339套，累計同比31.4%。分城市能級來看，一線城市上週二手房成交套數環比19.1%，同比69.1%，全年累計成交套數同比15.2%；二線城市二手房成交套數環比-2.6%，同比57.4%，全年累計同比37.5% ；三四線城市上週二手房成交套數環比-18.6%，同比62.4%，全年累計同比31.7%。

投資建議：歷史低效資產包袱較小，於週期底部獲取三高土儲（高能級、高去化、高利潤率）的房企，將形成較明顯的換牌效應，帶動資產質量優化。在區域分化的背景下，資產質量提升將帶動優質房企PB逐步回升至2018年行業高週轉模式前的水平。持續推薦：1）高能級佈局、拿地換牌比例較高、規模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業底部拿地擴張的優質房企：濱江集團、華髮股份。3）融資和拿地後續恢復正常的困境反轉類房企，有望迎來估值提升：金地集團。4）永續現金流類房企：龍湖集團、華潤置地。

風險提示：宏觀經濟走弱，政策反應鈍化，二手房掛牌量持續提升，房價超預期下跌等。

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