受房市政策衝擊…永慶房屋估第4季交易急凍、恐1999年以來創新低

永慶房產集團業務總經理葉凌棋。記者陳美玲／攝影

永慶房屋今天舉辦趨勢前瞻報告，業務總經理葉凌棋預告，第4季房市成交「量縮是必然」、「已經很明確」，在銀行房貸緊縮，加上央行第7波選擇性信用管制，估季交易量約5萬3千到6萬2千萬棟左右，年減3到4成，恐創自1999年有紀錄以來新低量，年減幅也恐創下26年來最大。

至於全年，葉凌棋認爲，2024年上半年房市交易熱絡，年增近3成，不過，下半年受銀行貸款緊縮，央行實施第7波選擇性信用管制，扭轉民衆對房價持續上漲預期，第4季買氣急凍，價可能盤整或下修。依目前交易量推估，下修今年交易量至31.8到32.萬棟間，年成長3.6%到6.2%。

針對央行打炒房可能錯殺，葉凌棋認爲，換屋問題沒想像大，比較大是個人。市場不會貸不到錢，只有利率高與貸款成數低的問題，成數代表購買力、利率則是養房能力，兩大因素決定未來房市量，因此量縮是必然。

「這一波房地產高點就在今年5、6月」，談到這次調查，前8月交易量、7大都會區交易量都達到兩成以上成長，預售交易件數與金額分別都有67.3%、89.4%的增幅，但葉凌棋不諱言，調查是在央行理監事會議前，「之後都會不見」。

就七都委售量雙週變化，葉凌棋說，從8月媒體報導限貸令，委售量暴增，以房貸緊縮下成屋房市指標，8月與6月相比，網路瀏覽下滑12%，看屋諮詢減少35%，要約付斡減39%，成交量下滑33%，第3季其實已經量縮。

然而，央行第7波選擇性信用管制，內部最新調查，9月與6月高點相比，網路瀏覽下滑21%，看屋諮詢減少48%，要約付斡減5成，成交量下滑45%，市場觀望氛圍濃厚。

葉凌棋說，央行釋出房市過熱有泡沫危機、並對投機客、投資客宣戰，資金優先支持無房族，扭轉大衆對房價上漲預期，房價預期被改變，買方就不會積極入場。

此外，銀行房貸緊縮，購屋貸款出現利率升高、估值保守、資格條件趨嚴及寬限期縮短或取消，房貸利率上調已等同升息1.5至4碼之多；而貸款成數不足成交價八成，比6月以前房貸成數可能減少0.5至1.5成左右，購屋族羣必須準備更多自備款，直接衝擊交易量。

信義房屋也針對官網使用者進行第4季購屋意向調查，第3季看漲房價民衆有5成6，現在腰斬剩下兩成6，看跌的達3成9。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德進一步表示，民衆最擔心貸款成數不足，有29%。有3成6認爲房價下跌，兩成5認爲房價看漲，看持平的有兩成三。曾敬德指出，政策突然出手，初期可能都是市場最恐慌的時刻，未來除了觀察臺股表現，房貸市場是否能找到秩序，是房市表現重要關鍵。