縮表開啓，萬科南方區域城市公司重組
21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道
在華潤、招商之後，萬科的組織架構終於也迎來了重大調整。
據21世紀經濟報道記者瞭解，萬科南方區域於3月8日宣佈進行組織架構調整，涉及多個城市公司的重組，多位城市總經理職位也進行相應變動。
具體來看，南方區域將設立東莞公司、福建公司、廣佛公司、廣西公司、海南公司、深圳公司、珠西公司、萬溪公司。其中，珠西公司負責江門、中山、珠海業務；東莞公司負責東莞、惠州業務，福建公司將負責福州、廈門、泉州和漳州等城市的業務，廣西公司則將負責南寧、柳州的業務。
不難看出，萬科此次組織架構調整，是在原城市公司的基礎上進行了整理和重組。
這背後的邏輯是，隨着房地產行業整體縮表，多數房企區域公司都存在冗餘和空轉的情況，重組是必然趨勢。在萬科之前，招商蛇口、華潤置地也進行了類似的架構調整。爲了適應新形勢，房企開始求變。
萬科動刀
萬科南方區域此次調整，是在業務協同的基礎上進行的重組，城市之間權責也重新劃分。
具體來看，廣州、佛山公司合併爲廣佛公司；東莞、惠州合併爲東莞公司；中山、珠海合併爲珠西公司，負責江門、中山、珠海業務；福州、廈門合併爲福建公司，負責福州、泉州、廈門、漳州業務；南寧改爲廣西公司，負責柳州、南寧業務；海南公司、深圳公司和萬溪公司保持不變。
這次架構調整後，也有部分城市公司總經理進行了調換。東莞、深圳、海南和萬溪總經理保持不變，而廣佛總經理爲原廣州總經理曹江巍、珠西總經理爲原中山總經理畢玉東；廣西總經理爲原惠州總經理陳致中；福建總經理爲原溫州公司總經理卞文軍。
一些城市總經理則調回總部，其中原珠海公司總經理邢辰君，調任萬科南方區域營銷負責人；原福州公司總經理齊琳，調任萬科南方區域產品負責人；原南寧公司總經理辜慶永，調任萬科南方區域產城業務。
萬科南方區域迴應21世紀經濟報道記者時表示，此次組織調整是主動適應市場環境變化，匹配業務發展需要，對城市公司做進一步重組配置，使組織更靈活、高效，更及時地響應項目需求。
萬科南方區域在迴應中強調，公司堅持事人匹配、“大江大海”用人的理念，選定重組城市公司總經理中，既有當地提拔人選，也有跨單位調配的總經理，既有經驗豐富的老將，也有年輕幹部代表，同時還會持續把優秀人才配置到合適戰場、關鍵崗位，爲骨幹提供更多發展機會。
事實上，萬科南方區域此次重組是可以預期的。現在多數城市的市場都被當地國企佔領，像萬科這樣的全國性房企機會並不多。
據中指院數據，這次被併入珠西公司的原珠海公司，去年雖然錄得了超34億元的銷售額，位列全市第二名，但是與第一名的華髮股份相去甚遠，後者去年在珠海錄得了159.2億元的銷售額。福建的市場也類似，去年福州銷售額最高的也是當地國企建發地產、國貿地產，兩家均有超60億元的權益銷售額；而萬科雖然位列第四，卻僅有約24億元的權益銷售額，差距也較大。
倒逼調整
一個很現實的情況是，房企經過兩年的縮表後，銷售規模多數都在倒退。
2023年，萬科全年合同銷售金額達3761.2億元，同比下滑9.8%。而與最高峰時的六千多億相比，已經接近腰斬。
故而，在規模劇烈調整的情況下，房企伴隨着區域收縮與合併是必然的。
實際上，不僅是在縮表的房企，國央企也不免進行區域重組調整。例如，華潤置地今年將原有的7個大區公司重組爲5個大區，城市公司也由28個縮減爲20個。
招商蛇口也將七大區域整合爲五大區域，形成華東、華南、華北、江南、華西五大區域公司，進一步集中力量深耕優勢板塊。
華潤置地和招商蛇口是去年銷售額難得保持微增長的房企。
其中，2023年華潤置地累計合同銷售金額約3070.3億元，同比增加1.9%；招商蛇口同期則錄得簽約銷售金額爲2936.35億元，同比增長0.35%。
即便銷售額穩定，但多數房企資源還是在向高能級城市聚集，這就意味着有些城市公司會被拋棄，合併也是大勢。
除此以外，這一兩年房企的區域公司職能也一直在被重新審視。在市場下行之際，房企都在追求更爲敏捷的組織，區域這一層級在過去有調度和統籌的職能，但如今多數房企的業績是落在重點的幾個城市公司，過去總部-區域-城市的三級管控模式逐漸被摒棄，因而區域公司逐漸“做小”成爲一種“行業正確”。
中指研究院企業研究總監劉水錶示，企業總部扁平化、專業化、平臺化，一方面有效避免總部“頭重”，失去對市場快速的反應；另一方面使總部可以作爲職能部門，在資源配置中發揮更大的資源整合和協同作用，進一步提升管理效能。此外，部分企業也會通過區域拆分佈局加強區域優勢，強化重點區域深耕。
劉水續稱，通過合併、拆分等方式調整區域架構，房企可以優化區域管理，提升管理效能。通過區域合併，集中優勢資源，打造強勢組織。組織架構調整的原因較爲複雜，主要受區域市場、房地產發展潛力等多重因素影響。
在房地產的弱週期中，房企的組織架構調整旨在活下去。隨着行業進入調整期，類似的行動還將會出現，房企都在努力適應新的發展階段。