穩樓市政策“小步快跑”：北京繼續放開離婚購房措施，“317新政”壓力漸除

21世紀經濟報道記者張敏 實習生劉玉婷 北京報道近日，央行北京分行、金融監管總局北京監管局、北京住建委聯合下發通知，優化離異家庭購房認貸政策。調整後，離婚不滿一年且家庭名下在北京市無成套住房，執行首套住房信貸政策。

這是繼今年3月27日不再執行“夫妻離異後，不符合限購規定的任何一方3年內不得在京購房”後，北京市對離婚購房政策的再度優化。

去年末以來，穩樓市政策繼續平穩釋放。其中，一線城市的動作最引人關注。

去年12月，北京推出“首付比例下調”、“普宅認定標準優化”、“房貸利率調整”等一系列組合拳；今年2月，通州區解除“雙限”；今年4月，北京調整綠色建築的公積金貸款上限，並延長老舊小區改造項目的住房公積金貸款期限。

其他一線城市中，上海、深圳先後廢止了“70/90”政策；廣州對近郊區市場的限購政策進行了優化；上海對外地單身人士限購政策進行了優化；深圳下調了戶籍和非戶籍人口的購房門檻。

業內分析人士認爲，單個政策的力度看似不大，但其釋放節奏較爲平穩，並正在形成累加效果。在各項政策的綜合作用下，市場回暖值得期待。

北京“317新政”壓力漸除

北京對離婚買房的政策限制，源於7年前的“317新政”。2017年3月17日，北京發佈《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，強調居民家庭名下已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有貸款記錄的，以二套房的標準進行購買，即購買普通住房的首付款比例不低於60%，非普通住房的首付款比例不低於80%。一週後，作爲該政策的“補丁”，有關部門再度發文，明確離婚一年內貸款買房，商貸和公積金貸款都算做二套房。

2021年，北京又將離異後買房的限制年限提高至3年。

“317新政”還包括限售政策、暫停發放25年以上貸款等，被認爲是北京樓市的轉折點。政策出臺後，北京市場的投資投機需求逐漸被擠出，市場交易量一度明顯下滑，價格也有所回落。

2021年下半年以來，在房地產市場去槓桿的大背景下，北京樓市繼續進入深度調整中。多家研究機構相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，到目前爲止，北京多數區域的房價仍然低於2017年初的水平。

北京市統計局的數據顯示，2023年，北京全市新建商品房銷售面積爲1122.6萬平方米，其中住宅銷售面積爲811.1萬平方米。與2016年相比，分別下降了33%和18%。

如今，隨着市場風險的出清和投資投機需求的退出，北京樓市已經發生了重大變化，這類限制性政策的“使命”接近完成。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當前市場上留存的購房需求以剛需和改善性需求爲主。“過去樓市火熱期間，想着法子鑽空子，比如離婚獲得購房資格、獲得首套資格，現在這些動機都沒有了。既然如此，這類調控政策已無存在的必要。”

他還表示，另一方面，作爲人口結構變化的一大特徵，現階段離婚、單身、獨居人羣較多，必須要考慮這部分人羣的合理住房需求，加大支持力度。

此次調整之前，北京已於3月27日宣佈，“夫妻離異後，不符合限購規定的任何一方3年內不得在京購房”政策廢止。

近幾個月來，北京還推出了下調首付比例和貸款利率、延長最高貸款年限、優化普宅認定標準、優化公積金政策等措施。“317新政”給北京樓市帶來的壓力，正在逐步解除。

政策仍有優化空間

除北京外，其他一線城市也在不斷釋放政策利好。今年以來，上海、深圳先後廢止了“70/90”政策；廣州對近郊市場的限購政策進行了放鬆；上海針對特定區域、人羣，對限購政策進行了優化；深圳下調了戶籍和非戶籍人口的購房門檻。

此外，蘇州、杭州等一些熱點二線城市也陸續出臺相關的政策寬鬆措施。政策釋放表現出“小步快跑”的節奏。

據中原地產統計，與去年相比，今年各地出臺穩樓市政策的頻次有所放緩，但一些新的措施開始出現，體現爲優化公積金政策、住房以舊換新、全面取消限購等。

疊加此前的相關措施，政策效果正在逐漸顯現。

根據統計局發佈的數據，今年3月，全國商品房銷售面積爲1.13億平方米，商品房銷售額1.08萬億元，雖然同比有所下降，但達到去年下半年以來的月度高點。

4月16日，國家統計局副局長盛來運表示，支持房地產穩定發展政策措施效果還在持續顯現，並在三個方面帶動了相關數據的改善：“三大工程”拉動房地產投資0.6個百分點；“白名單”政策使企業國內貸款降幅收窄了1.2個百分點；一系列促進樓市消費的政策，使一季度新建商品房銷售面積和銷售額降幅比1-2月分別收窄了1.1和1.7個百分點。

有市場人士認爲，相比二三線城市的動作，一線城市的政策力度相對不大。但一線城市具有較強的示範效應，對市場心理的影響較大，對其他城市也有一定的帶動作用。

就此次北京調整離婚購房政策而言，中指研究院市場研究總監陳文靜表示，其意味着在市場過熱時期出臺的政策有望陸續退出，向市場釋放出進一步優化政策的積極信號，對市場情緒有望產生有利影響。

她還指出，當前北京房地產政策整體仍較爲嚴格，未來限制性政策存在繼續優化預期。

中原地產首席分析師張大偉表示，除一線城市和少數二線城市外，樓市寬鬆政策的釋放空間已經不大。因此，未來這些城市的政策繼續優化的可能性仍然很大。

對於市場走勢，業內人士普遍認爲，以價換量仍將是市場的主流，未來市場交易能否持續升溫，將在很大程度上取決於優化政策的力度。