穩增長穩樓市政策加碼 提振經濟總需求

來源：中國證券報

在國務院新聞辦公室9月24日上午舉行的新聞發佈會上，中國人民銀行行長潘功勝宣佈了一組增量政策，包括降低存款準備金率和政策利率、降低存量房貸利率、統一房貸最低首付比例、優化保障性住房再貸款政策等。

專家認爲，穩增長、穩樓市政策大舉加碼、信號強烈，將有力提振市場主體信心和預期，引導金融加大支持服務實體經濟力度，鞏固經濟回升向好態勢，支持完成全年經濟社會發展目標任務。

提振消費和投資需求

潘功勝宣佈，近期將下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元。

他介紹，目前金融機構加權平均存款準備金率爲7%。其中，大型銀行爲8.5%，這次調整以後將降至8%；中型銀行爲6.5%，這次調整以後將降至6%；農村金融機構已經執行5%的存款準備金率，不在這次調整範圍內。

“降準政策實施後，銀行業平均存款準備金率大概是6.6%，這個水平與國際上主要經濟體相比，還有一定的（下調）空間。到年底還有3個月時間，在存款準備金率工具上，我們會根據情況，有可能再下調0.25個到0.5個百分點。”潘功勝說。

潘功勝同時宣佈降低中央銀行政策利率，即7天期逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%調降至1.5%。他進一步表示，在市場化利率調控機制下，政策利率調整將帶動各類市場基準利率調整。此次政策利率調整將帶動中期借貸便利利率下調大概0.3個百分點，貸款市場報價利率、存款利率等也將隨之下行0.2個到0.25個百分點。

談及降準降息的影響，潘功勝表示，央行降準相當於爲銀行直接提供低成本、長期資金，而中期借貸便利和公開市場操作是央行向商業銀行提供中短期資金的主要方式，其利率的下降也將降低銀行資金成本。此外，預計貸款市場報價利率、存款利率將對稱下行。前幾次通過利率自律機制引導存款利率下行形成的重新定價效果也會累積顯現。

“人民銀行的技術團隊經過多輪認真的量化分析評估，這次利率調整對銀行收益的影響是中性的，銀行的淨息差將保持基本穩定。”潘功勝補充說。

專家表示，此次宣佈降準降息政策信號強烈，將有力提振市場主體信心和預期。國泰君安證券研究所宏觀聯席首席分析師黃汝南認爲，此次央行同時宣佈降準降息，且調降幅度均較大，還透露年內可能繼續降準，均清晰地展現了貨幣政策的支持性立場。

“此次央行宣佈降準降息，將對提振宏觀經濟總需求起到重要作用。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示，一方面，融資成本下調將直接提振消費和投資需求，有效發揮逆週期調節作用，推動經濟增長動能改善；另一方面，央行打出政策“組合拳”，將有效提振市場信心，改善社會預期。

存量房貸利率將下調

備受關注的存量房貸利率將迎來下調。潘功勝宣佈，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，預計平均降幅爲0.5個百分點。

“今年以來，新發放房貸利率持續下行，存量與增量房貸利差不斷擴大。”克而瑞研究中心副總經理楊科偉介紹，受此影響，居民提前還貸現象突出。此次降低存量房貸利率，不僅能減輕居民按揭貸款付息負擔，釋放消費潛力，又能助力金融秩序穩定。

“銀行下調存量房貸利率，有利於進一步降低借款人房貸利息支出。”潘功勝介紹，預計這項政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總額1500億元。這有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行爲，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。

國家金融監督管理總局局長李雲澤表示，爲積極支持剛性和改善性住房需求，金融監管總局會同人民銀行指導各地、各家金融機構因城施策調整相關房地產金融政策。下一步，將配合人民銀行積極推進穩妥降低存量房貸利率，以進一步減少居民房貸支出，提高人民羣衆的獲得感。

此外，房貸最低首付比例將統一。潘功勝表示，統一首套房和二套房房貸最低首付比例，將全國層面二套房房貸最低首付比例由當前的25%下調到15%。專家認爲，這項政策將有效降低消費者購買改善性住房的門檻。

“各個地方可以因城施策，自主確定是否採取差別化安排，並確定轄區內最低首付比例下限。同時，商業銀行根據客戶風險狀況和意願，與客戶協商確定具體首付比例水平。”潘功勝說。

“預計全國絕大多數城市二套房房貸首付比例將很快調整，降至15%的下限，北京、上海、深圳等少數核心城市首付比例也將適度下調。”楊科偉認爲，此次將二套房房貸最低首付比例與首套房取平，對於支持改善性購房需求可起到一定的積極作用，尤其是對於部分資金相對緊張的購房者來說，能夠減輕購房前期的付款壓力。

滿足房企合理融資需求

除降低居民房貸支出及購房門檻外，房地產領域還迎來多項金融支持政策。

潘功勝宣佈，將年底前到期的經營性物業貸款相關政策和“金融16條”延期到2026年底。專家認爲，這有助於緩解房企資金壓力。

楊科偉表示，延期“金融16條”有助於引導金融機構爲房地產開發企業提供持續穩定資金支持，緩解房企資金壓力，同時也能更好助力保交樓目標實現，促進房地產市場穩定發展。延期經營性物業貸款相關政策則有助於優質房企盤活存量資產，並通過經營性物業貸款改善流動性，緩解償債壓力。

在滿足房企合理融資需求方面，城市房地產融資協調機制還將繼續顯效。李雲澤介紹，城市房地產融資協調機制已取得良好效果。截至目前，商業銀行已審批“白名單”項目超過5700個，審批通過融資金額1.43萬億元，支持400餘萬套住房如期交付。在協調機制帶動下，金融機構對房地產行業支持力度不斷加大。截至8月末，今年房地產開發貸款較年初實現正增長，扭轉了下滑態勢。

李雲澤表示，將進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，切實做到“應進盡進”“應貸盡貸”“應放盡放”，堅決打贏保交房攻堅戰。

“下一步各地將着力落實城市房地產融資協調機制，在8月末房地產開發貸款較年初實現正增長之後，有望保持改善勢頭。”王青說。

同時，保障性住房再貸款政策也迎來優化。5月17日，人民銀行宣佈設立3000億元保障性住房再貸款，引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。潘功勝表示，爲進一步加強對銀行和收購主體的市場化激勵，擬將保障性住房再貸款政策中人民銀行出資比例，由原來的60%提高到100%，加快推動商品房去庫存進程。

此外，支持收購房企存量土地相關政策正在醞釀。潘功勝透露，在將部分地方政府專項債券用於土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。

中指研究院分析人士認爲，央行明確表態研究對有條件的企業市場化收購房企土地的資金支持政策，且必要時提供再貸款支持，意味着未來更多配套資金將進入市場。對於優質房企來說，可以積極爭取貸款支持，尋找資金困難房企的優質土地進行收購，擴大土地儲備，盤活存量用地。資金困難房企出售存量用地，有利於緩解自身資金壓力，進一步穩定市場預期。