物管輕資產注入 中交地產敲定7億元收購中交服務

觀點網 中交地產此前預告的物業公司股權收購大戲迎來最新進展。

11月初，中交地產公告披露將以現金方式購買控股股東中交集團及其下屬子公司（地產集團、中交一公局、中交投資）所持有的中交服務共計100%股權，對價乃根據標的的評估值確定，約7億元創下2024年以來物企股權交易的最大金額。

同時，近幾個月以來福星股份、華遠地產、力量發展等均有公開收購物業公司股權的動作或計劃，這其中既有企業擺脫利潤下挫困境嘗試；亦有促進業務轉型或實現業務多元化的努力。

中交服務獲收購背後

根據公告，中交地產此次收購中交服務主要有三大理由：一是中交服務近年來業務規模不斷擴展，盈利水平逐年提升，現金流穩步增長。交易完成後，中交地產將實現房地產業務產業鏈延伸，有利於提升資產質量和盈利能力，改善長期財務狀況。

二是可以完善中交地產產業鏈的後端佈局，加強公司房地產業務投資、建設、運營服務一體化協同效應，提升中交品牌影響力。

三是實現物業管理與房地產業務協同，培育新的業務增長點。

從中交地產方來看，擺脫當前的盈利困境是更實在的需求。受到地產行業持續下探影響，中交地產近三個報告期錄得淨虧損，且有進一步擴大趨勢。

Wind數據顯示，2023年中期、2023年度及2024年中期中交地產分別錄得淨利潤爲-4.43億元、-14.72億元及-9.99億元。收入分別同比變化-29.57%、-15.60%及+2.48%至87.63億元、324.68億元及89.80億元，逐漸遠離着曾經訂立的千億銷售目標。

這或許也是引發其人事變動主要原因。9月12日，中交地產收到任職5年的董事長李永前書面辭職報告，稱由於工作變動，申請辭去董事長、董事會戰略與執行委員會、提名委員會委員職務。隨後新任命郭主龍接替上述職務，正式開啓了中交服務注入的收購計劃。

資料顯示，中交服務成立於2022年12月13日，註冊資本3億元，定位爲中交集團唯一的物業資源整合平臺、總控平臺和發展平臺。主要聚焦“大城市服務”與“大交通服務”兩大賽道。目前其業務已佈局全國5大區域、60餘座城市，以住宅、商寫、公建、陸路、空港、港口爲核心服務業態。

據相關財務數據，截至2024年中期，中交服務總資產7.5億元，其中負債爲4.8億元，淨資產爲2.69億元。2023年度及2024年中期，該公司營收分別爲5.63億元及4億元，淨利潤分別爲6952.27萬元及1028.33萬元；若以當前淨資產及2023年度淨利潤計算，該筆收購的市淨率（PB）約爲2.6倍，市盈率（PE）約爲10.07倍，處於正常區間。

值得一提的是，中交服務似乎也陷入了“增收不增利”的困境，2024年中期營收已達到去年的71%，但淨利潤僅有去年的14.8%。

基於此，中交地產主動建立起“護城河”，與股權轉讓方訂立了業績承諾及補償機制。

據瞭解，中交服務須2025-2027三個會計年度實現淨利潤合計不低於2.31億元，否則轉讓方便須要以現金方式進行補償，具體金額=（承諾累計淨利潤數-標的公司盈利補償期間實際淨利潤）/承諾累計淨利潤數*標的股權交易對價。

物管輕資產注入

近年來，物管行業同業之間收併購整體冷淡，但由於房地產或其它一些行業正處於需求下行及競爭加劇時期，不少企業試圖通過注入輕資產等方式促進業務轉型或實現業務多元化，提升盈利能力及財務靈活性，因而收購物業服務等類型的企業漸趨流行。

過往，珠江股份曾以28億元將所持房地產開發業務相關資產負債置出，同時以7.79億元置入珠實集團及珠江健康合計持有的珠江城市服務100%股權，完成重組後，珠江股份從地產開發商變爲物業管理及文體運營公司。今年5月末，華髮股份亦宣佈了華髮物業私有化退市，主要還是爲了加強公司房地產主業與物業服務之間的業務協同效應，提高物業服務對公司歸母淨利潤的貢獻水平。

近幾個月以來，福星股份、華遠地產、力量發展、ST明誠等不同業務類型企業均有收購物業公司的計劃或行動，且多爲關聯交易，除了認同物企良好的現金流和抗週期性外，部分企業還有保存集團優質資產的考量。

福星股份7月22日宣佈與琛瑞企業管理之間簽訂框架協議，計劃收購後者持有的惠之美生活服務100%的股權，目的是進行地產與物業之間的資源共享和整合。儘管其強調並不構成關聯交易，但交易雙方有多年的合作，彼此較爲了解。

據悉，福星股份與中交地產有類似的業績困境，2023年度其營收同比下滑63.62%；年內淨利潤同比下降約27.03%。2024年前三季度，其營收22..8億元，同比下滑48.60%；歸屬於上市公司股東淨利潤同比下滑79.41%至1663萬元；收購計劃亦是其擺脫利潤滑坡困境的一次嘗試。

老牌房企華遠地產也開始剝離房地產開發業務，將未來聚焦於代建、酒店經營、資產管理與運營、物業管理、城市運營服務等業務，實現戰略轉型。

8月30日，該公司宣佈擬以現金2756萬元收購華遠集團持有的京華遠好天地智慧物業服務有限公司100%股權，旨在提升公司資產質量，實現向綜合性城市運營商的轉變。

而力量發展主要從事煤炭產品開採及銷售業務，於9月6日公告收購控股股東張量旗下Seedlife的100%股權，代價4.23億元，標的公司主要透過其附屬公司於中國從事物業管理服務，由Seedland Smart Service直接擁有100%股權。其中，“Seedland”爲實地的英文名稱，同時此次交易也是與實地地產之前關於物業購買和股權收購的一系列交易基礎延續。

早在2022年以前，實地地產便因商票逾期、項目停工等問題出現“暴雷”情況，而後力量發展作爲張量手中一個更安全的平臺，成爲優質資產的“救生艇”。