五星級酒店集體被出售背後：地產商“斷臂回血”

“數十年前，能夠在五星級酒店做個服務員，哪怕是端個盤子，都覺得很榮耀，當時對一線服務員的外語能力和學歷要求都很高。如今高端酒店越來越多，競爭激烈，從業人員的要求也下降了，酒店業務壓力也越來越大。”當年曾在上海第一家五星級酒店工作過的資深酒店業者張先生對第一財經記者描述。

或許正是因爲生意難做，近期有不少五星級酒店被公開出售。第一財經記者通過酒店交易網等渠道瞭解到，上海豫園萬麗酒店、新華聯索菲特大酒店、深圳凱賓斯基酒店、佛山希爾頓歡朋酒店等都掛網出售。有業內人士透露，酒店品牌管理方每年要向業主方收取數千萬元的費用，加之疫情影響，成本開支非常高的五星級酒店業主方難以負荷，故而“斷臂止損”，出售物業並回籠資金。

高端酒店集體售賣

此前有消息傳出，近期包括上海豫園萬麗酒店、新華聯索菲特大酒店、綠地虹橋世界中心酒店、綠地徐涇會展中心酒店等在內的多家五星級酒店“被擺上貨架”，公開掛網尋找買家，這一現象引起行業關注。上海新華聯索菲特大酒店轉讓價格爲23億元。據酒店交易網發佈的調研簡報，該酒店於2017年開業，佔地5.37萬平方米。2017年-2019年，該酒店營業額分別爲1.22億元、1.39億元及1.21億元。其中，2019年平均入住率約75%。綠地虹橋酒店則爲幾家酒店共同打包出售，標價50億元的資產包含有上海虹橋綠地鉑瑞酒店、鉑驪酒店及鉑瑞高端公寓、徐涇會展中心項目酒店。

第一財經記者聯繫到酒店交易網官方代理相關負責人，其表示上海新華聯索菲特大酒店轉讓價格爲23億元、上海日航飯店轉讓價15億元，均在尋找買家。“此外，綠地的系列酒店也在出售，之所以在網絡上隱藏了信息，是因爲賣方希望低調處理此事，以免造成內部員工不必要的擔憂，也不希望外界對企業有太多揣測。對於買家，暫無具體的專業度要求，主要是看價格是否可以談得攏，以及買家需要提供必要的資金證明、營業執照等材料。如果賣方希望更換酒店管理方，也可以商議，主要看原業主和酒店管理方簽訂合同的年限以及買方與管理方是否有繼續合作的意願。”上述相關負責人對第一財經記者透露。

第一財經記者查詢酒店交易網等後瞭解到，目前上海豫園萬麗酒店依然掛網出售，售價爲21億元，名稱改爲“上海黃浦區五星酒店出售”，項目配圖依然爲上海豫園萬麗酒店，上海豫園萬麗酒店在2007年8月開業，客房總數340間（套），由上海豫園大酒店有限公司擁有、萬豪酒店集團進行管理。其餘上述酒店項目暫時“下架”，查不到具體信息。

根據新華聯（000620.SZ）此前公告顯示，其擁有西寧新華聯購物中心、北京新華聯國際大廈底商、上海新華聯購物中心、銀川新華聯購物中心4宗商業資產和北京新華聯麗景溫泉酒店、北京麗景灣國際酒店、上海新華聯索菲特大酒店、西寧新華聯索菲特大酒店、唐山新華聯鉑爾曼酒店等10宗酒店資產可供出售，可變現資產充足。爲改善現金流狀況和資產結構，公司已制定酒店和商業大宗資產的出售計劃，並已與戴德樑行、仲量聯行、第一太平戴維斯、高力國際等多家知名經紀公司簽訂協議，面向全球徵集客戶。

第一財經記者進一步採訪和查詢酒店交易網等平臺後發現，全國各地都有不少五星級酒店項目“待嫁”。比如深圳南山五星級酒店整棟出售，客房數量324間，售價27億元；同樣在深圳南山，390間客房的五星級酒店整體出售，項目配圖可見是凱賓斯基；此外還有148間客房的佛山五星級酒店出售，項目配圖可見是希爾頓歡朋；湖南張家界永定五星酒店整體出售，客房300間，售價1.61億元。

難做的酒店生意？

“以前都是業主方主動示好酒店管理方，尤其是具有國際高端品牌的酒店管理方，但如今隨着酒店越來越多，競爭激烈，整體的入住率和收益都在下滑。要找到好的業主方也越來越難，很多時候變成酒店管理方反過來要‘討好’業主方。而且這幾年，世茂、綠地、萬達等房地產商都自創了酒店品牌，這讓酒店管理公司更舉步維艱。也有一些酒店管理公司進行了出售或其他方式的資本運作。”華美首席知識專家趙煥焱告訴第一財經記者。

日前，華天酒店集團股份有限公司(下稱“華天酒店”)宣佈，華天實業控股集團有限公司(以下簡稱“華天集團”)已將其持有的華天酒店全部股份過戶至湖南興湘投資控股集團有限公司(以下簡稱“興湘集團”)，公司控股股東正式由華天集團變更爲興湘集團。據瞭解，興湘集團成立於2006年9月，爲湖南省屬唯一國有資本運營平臺。截至2020年底，興湘集團總資產576億元，淨資產396億元。

遭遇困難的不僅僅是管理方，酒店業主方所要承擔的各類開支非常大，有部分酒店業者給第一財經記者算了一筆賬：業主方需要給酒店管理方基本管理費和獎勵管理費，基本管理費在2013年約爲790萬，到了2016年達到860萬元，到2019年達到930萬元，從2015年開始，逐年遞增；獎勵管理費方面，2013年爲660萬元，2014年猛增到1060萬元，到2019年則達到1780萬元。

“一家普通的五星級酒店，光是投資裝修，基本就得數億元，整體投入在十幾億元到數十億元不等，每天開業的成本支出得數十萬元，如今營收大幅縮水，開支卻並沒有減少，幾十天內很容易就會虧損數百萬元，根據支付給管理方的管理費來看，每年還要交千萬元級別費用給酒店管理方，業主的壓力非常大。去年突如其來的疫情，讓大部分酒店都一度停業，影響了整年的入住率和收益，損失巨大。這更加劇了業主方的業績壓力。重壓之下，業主方以出售方式來回籠資金，可以理解。”趙煥焱對第一財經記者分析。

綠地控股（600606.SH）2020年的年報顯示，截至2020年12月末，該公司酒店客房數爲12246間，入住率47.7%。2020年度，公司酒店取得經營收入16.60億元，佔營業收入的0.36%。可見整體入住率並不太高，而酒店業務對公司整體的貢獻佔比也不高。

根據浩華統計報告顯示，2020年，中國內地市場中檔及以上品牌的簽約總量爲563家，與2019年相比下降18%。自2020年下半年起，雖然疫情管控整體向好，但由於多地散點式的疫情復現，2020年上半年的負增長簽約趨勢在下半年未能有效緩解。在不考慮新增品牌的情況下，中端品牌作爲近年簽約的主力軍，簽約數量爲245家，同比下降40%，在近5年中首次出現負增長。

酒店重資產拖累經營

過去幾年，城市綜合體以及文旅地產的開發熱潮下，不少房地產企業將酒店作爲一塊重要資產，加大投入。截至目前，碧桂園（02007.HK）、富力地產（02777.HK）、融創中國（01918.HK）、中國金茂（00817.HK）等大型房企旗下，均沉澱了規模較大的酒店資產包。但酒店投入大回報週期長等特點，在一定程度上佔用了房地產的流動資金，尤其去年疫情爆發以來，多數地產商旗下的酒店都面臨了不小的經營壓力。

自從接盤萬達旗下逾70家酒店之後，富力地產成爲國內規模最大的酒店業主方之一，但龐大的酒店資產給公司的經營績效和現金流均帶來不小的壓力。

富力地產2020年年報披露，截至去年末，該集團運營中的酒店已達到91家，總建築面積399萬平方米，總房間數27409間。受到疫情衝擊，去年富力酒店運營業務營收同比大降57.34%至44.63億，錄得高達14億的虧損，並拖累公司整體盈利表現。數據顯示，自2013年以來，富力的酒店板塊幾乎處於年年虧損狀態。

在業內人士看來，在同等規模的房企中，富力的資產流動性相對較低，大量的酒店和投資物業導致公司現金流面臨巨大壓力。在今年3月的業績發佈會上，富力董事局主席李思廉公開表示，若價格合適，將繼續出售物業，包括商場、寫字樓以及酒店。據稱，富力已經在積極出售酒店資產，以及推動酒店資產證券化方面的工作，以增強資產的流動性。李思廉還透露，關於出售酒店資產的事宜，或許會在此後的6個月內完成。

即便酒店資產對資金佔用較多，但不少開發商依然將其視作重要的資產配置。景業名邦（02231.HK）董事局副主席劉華錫便向第一財經透露，考慮到公司業務的均衡性，公司仍然會在酒店等持有型物業上做合理配置。

此外，更多公司試圖在酒店資產證券化方面，化解流動性不足的短板。據悉，富力、碧桂園、綠地等集團都在推進分拆酒店板塊上市的相關工作。如果以REITs爲代表酒店資產證券化能夠破冰，房地產商出售酒店資產的意願或會相應下降。