武漢一知名項目直降近萬元,被質疑“惡意降價”,新房市場陷入“價格戰”?
降價銷售,已成各地樓市普遍現象。
近日,位於武漢市光谷片區的萬和光谷項目引發關注,原因是其將銷售價格下調至1.25萬元/平方米,原備案價爲2.3萬元/平方米,每平方米速降近萬元,引發購房者質疑開發商“惡意降價”。
對於上述質疑,項目所在地政府部門——湖北省武漢市東湖新技術開發區管委會進行了回覆,稱因企業與施工方存在債務糾紛,將部分房屋抵給施工方,近期施工方爲回籠資金,將“工抵房”低價出售。
除武漢萬和光谷項目,武漢大部分樓盤近期均出現大幅降價銷售情況,部分樓盤甚至在降價銷售無果後直接封盤。
事實上,不只武漢,近期深圳、東莞、鄭州等多個城市的多個項目均出現降價促銷情況。如2.59萬元/平方米拿地的東莞鴻榮源熙園山院項目,2022年7月首批備案的高層均價在3.7萬~4萬元/平方米,現如今高層住宅在售價格已回落至2萬元/平方米起,整體均價約2.5萬元/平方米,尚不能覆蓋地價。
此外,爲了加大吸引力,房地產項目的營銷活動也在增多,從買房送家電、送裝修、送黃金、送飛機等策略不斷。
房地產項目降價、多策略營銷背後,是銷售壓力的逼迫。近日,國家統計局公佈了2024年1~7月份全國房地產市場基本情況,前7月新建商品房銷售額爲53330億元,同比下降24.3%,其中住宅銷售額同比下降25.9%。前7月,百強房企銷售額同比下降近40%,市場仍處築底階段。
另據記者瞭解,目前,“工抵房”已在多個城市出現,一些城市已出臺相關政策進行規範。
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降價促銷
引發市場關注的萬和光谷項目由武漢文化旅遊集團有限公司(以下簡稱“武漢文旅集團”)旗下的武漢柿子文化科技有限公司開發。對於降價銷售,萬和光谷銷售負責人王先生曾對中國經營報表示,今年5月份,公司向施工方武漢建工集團以房抵債,房源面積共計1600平方米,按1.8萬元/平方米計算衝抵工程款。“施工方找相關渠道銷售這部分房源,具體定價我們是不參與的,只負責爲房源備案更名。作爲國企我們不能隨意降價,售樓部正常對外銷售的價格是1.7萬元~1.8萬元/平方米。”
上述萬和光谷銷售負責人王先生還表示,受房地產市場下行大環境影響,項目面臨一定去化壓力,從去年11月到今年5月底一套房子都沒有賣,7月份只銷售備案了一套房。但根據合同約定,項目要在今年年底交房,需要解決後續資金投入的問題。
“我們這一項目前期售價爲1.8萬元左右/平方米,特價房之前在5月份已經做過一次降價銷售動作,降至1.35萬元~1.4萬元/平方米,當時出清了一部分,這批1.25萬元/平方米的特價房是準備清盤處理的,目前好樓層的房源已經不多,但頂樓和低層房源還有很多。”萬和光谷售樓處相關工作人員表示。
對於該項目降價原因、企業面臨哪些經營困境、項目建設交付等問題記者致電武漢文旅集團,其未給予正面迴應。
除了萬和光谷項目降價外,位於武漢光谷三環外的首個突破每平方米3萬元備案價的高層住宅項目——南山錦宸項目,經過多次調整備案取證後,目前售價已調至2.2萬元/平方米。
記者通過武房通查詢瞭解,南山錦宸取得過兩次預售證,一次是2022年7月,將240套房源推向市場,時至今日該批次項目僅銷售65套,去化率27%;今年7月4日取證的有124套房源,價格爲22849元/平方米,比上批次的2.7萬元/平方米降了4151元/平方米,目前未有售出紀錄。
公開信息顯示,目前南山錦宸項目已再度封盤,何時再重啓銷售還沒有具體通知。
武漢愷德光谷熙園項目也從開盤價的2.3萬元左右/平方米降至現在的1.8萬元左右/平方米,對於降價原因,售樓處工作人員表示,“這一項目已經陸續交房,目前處在清盤階段,約有100多套房源,降價主要與武漢房地產市場行情有關。”
此外,今年7月26日取證的武漢金地國際城也將價格調至9231元/平方米,對比上批次15211元/平方米價格下降了5980元/平方米;綠城武漢黃浦灣售價爲45604元/平方米,比上批次同樣下調了超5000元/平方米;金融街金悅府則下調了2499元/平方米。
來自克而瑞的統計數據顯示,7月武漢單盤月度平均來訪182次,認購9套,平均認購率4.9%,訪購和轉化率連續3個月下跌,整體與4月持平。TOP20項目訪購和轉化率門檻降至8.3%,環比降幅2.6%。來訪量和轉化率位居前列的中鐵逸景灣、華僑城紅坊等均是通過價格策略優化實現。
今年以來,武漢新房價格處於持續下跌狀態。國家統計局數據顯示,今年1~7月,武漢新房價格環比分別下跌了0.6%、0.5%、0.8%、1%、1.5%、1.1%、0.4%,這已是武漢新房價格連續13個月下跌;同比來看,截至2024年7月,武漢新房價格同比下降8.1%。
“項目折扣銷售已是一件習以爲常的事。”克而瑞分析認爲,按備案價計算,自2021年“九三折”開始,武漢新房銷售價格便持續下降。截至今年上半年,武漢可售貨值綜合折扣率爲84%,“三環外除了光谷,成交均價大多在備案價8折以下,城市外圍如四環外甚至有7折的”。
事實上,不只是武漢,近期深圳、東莞、鄭州等多個城市的多個項目均出現降價促銷情況。
如2.59萬元/平方米拿地的東莞鴻榮源熙園山院項目已將高層住宅售價調至2萬元/平方米起。
“我們這個項目2023年年底就已經交房,降價是因爲想盡快清盤,將人員調至深圳新開盤項目,降價後的成交情況還是比較樂觀的,清盤在望。”上述東莞鴻榮源熙園山院售樓處工作人員表示。
“我們有項目降價,降價幅度在10%~15%,降價原因主要是隨行就市。”某駐深央企地產高管表示,降價雖然能吸引一些客戶,但持續性不強。
“我們有兩個項目在降價,都是現房,周邊都降了,我們也不能硬扛。”鄭州某央企地產高管也表示。
房企正通過降價這一方式希望實現快速去化。
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地方政府的表態
實際上,早在今年5月份,就有多位業主反映萬和光谷項目存在大幅降價行爲。5月17日,有業主通過“武漢城市留言板”反映並諮詢:“萬和光谷直接降價5000元,品質和交房能否保證”?今年6月5日也有業主諮詢,萬和光谷5月份大幅降價,損害前期老業主利益,此行爲是否合乎新建商品房銷售相關程序?
面對業主提出的問題,武漢市東湖新技術開發區管委會表示,商品房價格由開發企業根據市場供求關係進行自主定價,同時與購房人通過合同約定最終成交價格,但不得超過預售方案備案價。企業根據市場狀況調整商品房住房價格屬於市場主體自主經營範疇,並不違背法律法規禁止性規定。
除了此次武漢萬和光谷項目被購房者質疑“惡意降價”外,北京、保定、重慶等地均有項目被購房者質疑,稱房地產開發企業“惡意降價”要求賠償。如5月份,有購房者反映稱,重慶市中海渝中雲錦小區開發商私自以“工抵房”形式,將小區未銷售的500餘套新房房源以低於備案價近40%出售,且開發商拒絕與業主溝通。
隨後,重慶市房地產交易事務中心提出“要求公司自查整改、規範銷售行爲,主動與前期購房業主溝通解釋”。中海公司表示,該項目自2021年開盤以來,整體去化情況未達預期,考慮到銷售週期較長,房屋裝修折舊明顯、維護成本過高,部分房源樓層、朝向存在瑕疵等因素,結合“五一”假期促銷活動推出了部分特價房源。
此外,對於房企是否可以自主降價等問題,重慶市房地產交易事務中心在回覆購房者時表示,根據《中華人民共和國價格法》第六條規定,“商品價格和服務價格,除依照本法第十八條規定適用政府指導價或者政府定價外,實行市場調節價,由經營者依照本法自主制定”。《商品房銷售管理辦法》第十七條規定,“商品房銷售價格由當事人協商議定,國家另有規定的除外”。
另一方面,多地取消新房銷售限價也爲房企自主調整價格提供了依據。據中指研究院統計,今年以來,瀋陽、蘭州、鄭州、寧德等城市均明確不再實施新建商品銷售價格指導,即取消銷售限價;另有廣東省陽江、珠海,安徽省蕪湖等地優化了限價政策,如縮短備案價格調整時間間隔、取消樓層差價限制等。
對於市場上出現的“工抵房”情況,一些城市也在積極處理,一是規範備案,二是引導合理銷售。如7月16日,廣西賀州市住房和城鄉建設局發佈《進一步促進住房消費的若干措施》的通知,稱即日起至2025年12月31日,建設單位使用商品房銷售款抵扣該項目工程款的,經建設單位與施工單位協商一致後,“工抵房”可直接進行商品房買賣合同網籤備案。
近日,安徽省六安市也推出了《關於促進房地產市場平穩健康發展的若干政策》公開徵求意見稿。意見稿提出,支持房企“工抵房”網籤備案變現融資,對已取得商品房預售許可證的項目,開發企業抵付給施工企業、材料供應商等的商品房,按雙方簽訂的“工抵房”合同或協議,可直接將相關房源網籤備案至施工企業、材料供應商等。“工抵房”銷售後,網籤備案合同可進行一次更名,銷售資金存入監管賬戶,監管部門根據開發企業申請,將銷售資金撥付至原“工抵房”合同網籤備案的施工單位、材料供應商等。
除了進行規範外,在價格方面也有約束,江西省九江市要求加強對“工抵房”價格管控,網籤備案價格應與該小區平均價格相匹配。
本文來自微信公衆號“中國房地產報”,作者:于帥卿,36氪經授權發佈。