小區老化背後那些事：沒有維修基金照樣"衆籌"新電梯
業主達成共識齊心協力是關鍵
怡新花園舊水泵房鏽跡斑斑。
小區老了之新路篇3
究竟如何才能用好專項維修基金？有沒有更好的辦法降低其使用門檻？在上一篇報道中，我們提出了這些問題。廣州日報全媒體記者走訪發現，事實上，廣州確實存在專項維修基金使用率偏低的情況，不過，也有不少小區成功申請使用專項維修基金。在決策過程中，不少小區都面臨着相同的問題：要麼沒人牽頭，要麼就是躍不過決策的高門檻。不過，隨着廣州市全面鋪開“業主決策電子投票系統”，這一問題或將得到解決。
同時，記者在調查中發現，在幾乎所有小區維修的個案中，物管公司都在其中扮演着極其重要的角色。物管、業主以及代表業主的業委會是在同一小區中的三大主體，其中不少問題便是從中引發，也直接影響着最終決策。物管、業主如何實現共贏？物管、業委會如何實現良性互動？業委會如何能取得業主的一致認可？其中的問題值得深思。在下一篇“博弈”中，我們與您繼續研討小區老化背後的那些事。
策劃、統籌/廣州日報全媒體記者陶開河
文、圖/廣州日報全媒體記者秦鬆、賈政
怡新花園：
怡新花園位於白雲區廣州大道北，這個就在梅花園地鐵站外的小區2004年開盤，今年已經有14年的樓齡。
“雖然我們定期對小區的公共區域公共設施進行檢查，做到及時維修，但是畢竟一些設備已經‘工作’了十幾年了，也過了保修期，還是需要更新、更換或者大修。”據該小區物業管理單位——廣州市宏新物業管理有限公司相關負責人鄧萍介紹。
據記者瞭解，從2014年到現在，怡新花園已經陸續申請使用物業專項維修基金近20次，用於維修小區公共區域的公共設施。“十幾年的樓盤，說老樓肯定算不上，但是或多或少都存在一些小毛病。維修小區公共區域的公共設施，這也是當時收取物業專項維修基金的初衷。”鄧萍告訴記者。
鄧萍介紹，怡新花園使用物業專項維修基金，主要用於電梯維修、水泵房改造以及重新鋪裝瓷磚等。
2017年9月，有小區業主反映，位於怡新花園怡豪閣負一樓的水泵房發出比較大的噪音，而且附近5棟樓也陸續出現了間歇性斷水、停水的情況。經過相關機構檢查，怡新花園怡豪閣及周邊5棟樓的水泵房，因爲多年的超負荷運轉，水泵設備出現老化現象，不但發出很大的噪音影響低樓層居民休息，而且有時水泵停止運作，導致供水不足，對怡豪閣及周邊5棟樓造成間歇斷水、停水的影響。
2017年10月，物業公司聯繫的維修施工單位對泵房進行檢查並提出了全面翻新泵房的維修方案。隨後，物業公司在小區住宅的入口大廳等位置張貼使用物業專項維修基金的書面報告，並附上水泵損壞情況的彩色照片說明，以及物業專項維修基金的使用計劃。張貼10日之後，物業公司開始徵集包括怡豪閣在內的5棟住宅樓的業主的簽名，並在2017年12月對業主簽名情況張貼公示。
記者瞭解到，今年1月，怡新花園怡豪閣泵房修理工程已完成物業專項維修基金申請公示維修撥款的全部流程，記者在現場看到，最初的鐵質水泵機器已經全部換成了不鏽鋼的嶄新機器，改造完畢後，整個泵房煥然一新。
“芳齡”已十八 消防全更新
位於東湖路的龍湖大廈是2000年建成的住宅，目前已有近18年的樓齡。該小區物業管理單位——廣東信龍物業發展有限公司的黃振武告訴記者，至今爲止，龍湖大廈使用物業專項維修基金數額最大的一次，是對整棟樓的消防報警系統進行更新。
“因爲這次更新設計包括整個小區、兩棟塔樓，工程量比較大，所以申請的數額也比較大，這次工程一共申請了17萬多元的物業專項維修基金。”黃振武介紹，龍湖大廈使用過五六次物業專項維修基金，主要的用途就是電梯維修和消防設施維修。
據介紹，此前，龍湖大廈已經使用物業專項維修基金對安全通道的指示燈和噴淋頭進行過維修換新，並更換過整套消防報警系統。
2017年12月25日，在消防例行檢測中，物業公司發現龍湖大廈部分消防設施發生殘舊失效的情況，整棟樓的消防水帶已經使用了將近18年，出現了硬化、破損、漏水，存在安全隱患，這些屬於物業公共部位公共設施，且已過保修期，符合物業專項維修基金的申請要求，信龍物業決定使用物業專項維修基金更換整棟樓的消防水帶。
根據這次使用物業專項維修基金的申請表，此次消防水帶和部分消防材料折舊換新工程，申請物業專項維修基金49483元，涉及面積54466平方米，同意面積39958平方米，滿足面積2/3的要求，設計總戶數350戶，同意人數320戶，超過91%，也滿足戶數2/3的要求。該工程於1月29日開工，目前已經完工。
關鍵詞：特殊案例
電梯壞了：從一樓“衝頂” 業主好心驚
怡新花園和龍湖大廈是成功使用物業專項維修基金的正面案例，然而並不是每一個小區都有物業專項維修基金。事實上，在1998年前，大部分小區都沒有這筆專項維修基金。如果沒有這筆錢，而小區公共設施又出現了問題，衆籌幾乎成了唯一的解決辦法。
位於天河區的金田花苑就有這樣的案例。該小區最早的一期建成於1994年左右，第二期建成於1996年，第三期則在2000年左右建成。隨着使用年限越來越長，這些20多年前的老電梯陸續出現了故障。
“我是2016年買這裡的二手房入住的，聽我們的老業主說，早在幾年前我們這棟樓的兩部電梯就頻發故障，不過一直沒有人牽頭將老梯換新。”二期業主溫先生告訴記者，他所在的樓棟共19層，除一樓架空外，每層共有6戶住戶，全樓一共住了108戶人家。平時108戶人家基本上都靠兩部電梯出行，然而從去年開始，這兩部電梯都發生了大問題。
“正常情況下，電梯的壽命在15年左右，然而我們的兩個電梯都超過了20年，平時問題就很多，最誇張的時候是發生在2017年4月份，其中一部電梯直接從一樓衝頂，將樓頂的電梯設施都沖壞了，當時是中午一點多，還好沒有人在電梯裡，不過整棟樓都感覺到巨大震動。當時維修公司告訴我們，這部電梯的維修價格在20萬元左右，已經與一部新梯的價格相近，我想還不如直接換新梯。”隨後，溫先生開始牽頭醞釀着換梯事宜。在他的推動下，“上中下”三種樓層住戶分別有2位業主代表站了出來，開始了籌備。
然而讓他們沒想到的是，物管公司成爲換新梯過程中的一道門檻。“因爲我們沒有成立業委會，沒有主體可以與電梯公司對接，只能通過物管公司完成，然而物管公司卻怕擔責，一直不肯同意。直到經過居委等多方協調之後，在耽誤了五六個月之後，我們才終於把流程理順。首先我們先將各戶分攤的錢交給物管公司，再由物管公司與電梯公司簽訂合約進場換梯。”直到今年年初，換梯工作才進入實質性動作。
此時，另一部不堪重負的電梯也被查出重大隱患。“質監部門檢查另一部電梯後發現，這部電梯存在很多問題，其中最大的問題是纜繩出現了問題，必須封梯，不然一旦出現問題後果將不堪設想。”一部舊梯衝頂後新梯還沒開始裝，另一部舊梯又被封梯，今年春節期間，這一棟樓的不少業主連年花都沒買。在接下來近2個月的時間裡，他們只能靠步行上下樓，樓層高、年紀大的老人更是隻能在家。還有人想到“好辦法”：先從隔壁一棟上電梯，再從樓頂翻到自己這一棟，徒步走下來……
電梯換了：吃苦近兩月 業主終齊心
不過，正是這一段痛苦的經歷，讓這棟樓的業主們空前齊心。很快，在6位牽頭人的帶動下，108戶中有100戶同意並上交了分攤費用，業主們先期啓動了第一部電梯的換梯工作，今年4月底，業主們重新用上了電梯。後續8戶最終也全部交了錢，目前另一部新梯也已安裝完畢，正在等待驗收。
“我們總結過自己的換梯經歷，其實原因有很多，重要的有兩點：一方面是有牽頭人和合理的分攤方案：以9、10、11樓三層爲中間樓層，係數設爲1；其上、下樓層每上下一層都是上浮或下降0.5%，同一戶型最大的價差也就是300元。戶型最大的一戶最多掏了7000多元，戶型最小的一戶最少掏的也就是4000多元，相差都不大。另一方面就是遇到了合適的時機，大家都吃了將近2個月的苦頭。”溫先生說。
不過雖說有換梯的成功經歷，溫先生也發現其中困難重重，除了物管公司方面的問題外，主要的就是在決策和籌資過程中。“剛開始有兩戶一直不同意交錢，還有人認爲我們發起人貪了錢，不過還好錢是給到了物管公司。另外我們採用刷卡乘梯的方式，可能看到其他鄰居方便吧，最終那兩戶也出了錢。”其稱。
關鍵詞：決策新招
電子投票：只用兩分鐘 大事快快定
2017年以前，物業公司徵求業主意見一直是採用簽名的方式，讓業主覈對過自己姓名、物業面積、物業專項維修基金分攤金額等信息後，同意就簽名。簽名滿足“雙2/3”後，經過公示結果，纔可以使用物業專項維修基金。
2017年之後，在廣州市住建委的推廣下，出現另一種徵求業主意見的方式：“電子投票”，因爲方便快捷，也被很多物業公司採納。所謂投票，就是業主通過廣州市住建委開發的“廣州市業主決策電子投票系統”（簡稱“電子投票系統”），在微信上表達對於小區使用物業專項維修基金的意見。住建委的物業管理處將結果直接反饋給小區物業管理企業。
據記者瞭解，爲解決徵求小區業主意見工作量大的問題，廣州市住建委正式向全市小區推廣“廣州市業主決策電子投票系統”。業主只需2分鐘，就能完成電子投票，參與決策小區的公共事務，比之前通過“掃樓”式簽名更高效也更具公信力。
據介紹，有需要業主參與決策的公共事務，小區業委會或居委會向屬地街道申請發起投票，系統能直接將投票通知發送給業主，業主在微信收到後即可投票，一般1天可完成投票，系統自動統計，生成結果，投票結果可即時出來，結果公示7天，就完成了全部投票工作。
而之前的“簽名”，掃樓一般需15天，公示還要30天，“電子投票系統”使決策大爲快捷。
2017年底，在“龍湖大廈消防水帶和部分消防材料折舊換新工程”中，該小區物業管理企業使用了電子投票的方式表決。信龍物業通過所在街道——白雲街道，發起了投票，街道直接將投票鏈接和投票提醒發給業主，業主投票之後，住建部門直接將投票結果反饋給物業。
黃振武表示，與簽字表決相比，電子投票節省了“掃樓”時間和公示時間，政府參與提高了公信力，大大減少了物業的工作量，更重要的是提高了投票率。
目前廣州已有200多個小區接入“投票系統”，預計今年年底將有600個小區接入系統，並爭取2020年底前基本建成廣州現有約3000個住宅小區的電子投票信息數據庫，並實現新住宅小區數據入庫常態化。截至2018年5月，全市已有20個小區利用電子投票系統對業主共同決策事項進行了投票，這些小區利用系統參與投票的業主佔比已達70%。實踐表明，應用該系統投票全程最快僅需10天，與以往長達數月的掃樓式投票相比，決策效率及決策結果公信力有了質的提升。
此外，爲了方便物業管理企業申請物業專項維修基金，廣州市住建委還開發了一套電子申請系統，從2017年9月開始，所有物業專項維修基金的申請都要從該系統進行。據物業管理企業表示，使用新系統後，申請物業專項維修基金的步驟大大簡化，而且不需要像以前一樣多次往返廣州市政務服務中心，省心又省事。
關鍵詞：決策困難
投票不易：
業主常“觀望” 情況太複雜
鄧萍向記者透露，能不能使用物業專項維修基金，最大的困難就是是否能夠取得物業專項維修基金使用獲益業主的雙2/3的簽名（即佔小區2/3以上戶數的業主同意，而且要同意戶數的業主居住的房屋面積加起來佔小區總房屋面積達到2/3以上）。
每次使用物業專項維修基金，怡新小區按照住建部門要求，在住宅大堂入口處張貼告示，同事打印彩色照片說明情況，公開維修計劃，告知業主。號召業主主動簽名，除了業主主動簽名，收集簽名的主要辦法就是“掃樓”，物業公司每棟樓的負責人挨家挨戶去敲門，讓業主簽名。即使這樣，也會有些業主不積極，經常持“觀望”態度。特別是剛開始總有人拖，不積極：“這個我先看看吧，你們讓別人先簽，等大家簽得差不多了我再籤。”
有些業主本人已經不住在小區，小區的住宅只是用來出租，這種情況下，租戶不能代替業主簽名，還是需要物業公司聯繫業主本人回來簽名。“如果業主住得近還好說，如果住在番禺，那業主經常就不太想跑回來簽名。更別說還有業主住在外地，或者已經出省、出國的情況。”
這種情況還不是最困難的，還有業主買了怡新花園的二手房，但是新業主沒有把銀行的物業專項維修基金登記系統上的名字更新到自己的名字。這樣就造成新業主的簽名跟物業專項維修基金的住戶名不符，不可能找原來的業主來籤，新業主又不願意去銀行改。這種情況只能不簽了。
總體來說問題不大，但是需要工作人員多與業主溝通。
理解有誤：
交了物業費 物業管到底？
鄧萍介紹，業主是將物業專項維修基金交到銀行，物業公司是不經手的，只是協助做好申請使用工作，讓業主知道錢用在什麼地方。
有些業主不瞭解物業管理費和專項維修基金的區別，不少業主覺得自己交了物業費，那麼小區公共區域、公共設施設備，不管是電梯還是其他設備，都應該由物業公司負責。但是鄧萍告訴記者，物業公司收取物業費只能對公共區域的設施設備進行維護，但是像公共設施設備因爲過了保質期，出現了問題，需要大修，這種情況根據大部分物業管理合同，是不負責維修的，如果涉及金額大，一般情況下，物業公司主張使用物業專項維修基金。
鄧萍說，其實對於物業管理企業來說，物業專項維修基金能不用就不用，畢竟這些款項都是屬於業主自己的錢，用一次少一次，根據70年房產產權來使用，如果餘額低於物業專項維修基金30%，就不能使用，業主就要補交。
現狀尷尬：
維修金“沉睡” 使用率太低
怡新花園和龍湖大廈是成功使用物業專項維修基金的正面案例，然而這樣的案例多嗎？如果僅僅從全市物業專項維修基金的使用數據來看，確實有些尷尬。
廣州市住建委最近一次公佈全市維修基金收支總體情況是在2017年10月，公佈的數據爲2016年全年。數據顯示，2016年全年全市交存物業專項維修基金22.969244億元，交存的樓盤758個，業主25.9212萬戶。而資金使用方面，全年使用物業專項維修基金4043.05萬元，涉及364個小區。留存基金的增值方面，2016年1月1日零時至2016年12月31日24時，全年實現增值收益10.122457億元。
資料顯示，廣州從1998年設立維修基金管理制度，市物業專項維修基金管理中心直接負責城市中心7個區維修基金的管理，花都、番禺、從化、增城的維修基金管理由四區屬地住建部門負責。2012年1月1日至2015年12月31日維修基金歸集總額升至174.52億元，加上新公佈的2016年數據，則維修基金歸集總額爲197億元，但截至2016年底，只有900多個小區用了約2.3億元，使用率不到2%。此現象被不少人認爲基金在“沉睡”。
不過，此前市住建委在迴應媒體質疑時表示，主要是繳納基金的樓盤大部分是最近幾年才建成的，還沒到使用的時候，隨着房屋樓齡的不斷增長和房屋逐步老化，維修基金的使用率將會逐年提高。
小知識： 7種情況不需投票
記者從廣州市住建委瞭解到，根據《廣州市物業專項維修基金管理辦法》，當出現“電梯故障”“消防設施故障”“屋面、外牆滲漏”“樓體外立面存在脫落危險”“未移交供水公司的二次供水水泵運行中斷”“排水設施堵塞、爆裂”，以及其他危及房屋使用和人身財產安全等7種緊急情況時，不需要通過“雙三分之二以上業主同意”，廣州市小區的組織實施單位可以按照相關規定，向物業所在地的區住房建設部門提出使用維修基金的申請。住房建設部門會根據實際情況，實施物業專項維修基金預支付，組織實施維修。