銷售額下降超四成後 萬科等來了深圳新政
觀點網 樓市遇冷，萬科前四月銷售額跌四成，新政能否助其回血？
5月6日，萬科企業股份有限公司發佈2024年4月份銷售情況簡報。4月萬科實現合同銷售面積164.3萬平方米，合同銷售金額人民幣208.9億元，同比減少37.59%。
2024年1-4月的權益總銷售額504億元，全國排名第三，僅次於保利發展和中海地產，同比下降42.2%。
目光放及全國，1-4月份，前100房企累計實現權益銷售金額8157.79億元，同比下降47.97%
而在5月6日同一天，深圳市住房和建設局發佈了《關於進一步優化房地產政策的通知》，即日起分區優化住房限購政策。
重重大山
“信心不足”的房地產大環境，正是萬科無法逃脫的一座五指山。
儘管疫情過後，經濟開始回暖，但房地產市場依舊缺乏信心，持謹慎態度。另一方面，居民債務負擔的迅速加重也對房地產市場構成了顯著壓力。
根據中國人民銀行最新發布的報告，截至2023年底，居民負債率已飆升至64%，相較於2008年的17%，增長速度驚人。
這種高額的負債水平使得衆多家庭在面臨購房貸款時顯得尤爲謹慎，尤其是在當前經濟前景尚不明朗的情境下，許多家庭對進一步舉債購房持保守態度。
據國家統計局最新數據顯示，1-3月，新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。
在應對市場大環境嚴峻挑戰的同時，萬科同樣面臨着不容忽視的內部壓力與挑戰。
從萬科2024年一季度的財報數據可以看出，其貨幣資金在2024年一季度末爲830.7億元，去年年底還有998.14億元，三個月消耗167億元。
而萬科的其他應收款爲2587億元，長期股權投資和投資性房地產合計爲6720億元，其中有一部分可能在未來變現。
萬科在2024年還面臨261億元的債務償還壓力，眼下着力要解決的是5、6 月即將到期的14.5億美元、6億美元債。
債務壓力下，4月26日，國際評級機構穆迪將萬科的信用評級從Ba1下調至Ba3，這無疑會再一次降低市場對萬科的信心，即使萬科對下調評級表示堅決反對。
銷售額下跌、流動性承壓、債務關口逼近、評級下調等不利背景下，打包出售、資產抵押，資產證券化成了萬科盤活的手段。
在4月30日召開的萬科2023年度股東大會上，鬱亮親自宣佈，萬科將退出其它業務，聚焦綜合住區開發、物業管理、租賃住宅三大主業。
他坦言：“我們的資源沒法做到全部業務都能照顧好，所以這時候必須要做取捨。”
今年一季度，萬科實現大宗資產交易回款42億元，其中上海七寶萬科廣場完成50%股權交易，交易金額23.84億元。
值得一提的是，公告披露該商場估值爲70.6億元，交易協議價則爲52億元，相當於七折出售。
與此同時，3月20日，萬科拿出了上海中區廣場抵押“補血”14億元。4月30日，中金印力消費REIT也在深圳證券交易所掛牌上市，募集資金淨額爲32.6億元。5月6日，萬科宣佈已準備資金兌付即將於5月25日到期的14.5億元債券。
在壓力之下，萬科難免需要瘦身以應對挑戰。新政策的鬆綁，或許能爲萬科帶來轉折。
政策向榮
就在萬科發佈2024年4月銷售情況的當天，深圳住建局發佈樓市新政，分區優化住房限購政策，多孩戶籍家庭可再購1套房。
該政策提到，南山區、福田區、羅湖區、寶安區（僅新安街道、西鄉街道）被列入核心區；鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區7個區列入非核心區。
非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異），在上述7個非核心區範圍內購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調整爲1年；在覈心區範圍內購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求仍爲3年；限購1套住房。
而有兩個及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，可在7個非核心區範圍內再購買1套住房。
此外，調整企事業單位購買商品住房政策。同時滿足設立年限滿1年、在深圳本市累計繳納稅款金額達100萬元人民幣、員工人數10名及以上條件的企事業單位，可在7個非核心區範圍內購買商品住房，用於解決員工住房等需求。
雖然深圳此次只是在社保上進行了鬆綁，但是一定程度上，有助於加速非核心區域樓市庫存去化。
除了非核心區域“社保鬆綁”，此前的4月23日，深圳宣佈啓動名爲“換馨家”的商品房“以舊換新”活動，加快商品住房流通，提升商品住房置換交易便利度，縮短換房週期，滿足居民剛性和改善性住房需求。
與此同時，4月底，北京再一次對房地產政策作出優化，提出在執行現有住房限購政策的基礎上，允許在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍單身人士、在京擁有1套住房且連續5年在京繳納社保或個稅的非京籍居民家庭和單身人士，在五環外新購買1套住房。
根據中原地產研究院統計數據，北京目前大約80%的新建商品房房源成交集中在五環外，該政策非常利好北京郊區新盤，特別是改善型新盤。對於市場來說，當下新建商品房住宅庫存81.4%在五環外，二手房大約70%房源在五環外。
中原地產首席分析師張大偉分析認爲，限購鬆綁後，有望拉動這些區域市場成交，提高市場成交量。
據觀點新媒體不完全統計，自去年到今年的4月底期間，全國已有約35座城市放鬆限購政策，其中成都、合肥、長沙等22座城市全面放鬆限購。