新“地王”頻現，百億級地塊密集上新，土拍市場加速回暖
文丨秦佳麗 編輯丨李壯
今年前三季度，北京、上海等一線城市土拍整體規模呈現同比下降態勢，但近期北京、深圳土拍市場火熱，顯示出房企正在衝刺年底“收官戰”。
樓市回暖之際，熱門城市土拍也頗爲搶眼，近期杭州、成都等地土拍紀錄持續刷新。在北京、深圳等一線城市，多宗起拍價達百億元的“巨無霸”地塊將在11月掛牌出讓，同時不設置商品房限價，由企業自主定價。
從房企佈局來看，後期發力的保利發展已成爲今年前10月的“拿地冠軍”，中建壹品的新增貨值則同比大增109%。與此同時，一批民營房企也在近期重返土拍市場，濱江集團系民企陣營中的拿地主力。
有業內人士表示，目前回歸核心城市已成爲行業共識，而一線城市拿地也更加考驗房企資金實力。由於政策帶動市場銷售企穩回升，四季度土拍市場也有望延續熱度，不過，市場分化仍然明顯，央國企普遍聚焦優質地塊。
高溢價地塊頻現
百億級地塊擺上貨架
全國樓市“止跌回穩”態勢初現，土地市場也有了積極變化，近期北京、杭州、成都等地土拍市場接連出現高溢價率地塊，新“地王”再度涌現。
11月5日，北京土拍市場迎來久違的“爭奪戰”，當天共成交海淀及通州3宗宅地，累計收金127.5億元。其中，海淀區功德寺2宗地塊迎來多家房企搖號競奪，觸達15%溢價率上限，其間海淀區功德寺棚戶區改造項目HD-GDS-001地塊由綠城中國競得，樓面價達71061元/平方米；同區域HD-GDS-002地塊由越秀地產競得，樓面價達71574元/平方米。
11月6日成都土拍中，高新區大源板塊地塊經過8家房企84輪競拍，最終被當地民企四川遠達以20.67億元競得，該宗地塊溢價率爲46%，樓面價爲26300元/平方米，刷新了高新區宅地樓面價紀錄。
在“地王”頻出的杭州，今年更是走出獨立行情。據克而瑞統計，在各地供地節奏整體放緩的10月份，杭州土地平均溢價率仍然突破10%。其中，江灣新城核心板塊一宗宅地歷經77輪競拍，由綠城中國以總價34.2億元競得，樓面價50717元/平方米，成爲杭州新的樓面價“地王”。
除了高溢價地塊頻繁成交，更多“巨無霸”地塊開始上新，目前以北京、深圳爲代表的一線城市正將多宗百億級地塊擺上貨架。
據北京市規自委發佈的今年第五輪擬供應商品住宅用地清單，11月份北京共有7宗地入市供應，土地面積約32公頃。其間掛出預申請公告的，包括兩組百億級地塊——一組爲“酒仙橋+十八里店+小紅門”三宗地塊構成的組團地塊，總用地規模14.7萬平方米，起始價高達153億元；另一組則是豐臺區萬泉寺村棚戶區改造土地開發項FT00-0613-0024地塊，土地面積6.37萬平方米，起始價達110.54億元。
深圳近日也發佈重量級土地出讓公告，南山區粵海街道的T107-0107地塊建築面積約26.3萬平方米，起拍價高達126.5億元，掛牌期自2024年11月22日至12月2日止。
各地年末加大供地力度之餘，土拍規則也給房企更多“讓利”。北京、深圳等一線城市開始遵循“價高者得”原則，同時在土拍環節放開商品房銷售定價，旨在吸引開發商參拍。
譬如，前述起拍價達110.54億元的豐臺區萬泉寺村棚戶區改造0024地塊，系近三年來北京土拍市場首宗“不限價”地塊，也未設置“競現房銷售面積”等競拍規則。而前述起拍價達126.5億元的南山區粵海街道地塊，最大的看點是“交房即發證、不限售價、不限戶型、價高者得”，與2023年當地“總價地王”深圳灣超級總部基地T207-0060地塊近109億元的起拍價相比，南山區粵海街道地塊起拍價更高，有較大概率成爲深圳“新地王”。
同策研究院研究總監宋紅衛就此表示，一線城市限價政策逐漸鬆動主要基於多方面動機：“第一，放開限價可以拉開豪宅市場的價格梯度，給市場產品打造更多可能性，以往執行嚴格限價的時候，產品同質化嚴重，企業運營難度大；第二，打開限價增加了房企的盈利空間，提高房企拿地的積極性；第三，房價上漲預期可以逐漸滲透，對於樓市止跌回穩有一定幫助。”
保利發展成拿地冠軍
濱江集團成民企拿地主力
從今年以來拿地房企結構來看，具備資金優勢的央國企表現突出。據中指院數據，保利發展、華潤置地、綠城中國位居今年1～10月房企新增貨值榜單TOP3，其間全口徑新增貨值分別爲866億元、806億元、779億元，較去年同期上升1個位次、1個位次、2個位次（見附表）。其中，上半年放緩拿地節奏的保利發展，9月份以來開始迎頭趕上，從權益拿地金額與新增貨值兩項指標來看，保利發展成爲了今年1~10月的“拿地冠軍”。
附表 2024年1—10月房企新增貨值TOP10
數據來源：中指院、本刊整理
與此同時，部分穩健型央企仍在逆勢拓儲。今年前10月中建壹品以505億元的全口徑新增貨值排名TOP5，較去年同期上升24個位次，新增貨值儲備同比增長109%。
從核心城市拿地金額來看，全國性央國企及區域龍頭房企是重點城市的拓儲主力。以土地出讓規模居前的京滬地區爲例，據中指院數據，今年1～10月，海開控股、中建智地、金隅集團位居北京區域拿地金額榜TOP3，入圍門檻超過91億元；招商蛇口、象嶼地產、中建玖和分別位居上海區域拿地金額榜TOP3，入圍門檻超過64億元。
在部分熱門城市，一批民營房企正在重返拿地江湖。在成都，四川遠達、潤達豐濱江、中瑞天悅等民企近期均下場拿地；杭州土拍市場中，民營房企佔據了更大比重，當地1~10月房企權益拿地金額TOP10榜單囊括了濱江集團、偉星房產、海威置業、興耀房產和建杭置業5家民企。
其中濱江集團顯然成爲了民營房企陣營的拿地主力。在中指院榜單中，今年前10月濱江集團以218億元的區域拿地金額穩居杭州榜首；從行業新增貨值榜單來看，濱江集團以470億元的全口徑新增貨值排名TOP7，較去年上升一個位次。
央國企搶佔一線城市
越秀地產加碼北京市場、金隅強勢迴歸
在近期熱度上揚的土拍市場中，一線城市步入高光時刻。區別於此前多宗地塊底價成交，11月份的北京土地市場迎來央國企積極爭奪。
一貫重倉廣州地區的越秀地產便走出大本營，如前所述，近日越秀地產斥資63.83億元搖號競得功德寺地塊，加碼北京市場土儲。
事實上，以北京區域爲核心，近年來越秀地產在北方區域的銷售額佔比持續提升。今年上半年，越秀在北京地區實現銷售額約55.53億元，僅次於廣州的230.51億元、杭州的92.84億元。其間越秀地產在北方區域的銷售合同額也達74.7億元，同比上升182.4%，佔比提升至13.5%。
曾有“京城地主”之稱的金隅集團近期也重新活躍。11月5日北京土拍當天，金隅地產斥資11.96億元摘得通州區土橋中路西側棚戶區改造項目地塊。在此之前5天，金隅剛發佈拿地喜報，以27億元競得北京市豐臺區中關村科技園一宗地塊。算上6月份金隅集團63.8億元拿下的北京市朝陽區十八里店朝陽地塊，今年金隅集團至少在北京獲取了三宗宅地，地價合計102.76億元，較去年全年增長約55%。
頻繁加倉北京，也讓金隅地產在今年的行業拿地榜單中佔據前列。據中指研究院數據，今年1~10月，金隅集團的權益拿地金額爲91億元，位列行業TOP14，規模超過同樣強勢拿地的廣州國企越秀地產和廈門國企象嶼地產。
鏡鑑諮詢創始人張宏偉就此表示：“作爲衆多地產央企的總部所在區域，北京本身是衆多房企積極爭奪的區域。在樓市政策刺激下，近期一線城市成交量和市場預期改善，很多房企不惜斥重資在北京佈局，因此四季度北京土拍市場呈現很高熱度。不過，一線城市拿地考驗房企資金實力，‘價高者得’背景下，房企盈利空間變大，但也更考驗產品變現能力和品牌口碑。”
在宋紅衛看來，一線城市和核心城市年底推出優質地塊，旨在提振房地產投資彈性。目前優質房企投資戰略收縮，迴歸核心城市的核心地塊成爲共識，北京則是重點佈局城市之一。
“今年前三季度一線城市土地出讓規模下降了30%，四季度可以彌補，近期優質地塊的推出也是爲了提振土地市場熱度，增加房企拿地積極性；從年底GDP 衝刺來看，房地產投資的彈性最大，對於拉動經濟比較明顯。”宋紅衛補充道，“不過，開發商主要聚焦核心地塊，因此四季度土地市場分化仍然明顯，普通地塊底價常見成交，優質地塊衆多企業爭搶。”
（文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）