北京土拍攬金127億元 百億級不限價地塊已上架

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

“銀十”剛過，北京土地市場隨即迎來多宗重量級地塊。

11月5日，北京3宗地塊出讓，共計攬金127.535億元。其中包括此前備受市場關注的海淀功德寺兩宗宅地，吸引了越秀、華潤、中海、金茂、綠城、中鐵置業等房企搖號競奪。

《中國經營報》記者瞭解到，今年“9·30”政策後，北京樓市銷售熱度迅速提升，10月份新房、二手房均創成交新高。土地市場更是推出多宗百億級優質地塊，其中豐臺區萬泉寺村棚戶區改造地塊取消了地價上限，也不再設置銷售指導價，是“9·30新政”後北京市主動適應市場變化和發展需求採取的積極舉措。

海淀功德寺地塊迎來搖號競奪

此次出讓的海淀區功德寺棚戶區改造項目兩幅地塊均爲R2二類居住用地，合計建面超16萬平方米，兩宗地起拍總價100.5億元。

其中，海淀區功德寺HD-GDS-001地塊土地面積約3.47萬平方米，建築控制規模約7.28萬平方米，容積率2.1，控高30米。地塊起始價45億元，銷售指導價10.5萬元/平方米，浮動8%，掛牌出讓宗地設定土地合理上限價格爲51.75億元。

海淀區功德寺HD-GDS-002地塊稍大於001地塊，土地面積約4.25萬平方米，建築控制規模約8.92萬平方米，容積率2.1，控高30米，起始價55.5億元，銷售指導價同爲10.5萬元/平方米，浮動8%，掛牌出讓宗地設定土地合理上限價格63.825億元。

據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，兩宗地塊位於海淀區上地板塊，距離西五環約2.5公里，地理位置極佳。地塊與地鐵16號線馬連窪站直線距離約1.9公里，與在建的13B號線軟件園站直線距離約900米。兩地塊南側是回遷安置小區萬德嘉園，其餘三面均是綠地或公園，生態景觀要素配置良好。

地塊北側是中關村軟件園，騰訊、百度、新浪等互聯網大廠總部聚集地，東南側有上地實驗小學、清華附中上地學校和即將開工建設的101中12年一貫制學校，周邊高端改善購買力較強。又疊加“上地學區”的優質教育配套資源，因此受到多家房企追捧。

根據競拍規則，當競買報價達到土地合理上限價格時，不再接受更高報價，轉爲現場搖號方式確定競得人的方式，此外，參與現場搖號的競買人須提交《高標準住宅建設承諾書》。

根據前期報名信息，001地塊吸引越秀、華潤、中海、金茂、海開+建工、綠城共6家房企報名。002地塊吸引越秀、華潤、中海、金茂、海開+建工、綠城、中鐵置業共7家房企報名。

在11月5日001地塊的現場競價環節，越秀率先舉牌45.27億元，隨後金茂跟進，雙方交替舉牌，最終第35輪華潤舉牌51.75億元觸及價格上限，觸發搖號環節。最終，綠城以51.75億元搖中該宗地塊，溢價率15%，樓面價約7.11萬元/平方米，銷售指導價10.5萬元/平方米，浮動8%。

002地塊的現場競價環節，華潤率先舉牌55.92億元，隨後金茂跟進，依舊是雙方交替報價，第42輪將地塊送至63.825億元價格上限，進入搖號環節。最終，越秀以63.825億元搖中該宗地，樓面價約7.16萬元/平方米，銷售指導價10.5萬元/平方米，浮動8%。

雖然容積率相同，但001地塊樓面均價要比002地塊每平方米便宜了400多元，主要是因爲001地塊西側有兩條高壓線需要入地處理，會增加開發企業成本。

據張凱介紹，目前，項目周邊競品衆多，從今年新開盤項目的市場表現來說，市場仍不容樂觀。項目西側西山觀復今年6月開盤三個月僅網籤12套，成交價7.88萬元/平方米；印象山、香山樾去年年末開盤，分別網籤19套，156套，成交均價分別爲11.87萬元/平方米和12.25萬元/平方米。永豐北保利嘉華天珺，永豐南頤海澐頌待入市，均會對該項目形成競爭。

當天出讓的另一宗宅地爲通州區土橋中路西側棚戶區改造項目FZX-0202-6025地塊，位於通州梨園板塊，距離地鐵1號線八通線土橋站直線約800米，地塊土地面積約2.15萬平方米，建築控制規模約4.74萬平方米，容積率2.2，控高30米（局部36米），起始價11.96億元，銷售指導價6.2萬元/平方米，浮動8％。該地塊前期僅吸引金隅集團一家企業報名，最終以底價摘得。

據瞭解，金隅集團近期在北京土地市場上表現活躍，繼成功獲取豐臺區科技園1516-60地塊後，僅隔5日便再度佈局通州區土橋。據張凱介紹，目前項目周邊在售的有京玥蘭園、璀璨公元、頤瑞府、帥府·京彩世界，指導價均爲6.2萬元/平方米，實際成交價在5.5萬～6萬元/平方米，以上這些項目目前市場庫存量較大，存在一定競爭空間。

不過，相較於10月23日招商蛇口摘得的梨園鎮6001地塊，該地塊的拿地成本更低，也就意味着開發商有更大的利潤空間。

百億級不限價地塊上架

據瞭解，今年以來，北京接連推出幾宗總價超百億元的地塊，因位置優越而備受市場關注。

今年6月份，北京首宗“住宅+產業+配套”組合供應用地成交，包含位於朝陽區酒仙橋街道、孫河鄉前葦溝組團、中關村朝陽園北區的三宗地塊，總建設用地面積爲15.7萬平方米，建築控制規模約28.3萬平方米。最終中建智地聯合體以112億元底價競得，並於4個月後推出住宅項目，開盤後快速去化。

10月15日，北京市規劃和自然資源委員會（以下簡稱“北京規自委”）又發佈了一組合用地的預申請公告，該組合用地包含位於酒仙橋、十八里店、小紅門的三宗地塊，總建設用地面積約14.7公頃，規劃建築規模約39.4萬平方米，起始價高達153億元。

10月30日，豐臺區萬泉寺村棚戶區改造土地開發項目FT00-0613-0024地塊R2二類居住用地掛出預申請公告。該用地規模約6.37公頃，規劃建築規模約17.83萬平方米，起始價110.54億元，預申請受理時間自2024年10月31日起至2024年11月29日。據瞭解，這是繼上述地塊之後，又一宗總價超百億元的地塊。

根據公告，該地塊地處西二環、三環之間，周邊地鐵16號線、房山線雙軌交匯，臨近即將建成的麗澤城市航站樓，且位於麗澤金融商務區輻射範圍內。

值得注意的是，本次《交易公告》中取消了地價上限，也不再設置銷售指導價。這是3年多以來，北京出現的第一個未設置地價上限和銷售指導價的地塊。

張凱指出，該政策的調整體現出北京市主動適應市場變化和發展需求採取的積極舉措。不設置地價上限意味着土地市場競爭將更加激烈和開放，有助於提升市場的活力和透明度。土地資源將根據市場需求和供求關係來定價，使得土地價格更好地反映其市場價值。通過市場化的定價機制，可以更有效地配置土地資源，吸引更有開發運營能力的企業參與，進而提高土地使用效率和經濟效益。

不再設置銷售指導價，則意味着開發商將有更大的自由度去打造符合市場需求的高品質住宅產品，鼓勵開發企業選取高品質土地進行高質量開發建設，有助於推進房地產市場供給側改革，激發改善性住房需求，符合市場對“好房子”的期待，推動房地產市場高質量發展。

據北京規自委相關負責人介紹，該地塊是“9·30新政”後北京市主動適應市場變化和發展需求採取的積極舉措。

年內第五輪供地清單公佈

11月1日，北京市規劃和自然資源委員會網站發佈了2024年度第五輪擬供應商品住宅用地清單，共涉及7宗地，土地面積約32公頃，建築規模約78萬平方米，上述項目將於2024年11月30日前供應。

北京市規自委相關負責人表示，爲適應房地產市場的新變化，加大對區位條件好、公共服務設施齊全、交通出行便捷、市場需求突出區域的土地供應，本輪次項目全部位於軌道交通站點1000米範圍內，位於中心城區項目5宗，分別爲朝陽區3宗，豐臺區、石景山區各1宗；位於多點地區項目2宗，分別位於昌平及經濟技術開發區。

記者注意到，其中包括朝陽區永安裡舊城改造項目。據瞭解，該項目位於朝陽區建外街道，地處東三環內、長安街南側，緊鄰地鐵1號線及規劃17號線永安裡站及建國門外大街，交通十分便利。同時位於第一使館區和北京商務中心區附近，商業氛圍濃厚，且周邊有豐富的教育、醫療及商業配套資源。

在今年的第二輪擬供應商品住宅用地清單中，永安裡舊城改造項目便已出現，但一直未能進入預申請環節及正式掛牌。根據目前公佈的信息，該地塊用地規模3.47公頃，規劃地上建築面積16.1萬平方米，屬於F1住宅混合公建用地。

優質地塊接連推出的背後，10月份北京二手住房網籤1.7萬套、均價5.23萬元/平方米，環比分別增長31%、2.4%。1.7萬套的網籤量創下近19個月新高。與此同時，新建商品住房網籤4500套、均價5.6萬元/平方米，環比分別增長50.1%、18.2%，4500套的網籤量也是今年以來新房成交的新高。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：翟軍）