新政樓市觀丨三宗地收金127億元 北京土拍升溫在即

21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道

11月5日，北京土地市場迎來重磅交易。當日共有3宗宅地出讓，分別是通州區土橋中路西側棚戶區改造項目FZX-0202-6025地塊、海淀區功德寺棚戶區改造項目HD-GDS-001地塊和HD-GDS-002地塊，總建設用地面積98678平方米，規劃建面209378平方米，總起拍價112.46億元。

最終，海淀區的兩宗地塊均達上限價格，分別被綠城和越秀搖中，溢價率爲15%。而通州區土橋地塊則由金隅底價競得。三宗宅地共收金127.535億元。

海淀區兩宗土地的交易，有望成爲近期北京土拍升溫的起點。

進入11月，隨着住房交易升溫，開發商信心回升，加之一批優質地塊的推出，北京土地市場也將迎來“重頭戲”。

功德寺項目競爭激烈

海淀功德寺的兩宗地塊爲棚戶區改造地塊，兩宗地位於西北旺鎮，緊鄰上地街道和中關村軟件園，區位、配套條件較好，熱度也相對較高。

001地塊率先進入現場競拍環節。該地塊的建築規模約7.28萬平方米，起始價爲45億元。6位競標者經過數輪舉牌，很快就達到了51.75億元的地價上限，並進入現場搖號環節。

最終，綠城幸運搖中，成交樓面地價約7.1萬元／平方米。

002地塊的建築規模約8.92萬平方米，起始價爲55.5億元。7位競標者頻繁舉牌後，該地塊同樣很快到達了63.825億元的上限。最終，越秀搖中這一地塊，成交樓面地價約7.16萬元／平方米。

根據拍賣文件，兩個地塊未來商品住房銷售指導價爲10.5萬元/平方米，具體價格可有8%的浮動。分析人士認爲，若未來市場向好，這兩個項目有一定的利潤空間。

中指研究院土地市場研究負責人張凱指出，雖然這兩宗地塊的區位和配套條件不錯，但項目周邊競品衆多，從今年新開盤項目的市場表現來說，市場仍不容樂觀。

張凱表示，項目西側西山觀復今年6月開盤，三個月僅網籤12套，成交價7.88萬元/平方米；印象山、香山樾去年年末開盤，分別網籤19套，156套，成交均價分別爲11.87萬/平方米和12.25萬/平方米。永豐北保利嘉華天珺，永豐南頤海澐頌待入市，均會對該項目形成競爭。

當日成交的通州區土橋地塊，則僅獲一輪報價，最終由金隅底價競得，成交總價11.96億元，成交樓面價25243元／平方米。

5天前，金隅以27億元摘得豐臺區科技園一宗地塊。此次再度拿地，凸顯出其在北京市場的活躍度。

張凱表示，相較於招商蛇口於10月末摘得的梨園鎮6001地塊，該地塊的拿地成本更低，也就意味着開發商有更大的利潤空間，對於產品的打造也有更多的發揮空間。

不限價地塊有望“引爆”市場

今年以來，北京土拍市場一度不溫不火，低價成交成爲常態。

根據中指研究院的統計，今年1-10月，北京共推出各類用地規劃建築面積712.59萬平方米，成交規劃建築面積698.96萬平方米，成交樓面均價爲18592元／平方米，平均溢價率爲2.44%。

其中，10月北京各類地塊均爲底價成交。

按照價格上限計算，11月5日成交的海淀區兩塊地的溢價率均爲15%。雖然有地塊本身質量較好的因素，但相比此前，市場的回溫已顯而易見。

進入11月，隨着住房交易升溫，開發商信心有所回升。加之一批優質地塊推出，分析人士認爲，北京土地市場也將迎來“重頭戲”。

根據北京市規自委發佈的今年第五輪擬供應商品住宅用地清單，本月共有7宗地入市供應，土地面積約32公頃，建築規模約78萬平方米。

這次7宗地塊中，有5宗位於“城六區”。曾在今年第二批清單中的朝陽區永安裡舊改項目，此次重新“上架”。

此外，還有一宗特殊地塊引人關注。

11月4日，位於豐臺區的萬泉寺村棚戶區改造0024地塊正式入市。該地塊位於西南二環和三環之間，用地面積約6.37萬平方米，建築控制規模約17.83萬平方米。

這是一個純住宅地塊，容積率爲2.8。因爲規模比較大，地塊的起始價也達到了110.54億元。

最重要的是，這一地塊並未設置地價上限，也沒有設置“競現房銷售面積”等競拍規則，也就是說，未來土拍時將以價高者得爲原則。同時，該地塊也沒有設置未來商品住房的銷售指導價。

這也是最近三年多來，北京首個不限價地塊。

多家房企人士向21世紀經濟報道記者表示，不限價地塊越來越多，有可能是未來北京土地市場的趨勢。隨着土拍環節限制性措施的逐漸解除，開發商的興趣將會增加。今年年末，土拍市場有望出現明顯升溫。